链家祸起金融衍生业务

上海门店被查 异地扩张遇阻

房地产救市政策频频出台，北京、上海地王接连拍出，一线城市新房、二手房涨价凶猛，但都没有抢到上周房地产市场的“头条”。地产中介业龙头链家在上海被通报两起损害消费者权益的案件，一时间引爆各大官媒、网媒和自媒体。大家似乎把对地产中介行业的所有不满都借此机会发泄在链家头上。作为行业龙头的链家冤么？

新金融记者 刘君

事发上海

上海地产中介的老大链家这次遇到麻烦了。

上海市消保委2月23日召开上海市房地产中介消费者满意度调查发布会，通报房产中介服务中存在的四大乱象，重点通报了上海链家的两起案件。从通报情况看，两起案件均涉及购房人在非知情情况下购买了抵押房或查封房，链家未尽到中介服务应尽的责任。

上海市住建委2月24日约谈了链家公司相关负责人，初步发现链家公司相关门店存在不规范的经营行为，已决定开展正式调查，调查期间将暂停链家公司涉事门店和相关经纪人员的网上签约资格。

一时间，无论是上海的官方媒体，还是网上的诸多自媒体，都将链家事件视作房产中介业鱼龙混杂、服务不规范的典型案例。大家都在问一个问题，连一直标榜“真实价格，真实房源”，以行业引领者自居的链家都出现不规范经营问题，中介行业还有多大公信力？

针对上述质疑，上海链家公开回应称是员工在交易过程中的不严谨，导致了消保委公布的两起案例的服务瑕疵。对于卖方拖欠庄先生的80万元定金，链家已进行了全额先行垫付退还，并将积极配合客户通过法律诉讼等方式明确违约责任，同时承担相应责任。此外，针对上海链家相关工作人员工作中出现的疏漏，将根据公司制度进行相应处罚。另外客户黄先生反馈的案源，已于 2 月 19 日完成房屋交易，并对未按公司规定执行的相关工作人员进行相应处罚，客户对此结果表示满意。

中原地产首席分析师张大伟表示，查封应该是发生在初步签约之后过户之前，从这一点说，链家只是遇到了一个行业的惯例问题，并不能说是它卖了抵押房。但在链家的高收费对应的承诺下，是有签订意向金协议前、签订后以及签订正式合同前的“产调”，上海链家的回应也有这部分内容，所以责任是逃不了的。

两起案例中，卖方都曾向链家寻求贷款并进行房屋抵押，而在其后的交易中，这些抵押都影响到了房屋的交易，都有损消费者的权益。值得一提的是，其中一个案例的抵押贷款方居然是链家的一个经纪人。中介业业内人士对新金融记者表示，背后真正的借款方或许是上海链家，用个体经纪人的身份给卖房人借款，而非企业身份，避免了业务风险和法律责任。如此一来，在交易过程中上海链家未向买房人告知该房产的抵押情况就显得颇为蹊跷了。

根据媒体爆料，上海链家的金融产品已经全线暂停，橱窗展示房源信息也已下架。针对上述信息，新金融记者向链家总部求证，链家公关部相关负责人在截稿前并未给出回复。

扩张隐忧

此次链家在上海出事，或许与其去年疯狂扩张后管控能力出现不足有关。

链家真正的崛起，始于2008年的房地产调控。凭借灵敏的市场嗅觉、稳准狠的扩张策略和踏实肯干的企业文化，链家在当年的市场调控中于北京市场成功完成逆袭，一举成为北京区域地产中介业的老大。不过相对于北京的成功，在全国其他区域链家的知名度并不高。

去年开始，链家在资本支持下，开始了全国化扩张的步伐。

2015年2月9日，链家地产与成都伊诚地产合并，布局西南市场；3月1日，链家地产与上海中介行业排名第二的德佑正式宣布合并，成为上海最大的房产中介企业；3月18日，链家和中联地产通过“股权置换”正式合并，进军深圳市场；9月1日，链家宣布与济南孚瑞不动产达成战略合作。此外，广州满堂红、北京高策等各地老牌中介企业也成为链家的收购对象。这种被外界称为“扫货”式并购的手段，使链家在各地的线下店面数量和市场占有率迅速扩大。

以上海为例，链家和德佑合并为上海链家后，门店数量从2015年年初的220家迅速扩大到年末的1000多家，基本站稳上海二手房交易市场占有率老大的位置，上海链家总经理邵非更是喊出“2016年门店规模将达到1500-2000家，预计3年内实现上海市场占有率超50%”的目标。

一位曾在链家工作过的员工表示，链家的作风就是一旦高层的目标确立，下属一定不惜代价完成。“以寻找新开门店的地点为例，链家新进入的一二线城市核心地段的底商往往都有租户，这时候链家会给出2-3倍的租金，并给原租户和房东一笔不菲的转让费。目的只有一个，完成链家在该区域开店数量的任务。”其表示，链家不计成本开店的背后，有一套成熟的逻辑。在中介行业，一个城市的店面数量能为品牌溢价和口碑效应带来几何级的推动作用，只要店面数量够多，市场占有率自然上升，反过来又能提升企业在资本市场的估值，有更多钱支持新一轮扩张。一份链家的内部资料显示，链家告诫内部员工，线下争夺就是“0和有”的游戏，自己多做一套，竞争对手就少做一套。

链家采取的收购和新开门店相结合的方式，使其在各个进入城市的市场份额迅速做大，借助去年地产市场回暖的大势，可以说赚得盆满钵满。

只是这种扩张模式是一把双刃剑。不同企业文化融合并没有那么容易，并购后原企业的员工培训、统一价值观需要时间，这对链家在企业内部管理方面提出很高要求。此次出事的上海链家，就是链家与德佑地产合并的产物。

祸起金融

链家近两年主要在做两件事，一是在资本支持下加快全国化扩张，二是在房地产交易的金融衍生品领域进行创新，打造房产O2O生态圈。链家多名高管均曾提及，链家的目标不再只是一家地产经纪公司，而会是一家具有全产业链能力的服务提供商，未来要打造房地产经纪行业亿万级O2O大平台。

值得一提的是，此次链家在上海出事与这两项战略均有关联。快速扩张带来管控力不足，而发力金融板块则使其面临监管质疑。

据了解，链家的金融版图包括中融信担保、链家理财和理房通。链家在官网表示，其首创房产买卖—支付—理财的房产金融闭环模式，实现互联网平台、支付、担保和线下业务的全面布局。通俗点说就是链家通过售卖理财产品的方式从各个客户手中融资，转而以抵押方式放贷给其他客户。链家则在其中赚取高额的利率差。

2014年11月29日正式上线的链家理财，上线不足10个月累计超90亿元交易额。截至目前累计交易总额177亿元，投资用户规模31.3万人。在业内人士看来，链家的金融衍生产品来源于其掌握的大量买卖房源的客户需求，一定程度上满足了银行不愿干，又客观存在的市场需求。

在二手房买卖过程中，如果卖家的房子贷款还未还清，需要买家先付首付，卖家拿到首付款到银行偿还余下贷款后，解除抵押，然后进行交易。在房子越来越贵的背景下，如果首付款不足以付清之前的抵押贷款，则需要有过桥资金。链家金融即诞生于满足这部分过桥需求，来推动交易。如果在交易过程中出现资金周转难题时，链家也会提供短期的资金借款。不过为了让借款保证收回，链家也会将拟出售的房子先抵押，再放款给购房人。有时链家还会将手中资金发放给能够抵押房子的客户。

链家对外发布的数据是，金融部分已经占据链家收入的15%，未来的3年里做到20%、在未来5年里做到50%也是有可能的。

不过上海市消保委公布的两起案例均与链家提供的金融服务相关。业内人士表示，对链家来说有利可图的金融衍生服务，却在一定程度上导致买卖双方的资金流向不明确，蕴含了交易纠纷的风险。链家推出的理财产品应该如何界定，也成为各方争论的焦点。按照中国银行业监督管理委员会的要求，如果要推出一款借贷功能的金融产品，必须要进行备案，否则属于违法经营。有消息显示，在上海市消保委和住建委的约谈中，链家未能提供相关备案内容，其合法性尚未得到相关部门明确答复。

行业痼疾

对于链家此次的负面舆论风波，有业内人士表示其实是在为整个行业“背书”。易居中国执行总裁丁祖昱表示，中介行业里面的“黑中介”长期存在，相比之下链家已经很“白”了，但基层人员素质确实有待提高。张大伟也表示，链家的服务的确是处于行业的平均水平线以上。之所以链家出负面消息之后在网上影响这么大，缘于很多人对中介行业长期积累的不满情绪。

信息不透明、从业人员素质不高、服务不规范、损害消费者利益的行为时有发生，这些都导致中介行业形象不佳。链家也曾为扭转行业形象做出许多努力，力推真房源，规范服务流程，推广手机APP等，都取得一定效果。不过此次链家在上海爆出的负面案例，势必将极大影响其品牌形象。

受此影响，链家在企业管控方面将投入更多精力，内部员工的培训和规范将更为严厉。中房信研究总监薛建雄对新金融记者表示，此次链家在上海被查，既有利于其从企业制度和员工考核角度进行反省，也有利于整个上海中介市场的净化。丁祖昱则表示，高速扩张中出现问题受到社会监督，对链家和整个中介行业来说并不一定是坏事。“对于所有地产人来说，当下最需要的或许是在火爆市场下冷思考的能力。”

作为行业龙头的链家冤么？用一位业内人士的话来说，也冤也不冤。“链家是行业老大，虽然在行业内操作相对规范，但是在整个行业服务水平参差不齐的情况下，一旦出现问题肯定会引爆大家的怨气。此外，链家为代表的中介业也成为本轮一线城市房价上涨的推手之一，在官方通报之后引来舆论批评并不意外。