专家：房地产市场调整空间在哪里

本报记者 孙海华

经济新常态下，房地产市场的走势究竟如何？刚刚结束的“2015西安青年经济论坛”上，北京师范大学房地产研究中心主任董藩作了分析、预测。在他看来，我国整体房地产市场还有发展空间，须采取一系列有力措施。

“中国GDP下滑，其中一个主要原因就是房地产(下行)。”董藩表示，曾有测算认为，我国GDP总量中有30%是由房地产直接拉动。“这一测算并不准确”——因为农村建房、军队建房、国有单位工业用地上的建房等，都并未测算在内——实际上，这些房子都是通过市场交易形成，理应划归房地产。

“这么多年来，中国房地产业一直很尴尬。”董藩说，从深圳拍卖第一块地算起，房地产业发展至今不到30年，从过去的住房紧缺，到今天的住房条件改善，无疑都是制度改革、房地产发展的结果。但房地产业却是“进也不是，退也不是”。

在董藩看来，房地产市场有个典型现象：房价下跌时，大家不会去买——因为它天然是“投资品”，要买就一定要有回报；反之，房价平稳或上涨时，才会有人买，可是问题又来了，如果总涨价，会对社会造成很大压力。

很多人认为，房价跌一跌，就能让更多人买得起，“但他们却不知道，房价下跌时更多人是不买的。”董藩说，不买的结果是很多产业受到影响。

董藩举例，2008年中国盐业亏损，后经研究发现，这和房地产的形势有关——因为很多工地停了，建材的需求大幅减少，很多盐化工行业的辅料添加剂受到影响，导致了盐业的亏损。

董藩认为房地产业依然是支柱产业。

“没有房子，哪来的写字楼、大酒店、大商场？怎么建旅游中心、搞旅游大都市、构建一体化商贸圈？”董藩认为，很多人并没有认识到房地产的关键性地位，“没有房子，我们只能在大街上擦皮鞋、卖水果、修自行车……”

董藩提供的数据显示，今年1到10月份，全国房地产开发投资78801亿元，同比增长2.0%。与此同时，施工面积一路下滑，新开工、竣工面积一直是负增长。

再看房地产销售，1～10月份，商品房销售面积94898平方米，同比增长7.2%。“采取了很多措施，终于正增长又回来了，但冲了几个月又要往下跌，为什么？因为大众不看好未来整体预期。”

数据显示，我国的土地成交大幅度减少，除几个一线城市比较火爆外，市场信心不见恢复，还在继续下滑。而今年大开发商的业绩，如果能大多数回到去年的水平上，“就相当不错了”。

今年以来，有关房地产的政策利好在不断释放。但在董藩看来，尽管有这些政策利好，但开发企业主要以去库存为主，重点是“消化”而不是“投资”；房地产开发投资增速“惯性下降”，对宏观经济增速形成拖累性影响；尽管有一二线城市房地产市场回暖的带动，但房地产开发投资仍难以触底回升，房价下跌压力明显。

同时，不同区域、城市、企业、项目之间，分化依然存在，市场冷暖不均；全国市场中，品牌大型房企的市场集中度进一步提升。

“房地产仍然有投资价值，但可投资的空间减少，要想方设法调整。”董藩预计，10年内，现有的开发商将有一半倒掉，特别是三四线城市和小县城的房地产公司，很多会挺不住。

同时还要看到，中国房地产的高增长过程并没有结束，“估计户均住房达到1.3套才可能稳定下来，而现在的住房标准还远远没有达到要求。另外，套型也需要大改进。”董藩说。

大部分商品都是有替代品的，有一些还会产生革命性的替代，比如蜡烛。“但房子却没有替代品。”英、日、美国的房地产市场现状，可以验证房地产的长期投资价值。

未来的房地产市场，还有没有一些推动力量呢？

董藩说：全国大部分城市正在或还要进行的城中村改造；2.7亿常年在城市打工者的买房或是租房的需求；全面两孩政策的出台；离婚、大龄不婚、独居养老等新型生活方式的演化等等，这些对房地产业的发展都会起到推动作用。

市场分化的背景下，应有怎样的发展思路？

董藩表示，激烈的竞争下，回报率下降、人口空间结构大调整、地区财富差别扩大等，意味着房地产行业转型才逐渐开始。

他主张，大一点的公司，可以考虑海外业务的拓展。而对更多从业者来说，可寻求与其他产业如互联网、金融业、生活服务业的融合，开辟出新的增长点。