首付贷被叫停 信贷资金仍曲线流入

隐形“首付贷”推升楼市投机风

全国“两会”落下帷幕，但业界对房地产“首付贷”的讨论却仍旧火热。2016年2月2日首付比例下调和2月19日契税和营业税调整后，房价在春节后持续跳涨。市场中首付贷、众筹购房等新兴“场外加杠杆”贷款模式带来的风险开始受到监管层重视。南方日报记者调研发现，当前深圳、广州银行、P2P公司的首付贷产品已经纷纷下架。各地互联网行业协会也都开始引导P2P平台下架房地产加杠杆的相关产品。但当前各类贷款变相加杠杆流入房地产的通道仍多，专家称要警惕一线城市房地产投机风再起。 南方日报记者 唐子湉 黄倩蔚 实习生 沈钊

动向

P2P网贷全面叫停首付贷

近期，媒体披露部分P2P平台和房地产中介提供的首付贷业务可能加大房地产市场的杠杆，自央行行长周小川、副行长潘功胜明确表态首付贷不合法后，P2P平台与协会迅速反应，据了解，北京、上海、广州和深圳的互联网金融协会已开始全面排查首付贷。

广州互联网金融协会15日发布了关于调查统计首付贷等房贷产品的通知，要求P2P平台等会员单位对涉及众筹购房、首付贷或其他涉及高杠杆放贷的情况进行调查统计，梳理名单、数量、产品模式和涉及金额，掌握真实情况及存在问题与建议，并上报相关数据。

广东互联网金融协会秘书长朱明春告诉南方日报记者，全国涉及首付贷的P2P线上平台仅有20家，目前已经全面叫停该类产品。“协会已经通知会员首付贷产品下架了，包括一些众筹购房的产品也都已经下架了，都不再专门针对个人住宅撬动杠杆，和首付贷、众筹相关的都已经停下来了。”朱明春说。

此前报道涉及的相关P2P平台中，亦有部分平台明确表态停止首付贷业务。记者在搜狐集团旗下互联网金融平台搜房贷主页看到，该平台于12日发布了关于停止接受首付贷借款申请的公告，称“即日起，本公司停止接受首付贷借款申请。”其他大部分平台虽未对首付贷暂停进行公告，但已经找不到“首付贷”的相关产品和宣传字眼。

在房价上涨最快的深圳，深圳市互联网金融协会也组织了全面开展互联网金融行业摸底排查、自查自纠和清理工作。要求严禁新开展众筹炒楼业务。对于存量业务立即停止募集并清理，任何企业不得通过更改名称转为线下筹集等方式继续开展业务。

现象

信贷资金曲线流入变相加杠杆

尽管中介和P2P平台的首付贷相关产品接连下架，但房地产市场中的隐性杠杆并未真正消失，有一部分转型为更隐秘的方式曲径流入房地产市场。

近日，记者接到自称为平安银行客服的电话，其表示近期推出一款抵押贷款新产品，可将正在按揭的房产二次抵押贷款，一般可贷到房屋总估值的七到八成，还款期限最长为三年。此外，还有约20万至30万元额度的信用贷款可供选择，还款期限同样为三年。当记者表明想要购房，询问可否将这两类贷款用于交购房首付时，客服人员含糊其词，表示两种贷款可以同时申请没有问题。

业内人士告诉南方日报记者，正在按揭的房产一般只能抵押其已经完成按揭的部分。我国担保法第35条规定：“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”

广东润科律师事务所朱青山律师表示，按照现行的法律规定，在双方当事人自愿的前提下，只要房产有余值，并且经过第一次抵押的银行同意之后，就可以进行房产的二次抵押。但是，一押的银行出于风险考虑，有时不会同意让业主去办理二次抵押。此外，这种二次抵押的房产，只能抵押业主首付以及已还供部分，而不能按照全额抵押。二次抵押虽然不违规，但由于资金额度较大，若再用于首付，无疑加大了房贷的杠杆比例。

除了二次抵押贷款和信用贷款外，网贷平台上还有不少低门槛的其他类别贷款，如装修贷等各类消费贷款和个人经营性信用贷，平台方对资金流向缺少追踪，对各类贷款流入房地产市场并无限制。目前虽然与房贷直接挂钩的贷款产品已然下架，但其他贷款产品仍然为楼市的隐性杠杆增添助力。

朱明春表示，第三方借款平台很难对借款资金的流向进行管控，当前政策也并未对此作出要求。

分析

房地产市场杠杆有多高？

房市“场外配资”的规模有多大？2015年末，房地产贷款余额为21万亿元，占人民币各项贷款余额比重为22.4%。其中个人购房贷款14.2万亿元，占比15.1%，房地产开发贷款6.6万亿元，占比7%。记者从接近监管层消息人士处了解到，深圳、广州等城市的房地产贷款余额至少都高于27%。考虑到地方融资平台以及相关产业链的贷款，房地产价格下跌或会对金融部门产生一定的影响。

国泰君安证券首席宏观分析师任泽平认为，总体来看，中国居民杠杆水平低于主要发达经济体，但需要警惕加杠杆带来的房价迅速上涨。目前国内居民加杠杆大多是银行体系内。

据链家官网的数据计算，2015年3月至今（截至2016年3月13日）链家理财平台成交金额约186亿元，其中约25%为首付贷，首付贷金额为46.5亿元。考虑到链家北京二手房市场占有率约60%，上海、大连、成都等占比均超过20%份额。

国泰君安宏观团队测算，如果按照链家在全国首付贷中10%至15%占比计算，全国首付贷金额约300亿至500亿元，加上众筹、消费贷转房贷等其他方式，预计全国房贷“场外配资”金额在500亿至800亿元左右，撬动的房地产成交额如果按照保守的5倍计算，则杠杆成交金额超2500亿元。

日前，盈灿咨询也发布了其最新的一份报告称：“首付贷近8个月的累计成交量达到了43亿元，由于2015年7月前首付贷的成交规模相对较小，因此P2P网贷行业参与首付贷模式的金额预计不足50亿元。”部分业内人士认为，50亿对于万亿量级的中国房地产市场而言只是车水杯薪，不足以构成威胁。

不过，任泽平认为，2015年以来的房价上涨和居民加杠杆有关。2015年，个人住房贷款迅猛攀升，脱离了2010年以来的均衡轨道，新增个人购房贷款2.67万亿元，占全年住宅销售额的比例为37%，相比2013年25%和2014年28%的比例，该数据大幅上升。而期间，首付比例放宽政策密集出台。

据了解，当前深圳的杠杆率几乎用到了极致。人民银行深圳中心支行的数据显示，2015年全年，新发放个人住房贷款3408亿元，增长2.1倍。而且深圳按揭平均成数高，2015年12月份达到65%，远高于“北上广”三市，同比高3.2个百分点，与70%的最高贷款成数限制相差仅5个百分点。

“‘首付贷’的问题不仅是风险问题，更重要是其降低了投机购房炒卖的门槛，从而推升了房价泡沫。”有银行业内人士分析表示。以中原“e+首付贷”为例，最高可以贷到房屋总价的20%。这意味着算上央行规定的三成首付，居民杠杆高达10倍。

“从国际经验看，首付比例和贷款利率变动对购房者支付能力影响很大。购房需求容易受到房贷政策影响而出现集中爆发现象，短期内易推动房价过快上涨。”任泽平表示。

■建议

完善征信机制杜绝投机炒房

一线城市房价不断攀升，成为阻隔人才进入城市的高门槛，高房价也颠覆了人们对财富和生活的认知，让实业投资意愿下降。两会期间，不少代表和委员都在热议如何避免企业受资产泡沫的吸引，将有限的资金投入有泡沫领域，从而影响创新投入。

在收入增速放缓时期，房价上涨还会挤出消费。2016年1至2月商品房销售面积累计同比增长28.2%，但社会零售品总额增速下滑0.5个百分点至10.2%。

任泽平建议我国可研究和探索居民购房时的首付比例和贷款利率固定或两者反向变动的房贷政策，以稳定购房者预期，避免购房需求短期内提前释放。为减少通胀水平对贷款利率的影响，中长期可考虑成立专门的住房储蓄银行，通过与通胀水平挂钩，使真实贷款利率长期不变。

朱明春认为，必须理性看待贷款首付的问题。一方面，贷款首付为一部分确实存在刚性需求的购房者解决了资金短缺的问题，但从另一方面来看，一部分抱有投机心态的炒房客在一线城市房价暴涨期间通过放大杠杆入市，带来较大风险。

“在上海和深圳这一轮房价上涨的时候，有很多投机客空手套白狼。他通过借钱首付买房之后，再借钱供房，几个月后房价涨了，他就把房子抛掉然后还供。”朱明春表示，更多的是限制这种人进入市场，因为他们完全没有风险承受能力。如果房价涨了，他就把房子抛售了，赚了一笔；如果房价下跌了，他马上就断供，断供的风险就由银行或者由其他机构来承受。

此外，我国的放贷机构间尚未建立完善的征信机构，难以杜绝使用同一房产在不同P2P平台进行贷款的行为，也为民间借贷和房地产泡沫引入风险。“一个人在银行贷款，银行的信息是健全的，能够查得到各银行间的贷款记录。但是在民间机构间，无法查到贷款人在其他机构的贷款记录，这是征信系统不够健全的现状导致的一个漏洞，放贷机构也是深受其害。”

朱明春认为，中国征信系统完善的道路会比较漫长，现在很多民间的资本进入到市场里面来，但每个人的信息、征信记录都碎片化地分散到各个机构里，没有完成一个很好的整合，未来可能需要5到10年的时间，由市场慢慢运作整合。