房企密集发债意欲大举扩张

□本版撰写 信息时报记者 陈莉

随着海外融资成本上升、国内融资成本下降，房企融资纷纷回归境内，2016年第一季度更是出现房企密集融资热潮。据Wind资讯统计数据显示，2016年截至3月14日，上市房企发行公司债总计1752亿元人民币，与2015年同期的70亿元相比，翻了25倍。仅就最近一周来看，品牌房企共融资20笔，部分公司债发行规模较大，致使融资总金额高达737.59亿元。业内人士预计，若国内宽松的融资环境保持不变，未来公司债的热潮还将持续一段时间。

房企债券票面利率纷纷创新低

据记者了解，今年开年以来，多家品牌房企大规模发行公司债，从数十亿元到百亿元不等。其中，绿地控股发行100亿元公司债，龙湖地产则获得118亿元的公司债发行额度，目前有81亿元已经完成发行。

值得关注的是，不少发债的房企，其票面利率创下同年期民营房企境内公开发债的利率新低。目前评级良好的上市房企，公司债票面利率一般在3%~4%之间，龙湖、万科、万达、中粮、保利等房企皆在此范围内。事实上，有国资背景和央企背景的上市房企是本轮债市放开的最大受益者，但资质好的民营企业也一样获得了低成本的资金。

其中，保利地产发行公司债票面利率最低2.95%，甚至远低于投资理财产品的年化收益率。“开年就出现了利率低于3%的资金，对房企来说，资金成本有所降低。”中原地产首席分析师张大伟表示。

同样创下成本新低的龙湖地产，在3月8日亦宣布，集团成功发行2016年第二期共计40亿元人民币的境内公司债券。本次发行共两个年期品种，6年期25亿元债券票面利率低至3.19%，10年期15亿元债券票面利率定为3.75%，均创下同年期民营房企境内公开发债的利率新低。

中国指数研究院分析指出，随着利率持续走低，未来房企公司债发行会更加积极。对海外上市的境内房企来说，美联储加息等因素将进一步加大企业境外融资压力，转向国内融资将成为这部分企业调整债务结构的理想方式。

国内融资环境放松助推债市活跃还只是一个方面，有债券行业资深人士向记者表示，股市大幅调整造成的资金流出更是催热债市的重要因素。“配资叫停后从股市流出资金要找投向，不少资金流到债市来了。”该人士告诉记者，投资资金多了也造成债市利率走低。

年初集中融资为大举拿地铺垫

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“储备资金，为下一步拿地做准备，这是房企抢在年初大规模发债的一大重要因素。”方圆地产首席市场分析师邓浩志也认为，近期房企集中融资并不是巧合。由于房地产属于资金密集型企业，一直都需要大量的资金去维持继续开发，因而不断融资是普遍现象。房企通过融资获得资金后，就更具实力去拍地。而地价的不断攀升，也使得房企需要更多的融资才能维持发展，两者之间相互影响。

记者观察到，多数品牌房企在获得充足资金的同时，也积极在土地市场寻找机会。中原地产研究部数据显示，进入2016年以来，包括万科、保利、碧桂园、恒大等20大标杆房企合计拿地金额为974.33亿，同比2015年同期的812.3亿增加了20%。

表现积极者如龙湖，新一轮公司债刚刚发行完毕，龙湖地产就开始大举进军天津市场。3月11日，龙湖地产公布，以7.65亿元总价，折合楼面地价4451元/平方米，竞得天津市海河教育园区南大东侧项目地块。此举标志着龙湖地产正式进入天津市场，全国化布局城市数量进一步增至25个。

另外，据保利地产最新公告统计，2016年以来保利已新获房地产项目共计14个，项目用地面积共计337万平方米。这14个项目中，除过挂牌、拍卖方式拿地外，保利还通过合作方式取得其中5宗土地。

据了解，年初房地产利好政策频繁出现，这种情况下，房企拿地积极性明显提高。不过，市场回温的同时，也意味着房企拿高价地的压力越来越大，尤其在火爆的一线城市。

后期还款压力考验房企运营能力

伴随借债增加，后期还款压力将考验着房企运营能力。有业内人士指出，房地产行业进入白银时代以来，房企的利润空间明显收窄，两极分化加剧，大型房企凭借规模效应，拥有着市场占有率高、融资成本低等先天优势；在这样的背景下，中小房企借债增加如同一把双刃剑，到底可以利用充足资金创造更大收益，还是债台高筑面临信用危机，这一切都依赖于企业自身的运营能力。

而广州某公募债基金孙经理则提醒，现在优质的地产债，票息那么低，加了杠杆后，可能收益率也只能维持在5%左右的水平。而资质差一些的地产债，业务布局有不少是在三四线城市，这类房企的盈利表现仍然有待观察，存在一定风险。

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近期房企融资案例

合景泰富：发行22亿元境内公司债券获证监会批准

3月7日，合景泰富地产控股有限公司公告称，其发行境内债券的申请已于3月2日获得证监会批准。据悉，合景泰富全资子公司广州市天建房地产开发有限公司此前曾向证监会申请发行本金最高达22亿的境内公司债券，现获得批准后，将于上海证券交易所上市。

华远地产：第二期公司债券已完成认购 募集规模10亿元

3月9日，华远地产股份有限公司发布公告表示，已完成2016年非公开发行（第二期）10亿元公司债券的认购缴款。按《华远地产股份有限公司2016年非公开发行公司债券（第二期）募集说明书》要求，本期债券期限为3年期，票面利率4.58%，本期债券票面金额为100元，按面值平价发行。

首开集团：拟公开发行2016年公司债券 总额7.5亿元

3月10日，北京首都开发控股（集团）有限公司发布公告称，拟公开发行2016年公司债券，发行总额人民币7.5亿元，一次性发行。本期债券票面金额为100元，按面值平价发行；债券期限为5年期。

信达地产：拟发行5亿元公司债 询价利率最低3.5%

3月10日，信达地产股份有限公司披露，公司拟发行2016年公司债券（第二期），发行规模不超过人民币5亿元，每张面值为100元，发行价格为100元/张。

富力地产：获沪深两市批准非公开发行300亿元公司债券

3月11日，广州富力地产股份有限公司公告宣布，分别获得上交所及深交所的批准，将面向合格投资者非公开发行总额300亿元的公司债券。

金融街：完成非公开发行20亿元公司债券

3月11日，金融街控股股份有限公司公告宣布，其已完成非公开发行的规模为20亿元的公司债券。