限购政策要调整 广州楼市涨不涨？

2月29日晚央行降准，再叠加广东省政府发文提振楼市，要求广州调整住房限购政策的行政区域范围，并取消70/90政策这两大重磅消息落地，广州楼市不淡定了。昨日上午，就有楼盘传出紧急封盘、等待涨价的通知。有开发商向记者透露，前晚11时老总紧急召集营销部门开会，针对利好出台急商营销对策，拟将在售楼盘全线涨价3%。不过，也有业内人士指出，所谓封盘是搭便车广告炒作，只为制造紧张气氛，广州目前没有房价普涨暴涨的基础。

昨日，羊城晚报记者巡盘发现，在售楼盘严格意义上执行70/90政策的其实不多，开发商在户型设计时早已想方设法进行“合理”突破。

楼盘连夜开会紧急封盘？

前晚，央行降准的消息出台，接着广东省发布《2016-2018年发展整体规划》，其中提到了许多关于去库存措施及手段，而针对利好政策的频出，加上沪、深等地楼市火爆的消息不断被滚动放大，同属一线城市的广州房价会涨的预期已经是如山雨欲来。

当晚，微信朋友圈开始便传出了广州有项目封盘的消息，而到翌日上午，位于萝岗的保利·越秀岭南林语就发出了紧急封盘、等待涨价的通知。

到了昨天中午，萝岗另一个项目岭南雅筑，也宣布封盘不卖了。

有开发商向记者透露，前晚老总紧急召集营销部门开会，要求旗下所有在售项目翌日停止签约一天，对价格进行调整，拟全线涨价3%。“老总说如果你们不调我自己在系统上调了。可见他对于楼市将迎来一波行情是充满信心的。”

昨日，记者根据电话号码拨通了保利·越秀岭南林语和岭南雅筑的销售热线，有一个回应称要具体再问销售，另一个则一直无人接听。

记者发现，目前宣布封盘的项目都是旧萝岗区域，虽然不能代表整个市场，但是如此高调发布封盘等涨价的通知，多多少少会给买家带来心理上一定的暗示。

对此，方圆地产首席市场分析师邓浩志就认为，这仅代表个别楼盘，广州郊区供应充足，中心区也进入推货旺季，目前没有房价普涨暴涨的基础。“这类广告炒作意图明显，只为制造紧张气氛，但实际同质产品涨幅肯定有限”。

南沙花都即将放开限购？

在省府红头文件中，有关“广州应及时调整住房限购政策的行政区域范围”最受关注：广州局部放松限购？哪个区最有可能？

“从前年开始，广州放松限购的猜测就从来没停过。这是省府2008年以来出台的力度最大的一个文件，文件最重要的是对广州的限购表态。”在广东省房协理事、同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文看来，这个文件为广州解除限购开了绿灯，“它明指广州及时调整，相当于是已经同意广州有针对性地放开限购了，喜欢放开哪个区就放开哪个区”。

不过，赵卓文表示，广州中心区及番禺是不可能放开限购的，但是像南沙、花都及新黄埔都有极大的可能放开限购，“只要是政府想重点发展的区域都有望放开，南沙是自贸区，新黄埔有大量土地，而花都则是为了吸引入户”。

邓浩志预期，南沙、花都即将放开限购：“库存较大的南沙、花都几乎100%会在月内放松限购，中心城区基本没有可能，黄埔、番禺则需要观察，但可能性也不大。松限的板块未来成交量上涨毫无疑问，而房价则看稳。”

“增城、从化两区本来就不限购，剩下的限购区域只有中心六区和外围三区。”房价点评网首席分析师肖文晓认为，按照最近半年的月均交易量计算（不含特殊性的2月），外围区域之中，花都库存最多，有15个月，是松绑限购首选对象；南沙有12个月，加之是自贸区，希望也很大；番禺则是11个月，在8-10月的合理周期之上，也有可能沾光。果真如此，自住客青睐的番禺、投资客热捧的南沙利好将很明显，花都当然也会受益，只是因为在公共交通配套的短板，刺激效应恐怕要稍逊一筹。

合富辉煌首席分析师黎文江建议在花都、从化、增城和南沙这些地区，及一些豪宅和大户型区集中区可以考虑放开对港澳人士的限购。

70/90政策名存实亡？

省府红头文件提到，取消过时的限制性措施，对商品住房项目停止实施“90平方米以下套型住房占全部套型70%以上”的要求。这意味着全省将停止70/90政策。

赵卓文分析，“70/90政策”对户型有较大的限制，从2006年实施至现在恰好10年，“以往的各种文件很少说取消某一种东西，这次取消是顺应了目前的市场情况”。

邓浩志更直言，取消70/90政策符合市场要求，首先楼市正逐步由初次置业转移到改善置业，需求面积更大；其次二孩放开也对大户型产生更多需求，再有房企直接面对市场，比政策更了解需求变化，而行政指定产品是计划经济的做法；取消70/90政策符合市场主导资源的大原则。

昨日，位于广州大道北的越秀·星汇云城板房开放，记者参观了其四个户型，发现其中93㎡四房两厅一卫的03户型将房屋使用率超过100%，主要是送了入户花园和一个小书房，另外一个明星户型——85㎡，竟然可以做成复式四房三厅两卫户型，销售人员告诉记者，在设计上花了很多心思规避70/90政策。

据记者翻查资料，2014年，越秀地产以64.5亿拍下该地块成为“2014年度总价地王”，地块是有70/90要求的，不过，在设计人员的“不懈钻研”下，成功地合理规避了。

“‘70/90政策’，广州的开发商从一开始就没有认真地执行过，违反该政策的也没有过相应的处罚。目前全面放开二孩，90平方米的住房要求明显不合政策，所以此次取消无可厚非。”黎文江分析，现在最好卖的房子在90至120平方米，如果允许把目前库存量大的、主要是比较难卖的房子调整套型结构，的确是一个比较大的利好，“因为在以前要调整这些是比较难的”。他举例，白云区的大一山庄多年前就是规划为纯别墅，但是别墅不大好卖，现在部分申请减小户型，增加别墅套数。

全国政协委员黄文仔：

广州应该取消限购

降首付、降契税、降准……进入2016年，利于房地产去库存的一系列政策密集出台，房价尤其是一线城市的房价再呈抬头之势。昨日，进京参加全国两会的全国政协委员、星河湾集团董事长黄文仔接受羊城晚报记者采访时表示，一线城市中广州城市拓展空间较大，房价难似北上深那样飞涨。此外，黄文仔认为，广州郊区还有很多房子少人问津，没有继续限购的必要。

国家统计局近日公布数据显示，今年1月份，北京、上海、深圳三个一线城市房价同比大幅增长，居70个大中城市前三位。同为一线城市的广州涨幅明显落后，相对“价值洼地”更趋明显。后续广州房价会否大幅补涨呢？在黄文仔看来，广州房价历来比较理性，很少出现暴涨的情况，加上广州往东、南、北多个方向的城市拓展空间均比较大，“今年房价虽然也会上涨，但难以出现北上深那样的飞涨”。黄文仔预计，到年底，广州新建商品住房均价或在1.9万元附近，与当前均价相比涨幅不会很大。

针对广东省政府在2月29日发布的广东供给侧结构性改革方案中提出：“广州市应及时调整执行住房限购政策的行政区域范围。”黄文仔认为，广州很多郊区的房子其实买的人本来就不多，“像番禺、南沙这些地方，库存量很大，限购干什么？根本没有限制的必要”。黄文仔同时指出，广州全市来看去库存有一定压力，但压力并不太大。广东省政府数据显示，广州市商品房库存面积为2248万平方米，而深圳市的存量只有703万平方米。

就全国来看，房价是否存在整体性泡沫？黄文仔称，就目前地价来看，确实是非常之高，尤其一线城市，开发商在目前地价水平拿地不仅无利可图，还要面临亏损，只能寄托房价上涨来“解救”。但黄文仔指出，目前国内购房者真正投资性的不多，都是实实在在的有效需求，不像当年日本地产泡沫时期“全民炒房”，“所以要界定为泡沫也很难说”。而目前是否是入手购房的好时机呢？黄文仔的建议是，只要有需求，任何时候买都是对的。