货币、股市与楼市三者之间的关系一直是机构研究的焦点之一,近日,上海易居房地产研究院发布《流动性、股市与楼市关系研究》显示,货币供应量与资金价格的变化不仅决定着股市长期的趋势,而且可以作为研判房价走势的重要指标。报告预计,四季度及明年上半年房价仍有一定上升空间。

货币指标领先于楼市

报告从实证角度,详细分析货币供应量、楼市和股市三者之间的联系,并在此基础上对房地产市场的走势作简要预测。

报告显示,在经济繁荣期,包括股市和楼市在内的资产价格都会上涨,M1往往也是资产价格的领先指标。从内在原理分析,如果M1快速增长,除经济正在或者将要向好外,也有可能是企业倾向于进行非经营性的投资活动。比如2009年实体经济并未全面复苏,但M1增幅持续保持高位,这意味着部分资金必然进入股市和楼市。

报告显示,股市与楼市二者不存在所谓的“跷跷板”关系。绝大部分情况下,股市都领先于楼市。相较而言,香港楼市与股市的变化情况,有很大的共性。股市领先于楼市的主要原因,一是股市是经济的晴雨表,对经济和流动性的变化反应快;二是股市流动性优于楼市,投资者在短时间内可方便地进出;三是股市的财富效应明显,牛市时促进楼市需求,熊市时抑制楼市需求。但值得关注的是,2013年以来,二者关联度减弱。本轮股市大跌之后,对楼市的负面影响较小。

易居研究院研究员亢亚娟指出,货币供应量与资金价格的变化不仅决定着股市长期的趋势,而且可以作为研判房价走势的重要指标。货币供应量的增加和资金价格的降低是股市上涨、房价上升的直接推动力。报告通过对历史数据分析得出,货币供应量和房价正相关性非常强,是楼市最为显著的领先指标,以前几个周期表明,明显领先于房价变化5个月左右的时间。

房价明年下半年降温

2015年以来,针对经济下行压力较大等新的形势,央行更加注重松紧适度,适时适度预调微调。搭配使用多种货币政策工具增加流动性供给,有效弥补因外汇流入减少和市场主体持汇意愿变化形成的流动性缺口,保持流动性总量合理充裕;同时今年已三次普降金融机构人民币存款准备金率,四次下调人民币存贷款基准利率,公开市场逆回购操作利率相应有所下降,引导市场利率下行,从量价两个方面保持货币环境的稳健和中性适度。这一系列政策均利好于流动性,已对楼市和股市产生了较强的积极影响。

报告预计,2015年8月,M1同比增幅为9.3%,虽然仍处于较低水平,但较3月份的2.9%已上升6.4个百分点,二、三季度增幅明显,预计在央行多种政策的影响下,M1增幅上行趋势将继续维持一段时间。

报告预计,本轮房地产市场上扬趋势较难长时间持续,且不同城市间分化愈加严重。预计四季度和明年上半年房价仍保持上涨态势,70城房价同比增幅还将有所扩大,但明年下半年和2017可能有所降温,上半年股市涨幅过大,所以6月中旬已开始了一轮深度调整,但在偏充裕的流动性背景下,股市难以继续大幅下跌,将进入较长时间的筑底阶段。