王海

你是否想过在居住的小区拥有这样一个App?摇一摇手机即可开门、水电煤气费在线缴纳、电表水箱在线报修、周边特色美食在线下单、房屋租售、小区公告等。这一切嘉宝生活家App都可以实现。

据了解，嘉宝生活家的推出是蓝光发展(600400.SH)向互联网+转型的重要一步。近年来，随着地产行业高速发展的黄金时代一去不返，与房产紧密相关的物业服务成了“香饽饽”，万科、保利、绿城等均纷纷进入。作为西南地区最大的房地产商之一的蓝光发展也在积极求变。今年10月，蓝光发展旗下物业公司嘉宝集团分别与电商巨头京东，以及四川省第二大物业公司悦华置地签订一系列合作协议。

蓝光发展副董事长兼总裁张志成近日在接受《第一财经日报》等媒体采访时表示，公司将借助“生活家商业模式”推进现代服务业转型升级，转战改善型住宅领域。

社区O2O

2014年6月，从花样年(01777.HK)拆分出来的彩生活(01778.HK)正式在香港上市，上市3天后，彩生活市值反超母公司花样年，高估值的资本故事成为其他房企意欲效仿的典型样本。近一年多来，已有多家龙头房企宣布要把旗下物业公司分拆上市，如万科、中海、保利、碧桂园等都把有望掘金的物业公司上市战略提上日程。光大证券曾预测，物业管理未来的收入空间约为2.7万亿元，若以3%收取端口费，接近800亿元，是“尚待开垦的蓝海市场”。

蓝光发展旗下的物业管理公司嘉宝自然不会放过这个机会。近几年蓝光高速发展，按照建设周期大量物业即将交付。所管理的物业总面积从3000万平方米将在几年内很快突破1亿平方米，这为嘉宝带来巨大业主存量可换算的客观的变现价值。此外，为拓展管理面积，嘉宝还积极与其他物业管理公司展开合作，例如四川省第二大物业公司悦华置地。

截至9月30日，生活家App安装已覆盖嘉宝全国所管辖的100余个社区，安装量已逾8万户，使用人数超过10万，月活跃度达到60%以上。提供的服务包括基于物业服务的一键开门、房屋租售等，基于邻里服务的社交圈子，以及社区生活服务商城。据悉，进驻社区生活服务商城的商家是嘉宝基于小区周边环境、配套等进行筛选的，首批共有381家。除了线下商家外，嘉宝还与电商巨头京东展开合作，双方将会在社区消费大数据分析、社区物流配送、社区金融、智能家居等多个领域展开合作。

“目前我们正在做的是搭平台，扩大使用量的阶段。未来有了足够的规模，大数据的理念就将在社区商业等领域派上用场。比如使用生活家服务体系的海量人群中，有多少比例的老人，如果达到一定比例，就将在医疗、健康、养老等领域产生商业影响。”张志成说，这是未来物业企业的转型方向之一，也是蓝光嘉宝的目标。

“从全国百强企业来说，物业营业费只有5%，嘉宝能够达到13.7%。经营收入虽然占总收入30%，但给公司贡献利润价值占70%。”张志成解释称，业主买了房肯定要装修，我们整合的就是装修资源，比如硬装、软装、家电、设计都在物业公司中;还有广告位、社区商城等。

对于挂牌新三板事宜，目前嘉宝已经完成股份制改造，相关材料已经递交审核，等待主管部门批复。

高周转2.0

今年4月，成功借壳迪康药业成为四川省唯一一家上市房企的蓝光发展，其房地产业务的全国化布局从2009年开始，立足成都，先后进驻重庆、昆明、北京等多个城市。目前中国的房地产行业已经迎来了分化阶段。其中最明显的一个特征就是区域发展不平衡，虽然一线城市房地产市场出现复苏迹象，但在三四线城市，人口大量流出，房地产市场供大于求，存货问题仍然严重。

“我们选择进驻城市有几个原则，比如一开始我们也进过省内外的一些二三线城市，但发现效果不是很好，马上做出调整，现在除成都大本营及北京、重庆、青岛等地外，我们还关注合肥、武汉、南昌等省会城市。”张志成向记者表示，这是如今蓝光发展选择进驻城市的既定原则。另外还有一个标准就是看这个城市有多少排名靠前的市场化开发商进驻，因为市场化开发商的进驻说明这个城市市场氛围好，土地政策透明而没有障碍，收入水平、人口净流入等市场前景有保证。对于上海等一线城市，为降低风险，蓝光发展愿意根据自身实力采取和合作伙伴联合拿地等方式进入。

多年来，蓝光发展凭借“小面积、多功能、低总价”的刚需产品竞争策略打开全国市场，一直走的是“高周转”发展路线，快速拿地、快速回流资金。

然而时移世易。兰德咨询总裁宋延庆曾表示，近两年来很多刚需类项目的利润率已经降到5%的低水平，“几乎不挣钱!”

“今年初我们提出了‘高周转2.0’，即：高周转×中高利润，正是基于我们对市场形势的判断，通过向改善线转型的整体产品战略来实现项目溢价提升。并从前期土地获取方式的多种多样(兼并、合作、合规勾地等)、先进成本管控等手段，特别是上市以后，发行中期票据运用债务融资工具等多种融资方式，大幅压缩财务成本。”张志成继续表示，以成都公司为例，蓝光发展拿20%到30%的精力来做刚需型，拿30%到40%的精力来做刚改型，再拿20%到30%的精力做我们豪改型产品。

为压缩财务成本，上市后蓝光发展对原有债务进行置换，增厚融资储备和摊薄融资成本。8月28日，平安大华汇通为其提供不超过30亿元的金融支持服务;10月16日，获准注册发行总额不超过40亿元的中期票据。据张志成透露：“获准发行的40亿的中票，我们对外发行的利率比通过信托基金等手段获得的资金成本通常要低5%~6%。另外期限方面也有所延长。”为拓展融资新渠道，10月29日，东方藏山拟投资50亿元与其共同开发房地产。

今年1~9月，蓝光发展实现营业收入68.05亿元，同比增加180.98%。第三季度实现营业收入32.95亿元，营业利润2.91亿元，其中净利润同比增加85.17%。