上市房企业绩分化 价格泡沫与库存压力并存

证券时报记者 康殷

深圳等一线城市楼市还在持续发烧。与一线城市相比，二三线楼市显得更为冷静。国泰君安首席宏观分析师任泽平指出，目前中国房地产实质情况仍然是库存高、区域分化明显，去库存任务复杂艰巨，一线价格泡沫和三四线库存压力并存。

国家统计局数据显示，2016年1月份70个大中城市中，价格下降的城市有24个，上涨的城市有38个，持平的城市有8个。环比价格变动中，最高涨幅为深圳，达4.1%，最低为下降0.8%。同比价格变动中，最高涨幅依然为深圳，达52.7%，最低为下降4.9%。

“我们的项目起初定价每平方米7万元，但看到市场较好，开盘时定价直接更改为9万元，就这样开盘当日去化率也达到75%，计划把下一期项目再涨2万元。”一位深圳的房地产商表示，现在深圳购房者的热情比他们预料的更高，且在前期大涨后，投资户大量增加，促使其购房不计成本。

与一线城市的火爆行情相比，二三线楼市显得冷静。统计数据显示，2015年全国商品房施工面积与待售面积总量高达80.8亿平方米，其中住宅55.7亿平方米，按2015年销售速度去化时间分别需要6.3年和5年。

“目前国内楼市区域显著分化，一二线城市库存水平差异不明显，但一线城市人口流入，经济增长质量高，库存压力小，但价格泡沫明显。二线城市经济还在追赶，库存有一定压力，但有解决潜力。三四线资源型省市库存水平明显偏高，而且人口流出，经济下滑，需求低迷，库存问题最严重。2015年一线城市房价大涨，二线小涨，三线走平或下跌，凸显了不同地区的库存差异问题。”国泰君安首席宏观分析师任泽平表示。

事实上，从近期披露业绩快报的整体情况来看，不同城市间的楼价分化，已经传导到上市房企中。

Wind数据显示，截至2月29日，申万房地产行业中目前共有87家上市房企交出了2015年年度报告或业绩预告。其中，有47家公司业绩出现了不同程度的下滑，甚至亏损；其中23家上市公司业绩预计出现首亏，3家出现续亏，16家预减以及5家略减。除此之外，业绩预增的上市房企则有16家，9家扭亏以及1家续盈、11家略增。

出现首亏的23家上市房企当中，下降幅度最为明显的是嘉凯城（000918），其业绩下滑幅度将达到6138%。公司预计2015年年度经营业绩将出现亏损，实现归属于上市公司股东的净利润为-23亿元左右，而2014年同期的净利润为3809万元。“公司房地产项目销售规模大幅下降，一线城市交付项目数量下降更为突出，毛利空间缩减显著。”该公司在业绩预亏公告中称。

中华企业（600675）则预计亏损24亿元至25亿元。作为一家上海的地产公司，中华企业表示，布局的二三线城市房地产市场持续低迷，加上部分项目产品的市场契合度不理想，项目销售面临相当大压力，采取了调整销售价格等措施，导致发生计提减值准备，增加业绩亏损预测数额。

另一家深耕二三线城市的上市房企雅居乐（03383.HK），去年业绩同样不容乐观。2月24日，雅居乐披露盈利警告，预期2015年股东应占溢利同比可能下降约70%，核心净利润将有可能下降约40%。

雅居乐公告称，公司出现亏损的原因主要有两个：平均售价较以往低，使毛利率下跌；2015年下半年人民币贬值导致汇兑损失。雅居乐目前土地储备除广州、南京等一线城市和热点二线城市外，主要分布于中山、惠州等三四线城市，在云南瑞丽、腾冲、西双版纳等城市也有大量土地。

面对楼市区域分化，一部分地产商已着手调整策略。有接近恒大地产的人士表示，自2013年开始，恒大已经着手布局全国一线城市土地储备，相继在深圳和北京拿下地块。目前土地储备的比例一线城市已经占据50%左右。二线城市的土地布局也是极力靠近该城市中心区。以前是距离城市中心区5公里，现在的标准是接近中心区2公里左右，更加靠近城市刚需源头。