投资回温“倚赖”楼市 一线城市或迎差异化调控

谭志娟

连续的利好政策继续推动着房地产市场回暖，也让房地产投资成为当前支撑投资增长的中坚力量。

国家统计局发布的最新数据显示：1~2月份宏观经济数据显示经济仍面临下行压力，但固定资产投资增速比去年全年出现小幅回升。1~2月份固定资产投资同比增长10.2%，增速比去年全年提高0.2个百分点，比去年四季度提高0.7个百分点。其中，1~2月份房地产开发投资同比增长3%，增速比去年全年提高两个百分点。这也是房地产开发投资增速时隔两年首次出现回升。

房地产投资回温能否带动投资持续恢复？渣打全球研究团队，聚焦二线及以下城市未上市的中小开发商，在1~2月间开展中国房地产市场半年度的专项调研显示：房屋销售回暖刺激开发商扩张意愿并减轻其融资负担。

“2015年开始，商品房销售逐步回暖，至今年1~2月份，更出现了销售旺盛局面，使房地产开发企业投资信心有所恢复，房屋新开工面积迅猛回升，土地购置面积降幅大幅收窄，房地产开发投资增速时隔两年首次回升。”对此，国家统计局投资司高级统计师李皎解释称。

受访经济界专家称，房地产需求高涨带动房地产投资意愿回升，然而三四线城市去库存压力仍然较大，一线城市房价过快上涨可能带来差异化政策调控，预计房地产投资将延续小幅回暖态势，大幅提升可能性有限。而2016年房地产投资回暖最主要的作用将有助于稳定经济增长。

地产投资成推手

1~2月份固定资产投资的亮点主要来自房地产投资。官方数据显示，其中，制造业投资增长7.5%，比2015年回落0.6个百分点；基建增长16.5%，比2015年回升1.9个百分点；但房地产开发投资同比增长3%，增速比去年全年提高两个百分点。可见，投资回升受地产拉动明显。

“这反映了从去年4季度以来商品房销售逐步回暖，加上年初以来政府连续出台了帮助房地产行业去库存的相关政策（降低首付比例、调整契税/营业税，公积金政策调整等），更推动了销售转旺，并从一线城市开始向二三线城市延伸。”摩根士丹利华鑫证券首席经济学家章俊对《中国经营报》记者称。

3月18日，国家统计局发布2月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。其中，房价环比上涨城市个数增加，涨幅继续扩大。2月份70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市有47个，比1月份增加9个；环比上涨的城市里，涨幅比1月扩大的城市有33个，比1月份增加10个；涨幅在1%以上的城市有10个，比1月份增加3个。

其中， 改善性住宅成为拉动增长的主要动力。1~2月份，住宅对全部商品房销售面积增长的贡献率达95%。其中，90平方米以上的大中户型住宅的贡献率为76.6%。 由于 去年1~2月份销售面积下降16.3%，是2014年初房地产市场调整以来的最大降幅。因而今年1~2月同比销售增速较高也有基数较低的原因。

房地产需求高涨带动房地产投资意愿回升。房屋新开工面积同比由去年12月的下跌6.7%大幅攀升至今年1~2月的上涨13.7%。在受访人士看来，新开工面积的回升意味着企业投资意愿的改善。

同时，数据显示，1~2月份，商品房销售面积同比增长28.2%，增速比去年全年提高21.7个百分点；销售额8577亿元，增长43.6%，提高29.2个百分点。“这都在很大程度上提振了开发商的投资信心，反映在房地产开发企业土地购置面积同比降幅大幅收窄，而土地成交价款同比增速由负转正。”章俊称。

来自国泰君安统计显示，3月6日当周，30个大中城市开发商拿地面积回升，同比上升20%。

开放商再度热衷拿地

渣打银行调研结果显示，30家受访开发商中，有14 家反馈称企业主营业务所在城市同行即其他开发商的建筑活动增多，较上次调研（2015 年7 月份）增加了两家。在建住宅面积较上次调研增长11%，其中新开工住宅建筑面积增长29.6%。18 家开发商称企业所在城市同行建筑活动有所加快，较上次调研增加了4 家。

从房企拿地情况看，去库存显著的一二线城市吸引企业扎堆。 2016年开年北京一周内连现两“地王”：2月23日，北京土地市场春节后迎来首拍，绿地集团 以39亿元以及配建15000平方米拿下大兴黄村地块 ；门头沟龙泉镇MC00-0003-0026等地块出让，该地块最终由中骏以39.48亿元，现场竞建5万平方米公租房的方式竞得。

“从目前一线城市房企拿地的动作来看，第一，郊区的拿地溢价率总体较高。房企看好一线城市依然会继续拿地，虽然郊区拿地成本也不低，但拿地热情依然不减；第二，很多房企依然偏好住宅用地，相对来说，商办用地的吸引力并没有提高，而对于住宅用地则依然是看好的。

随着一线城市土地价格上涨，不少企业也转投二线城市。中原地产研究部统计数据显示：20大标杆房企合计拿地金额为974.33亿元，比2015年同期的812.3亿元上涨了20%。从成交结构看，随着一线城市土地价格上涨，自2016年以来，二线城市成为标杆房企拿地的主要目的城市，金额占比高达48%，而在2015年，这一比例则为41.2%。

渣打银行认为，这一系列结果表明受访开发商建设活动开始重拾动能，这或将推动房地产投资增长走出2015 年低迷的困境。

参与调研的渣打银行宏观分析师申岚称：“较2015年相对中性的楼市政策立场而言，今年年初楼市政策显著放松，政府明确表态称将支撑楼市并提升需求。预计2016年房地产投资将保持较低的单位数增长，但与截至2015年底时的负增长相比，增长势头或将改善。”

“房地产投资意愿的上升是大趋势，目前一线城市基本上没有去库存的压力，而是有补库存的需求，这会使得房企的投资意愿快速上升，而该趋势至少在2016年会得到延续。”易居研究院的研究人士严跃进表示。

不过，国泰君安首席宏观分析师任泽平发研报称，考虑到占房地产投资80%的三四线城市仍在去库存，这使得地产投资回升空间有限。

楼市或迎差异化政策调控

此轮的房价上涨中，包括首付贷在内的金融产品被认为起到了推波助澜的作用。由于3月12日央行行长周小川、副行长潘功胜在全国两会期间明确表态首付贷不合规之后，目前北上广深四地互联网金融协会均已对此类产品进行排查。

这是否意味着政府又要出手“干预”房价？

值得注意的是，周小川近日指出，货币政策是总量政策，中国今年开始将社会融资总量纳入政府工作目标，意在强调金融发挥支持实体经济的作用。在这个大前提下，信贷政策只是房地产政策涉及土地、税收、规划、建设等多方面的影响因素之一。人民银行将进一步落实因地施策的要求，完善区域差别化的住房信贷政策。

最新的数据表明，2月份新增居民中长期贷款由1月份的4780亿元人民币降至1820亿元人民币。 这在市场看来，继1月份新增贷款创出新高并引发市场对今年货币政策大幅扩张的预期后，货币当局可能对银行借贷活动给出一定的窗口指导。

“一线城市近期将重点控制房价，部分二线城市包括南京、苏州、厦门、郑州等城市也有类似需求；而三四线城市总体上可能会继续加大商业银行房贷的投放量，进而让购房者能够快速购房。同时，不排除后续会有一些创新做法，比如政府通过各类补贴，进而让购房者凑齐首付款。”严跃进称，一线城市房价过快上涨可能带来差异化政策调控。