去库存成主基调 全国首套房贷款利率创新低

证券时报记者 刘筱攸 梅菀

沈阳市政府3月1日下发22条房产新政，对毕业未超5年的高校、中等职业学校毕业生，购房实行“零首付”。

在一线城市房价飙涨、银行首付利率普降的当下，二、三线城市也不甘落后，祭出各种大招“去库存”。此外，根据第三方监测平台融360最新数据，今年2月份，全国首套房平均房贷利率降至4.58%。

有分析指出，从中央到地方政府到银行的一系列举措，皆是服务于“去库存”。在刚过去的2015年，中央经济工作会议以罕见篇幅对房地产市场去库存政策作了较多论述，并把房地产“去库存”纳入2016年经济工作的“五大任务”中。

零首付祭出

沈阳市政府在昨天下发的《沈阳市人民政府办公厅关于促进房地产市场健康发展的实施意见（试行）》里，发布了一些在业界看来颇为激进的刺激性举措。

比如，实行“认贷不认房”，将首次申请公积金贷款的最低首付比例降至10%，第二套房贷款的最低首付比例为20%；再比如，对毕业未超5年的大学生购房实行零首付政策。

这种刺激性去库存举措，引起较大关注。“这现在还是政府层面在下达，我们银行会不会跟进还没有确定。但我估计，小行可能不会买单，到最后就是我们这种‘肩负社会责任’的大行听话。”一家国有大行辽宁省分行人士直言。

另一国有大行内蒙古分行人士告诉证券时报记者，他们自上个月起就实施了两成首付政策。

事实上，今年才刚过去两个月，房地产“去库存”就已连放大招，利好政策纷至沓来。2月2日，不限购城市首付款下浮5个百分点；2月19日，财政部对除了北上广深以外的城市祭出降税新政，对个人购买家庭一套房和二套房降低契税，购买2年以上住房对外销售的，免征营业税。

银行：房贷风险可控

坊间不乏评论称，过于激进的手段是将银行拉下水，造就更大的信贷泡沫。

有银行业分析人士对此却持保留意见。这位不愿具名的银行业人士称，不能一看到银行发力个人房贷，就简单判断风险走高，毕竟房贷的历史违约率是最低的。这也是银监会批准用内评法的几家银行，房贷风险权重均在20%左右的原因。此外，现在企业的资产负债表不好，个人的则相对好一些，银行收缩经营贷款，而主攻按揭有其道理。

这在银行层面得到了论证。一家华南区股份行零售部人士告诉记者，即使现在不乏对房价飙涨将产生泡沫的论调，他们仍未刻意收缩个人按揭贷款。“只要资料真实，该批的就批。毕竟房贷这种质押性贷款，在我们看来风险还是比较可控的。”

上述国有大行内蒙古分行在库存高企的情况下，依旧把房贷作为主要贷款方向。“我们虽说是省会城市，房价也一直不算高，甚至可以说低，均价五六千。我们到目前为止的个人贷款余额仅超过400亿元，其中90%是住房贷款，今年也不会有较大变化。”该分行信贷经理告诉记者，“今年我们的目标是，个人住房贷款投放量要做到90亿，增量做到30亿。至于小微经营贷款，不是我们不做，是不敢做，没抵押啊。”

首套房贷利率创新低

据融360最新数据，今年2月份全国首套房平均房贷利率降至4.58%，较上个月的4.61%下降0.03个百分点；同比去年2月份的5.99%下降1.41个百分点，再创新低。

在融360监测的35个城市和地区中，首套房平均利率全部跌破5%，其中首套房平均利率最低的为广州的4.22%。

关于房贷优惠，两个动态不得不提：一是超七成银行首套房贷款有折扣；二是将首套房首付降至两成的银行，占比已将近20%。

从首套房利率的优惠力度看，2月份全国529家银行中，提供九折以下优惠利率的银行有105家，比上月增加14家，占比19.85%；另有72家银行提供八五折优惠利率，比上月增加12家。其次，在2月份央行联合银监会发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》后，全国多家银行调整了首套房首付比例，截至2月20日，在全国529家银行中，共有104家银行将首套房首付比例调至2成，占比达19.66%，这些银行都分布在除一线城市（北上广深）以外的地区。

昨天沈阳祭出的房产新政，会否引发其他城市跟进实施零首付，值得进一步观察。