房企的服务业务，要多久才能逐步成为利润的重要补充，甚至成为房企的主要利润来源？绿城代建业务的培育轨迹或可提供借鉴。

德银报告称，绿城中国在房地产开发管理上走轻资产路线的主张符合其自身的发展策略，是用最小资本达到扩展的有效方法，走轻资产路线的主张可增加绿城每股资产净值约1.99元。

数据显示，绿城代建毛利高达50%以上。根据绿城未来五年规划，包括代建业务在内的轻资产业务将成为企业的利润增长点。看好代建业务的人只是注意到了如今绿城代建板块的高成长性和高毛利，很少有人关注绿城代建业务从诞生到成熟的艰辛过程。

代建业务的蛋糕不易吃到

资料显示，截至9月22日，绿城管理集团下属委托管理项目共52个，总建筑面积1700万平方米。绿城管理集团总经理李军表示，预计可实现销售额1300亿元，代建费总收入约45亿元。

绿城2015年半年报显示，来自项目管理、设计及装修、销售建筑材料和其他业务的总收入有6亿元出头，仅占上半年总收入的5.6%。绿城中国执行董事、行政总裁曹舟南表示，代建业务的收费通常是根据工程节点和销售进程来完成，一般完成工程只能收到40%，还有60%要靠销售来实现。

绿城的代建业务始于2010年。一家行业知名的代理公司上海地区负责人曾对记者竖起大拇指，认为绿城代建开启了行业新领域。曹舟南回忆，当时绿城发展代建业务有一个契机：一大批主营业务非房地产的企业(尤其是制造业企业)纷纷进入房地产行业，它们缺乏营造能力、设计能力，绿城恰在这方面非常擅长。

人们事后才发现，绿城的代建业务并没有想象中那么容易。在绿城开始代建业务后，一些项目传出了降价、停工甚至维权的消息。不知情者往往会把这些项目所发生的各类问题归到绿城身上，这给绿城品牌带来了拖累。

一家对代建业务有所研究的房地产开发企业副总裁说，其实代建业务做起来非常难。代建的一个特点是能给委托方创造品牌溢价，缺点就是对材料掌控、销售价格等一系列项目决策缺少话语权。另一方面，如果代建无法给项目带来更高的销售溢价，委托方完全可以踢开代建公司。两三年前，宋卫平曾对记者称，会对委托代建方进行筛选，但更为关键的还是要用心做好每一个代建业务，不管对方的施工预算高低。

在10月19日绿城和投资者的交流会上，曹舟南表示为解决个别因为代建造成的负面事件找到了“药方”，提出建立专门负责代建的绿城子品牌，并在开发板块不再涉足某些低档的房子，留出市场空间给代建业务。

绿城管理集团总经理李军也透露，绿城代建业务，除了之前的设计、营造、管理等，如今还为委托方提供金融服务。

短期很难实现盈利

绿城旗下培育周期长的不仅是代建，还有绿城服务和兄弟公司发展的蓝城养老业务。和代建相比，绿城服务的园区服务业务诞生在更早的2006年。但在绿城服务很多人眼中，园区服务更多有一种公益性质。

直到去年彩生活上市，绿城服务的价值才被重新发现。绿城物业服务集团有限公司常务副总经理吴志华介绍，在绿城服务发展的平台之上，可以向入驻商户收取中间服务费。在消费金融等板块，也会有不错的盈利点。

同样，绿城的养老服务，也有美好的发展前景。健康管理和医疗，有望在未来若干年成为绿城新盈利点，但短期内很难实现盈利。宋卫平短信告诉记者，养老的难度和艰辛，盈利的单薄，需要许多年的支持才能获得成功。

万科集团副总裁、北京区域首席执行官兼北京公司总经理刘肖也曾有过类似观点，认为养老板块的黄金时代，至少要等20年才能到来。

绿城的经历，对那些试图通过发展房地产相关服务业务，获取新的增长点的企业来说，非常有借鉴意义。在房地产服务业务链上，已经倾情投入5到10年的绿城尚且还需要继续努力，才能最终让代建等业务成为主要收入来源。而那些刚刚才开始培育服务业务的企业，可能需要更长时间，才能有稳定的可持续增长收入。