一线城市房价涨幅扩大 未来城市分化仍明显

王营

本报记者 王营 北京报道

“根据上级要求，瑞公馆项目所有未销售房源将于2016年3月1日起，全面上调销售价格。”2月24日，鑫都汇瑞公馆销售员李玲（化名）在她的朋友圈公布了公司下发的涨价信息。

这几天，李玲一直以涨价为卖点在劝说潜在客户出手购房。

据中原地产监测数据显示，春节过后，各地楼市已经从假日氛围中迅速复苏。中原监测的40个城市数据显示，上周新建住宅成交面积较春节前一周上升19%，高于去年春节后同期66%。其中，一线、二线及三四线城市较春节前一周分别上升40%、13%、20%。二手房市场较新房市场复苏步伐更为明显，中原监测的21个城市上周二手住宅成交面积较春节前一周上升33%。其中，上海、北京两地不仅较节前大幅增长，甚至较去年的周均值上升超过四成，表现尤为突出。

开发商酝酿涨价

受近期楼市新政刺激，酝酿涨价的开发商并不在少数。

2月23日晚间，万科北京公司发布项目推介广告称，将在3月1日，对旗下的“金域东郡”和“万科天地”项目进行“全面涨价”，但万科并未公布涨价幅度。

地价上涨成为开发商涨价的主要销售说辞。

2月23日下午，北京土地市场迎来了春节之后的首拍，这也是2016年以来的第二宗住宅用地拍卖。最终，绿地集团以总计52亿元拿下了分别位于北京市大兴区黄村和北臧村生物医药基地的两宗地块。黄村地块以39亿元的总价，及配建1.5万平方米保障房代价被取得，实际楼面价高达4.7万元/平方米，楼面价创造了大兴区域住宅用地价格新高。

李玲开始用这一地价对比其楼盘房价劝说客户出手购房。

北京新房市场存在的另一现实是，库存在持续降低。北京房地产交易管理网数据显示，截至2月25日，本月内北京无新建商品房住宅入市，而且从预售许可预告看也无项目入市。目前，北京市商品房住宅整体库存只有71914套，这一数据是2014年5月20日以来的最低点。

与此同时，北京市新建商品房签约均价却创下历史最高纪录。据中原地产研究部统计数据显示：今年来，北京纯商品房住宅签约5088套，签约均价达到了32197元每平方米，均价有望创最高纪录。

二手房市场也在急速升温。2016年以来，北京二手房签约量已经高达36413套，相比2015年同期涨幅高达86.7%。从签约价格看，1月北京二手房签约均价为3.76万，春节后北京二手房签约均价达到了3.82万，环比涨幅达1.5%。

中原地产分析师张大伟分析认为，随着房地产市场政策宽松，持续调控，影响购房者心理。对于北京市场来说，人口不断净流入，市场库存数量却在减少，土地高端化趋势明显，这种情况下，政策带来的恐慌心理非常强烈。

一二线城市受益明显

实际上，从全国市场来看，房价同比涨幅也在扩大。

易居研究院根据国家统计局2月26日公布的《2016年1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》，对70个大中城市住宅销售价格数据进行简单算术平均，得知2016年1月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅0.3%，相比2015年12月份0.2%的增幅出现扩大。70城房价在2015年5月份顺利完成止跌反弹过程，而后保持上涨态势。2016年1月份继续上涨，且增幅为近9个月的最大。

在连续15个月同比下跌后，2015年12月房价首次出现同比正增长。2016年1月份延续正增长态势，且增幅有所扩大，为1.1%。随着上半年房价环比的继续上涨，预计同比增幅将继续扩大。

国家统计局数据显示，2016年1月份，70个城市中，有46个城市房价止跌或上涨。其中深圳、上海、南京、厦门和合肥五个城市的房价环比增幅最大。当然，包括北京、福州、武汉、杭州和广州的增幅也较大，位列前10位。

成交量方面，各城市普遍回调，一二线城市较12月销量均下降3成左右。由于前期销量创新高，在邻近农历新年的1月销量回调不难理解。同时微观上尤其在部分一线城市，开发商由于后期项目储备稀缺，普遍有惜售心态。以动态库存去化周期来看，一二线城市皆已回落到近5年来的相对低位。与此形成鲜明对比的是三四线城市持续高位的库存态势。

鉴于此，央行与财政部于2月1日及19日分别对未实施限购城市调降了首付比例以及降低房地产交易契税、营业税。

世邦魏理仕研究部中国区主管、执行董事陈仲伟认为，对于各地市场的高库存情况，调降首付比例等措施的效果可能有限，目前高库存的原因与当地经济发展态势带来的市场饱和直接有关。但从长期趋势来看，一线城市及部分二线城市成为人口持续流入区域，房产市场的繁荣有着更为坚实的支撑。而一线城市市场在进入新年以来仍加速上扬的态势也意味着适度的调控需求政策在逐步酝酿。综合来看，短期内无论对房产销售市场还是物业投资开发，重要节点二线城市市场可能更为受益。

中原地产也认为，分城市来看，今年春节月和近两年同期比较，一线城市和二线重点城市成交上涨明显；三四线城市受到库存压力影响，购房者对后者信心不足，返乡置业效果不明显。但强者恒强，去年市场表现极佳的一线及二线重点城市成交的持续活跃促成了今年春节月房地产市场成交的上涨。春节月重点城市的高成交也在一定程度上反映了购房客户对2016年市场的信心。