货币、股市与楼市三者之间的关系一直是机构研究的焦点之一，近日，上海易居房地产研究院发布《流动性、股市与楼市关系研究》显示，货币供应量与资 金价格的变化不仅决定着股市长期的趋势，而且可以作为研判房价走势的重要指标。报告预计，四季度及明年上半年房价仍有一定上升空间。

货币指标领先于楼市

报告从实证角度，详细分析货币供应量、楼市和股市三者之间的联系，并在此基础上对房地产市场的走势作简要预测。

报告显示，在经济繁荣期，包括股市和楼市在内的资产价格都会上涨，M1往往也是资产价格的领先指标。从内在原理分析，如果M1快速增长，除经济 正在或者将要向好外，也有可能是企业倾向于进行非经营性的投资活动。比如2009年实体经济并未全面复苏，但M1增幅持续保持高位，这意味着部分资金必然 进入股市和楼市。

报告显示，股市与楼市二者不存在所谓的“跷跷板”关系。绝大部分情况下，股市都领先于楼市。相较而言，香港楼市与股市的变化情况，有很大的共 性。股市领先于楼市的主要原因，一是股市是经济的晴雨表，对经济和流动性的变化反应快；二是股市流动性优于楼市，投资者在短时间内可方便地进出；三是股市 的财富效应明显，牛市时促进楼市需求，熊市时抑制楼市需求。但值得关注的是，2013年以来，二者关联度减弱。本轮股市大跌之后，对楼市的负面影响较小。

易居研究院研究员亢亚娟指出，货币供应量与资金价格的变化不仅决定着股市长期的趋势，而且可以作为研判房价走势的重要指标。货币供应量的增加和 资金价格的降低是股市上涨、房价上升的直接推动力。报告通过对历史数据分析得出，货币供应量和房价正相关性非常强，是楼市最为显著的领先指标，以前几个周 期表明，明显领先于房价变化5个月左右的时间。

房价明年下半年降温

2015年以来，针对经济下行压力较大等新的形势，央行更加注重松紧适度，适时适度预调微调。搭配使用多种货币政策工具增加流动性供给，有效弥 补因外汇流入减少和市场主体持汇意愿变化形成的流动性缺口，保持流动性总量合理充裕；同时今年已三次普降金融机构人民币存款准备金率，四次下调人民币存贷 款基准利率，公开市场逆回购操作利率相应有所下降，引导市场利率下行，从量价两个方面保持货币环境的稳健和中性适度。这一系列政策均利好于流动性，已对楼 市和股市产生了较强的积极影响。

报告预计，2015年8月，M1同比增幅为9.3%，虽然仍处于较低水平，但较3月份的2.9%已上升6.4个百分点，二、三季度增幅明显，预计在央行多种政策的影响下，M1增幅上行趋势将继续维持一段时间。

报告预计，本轮房地产市场上扬趋势较难长时间持续，且不同城市间分化愈加严重。预计四季度和明年上半年房价仍保持上涨态势，70城房价同比增幅 还将有所扩大，但明年下半年和2017可能有所降温，上半年股市涨幅过大，所以6月中旬已开始了一轮深度调整，但在偏充裕的流动性背景下，股市难以继续大 幅下跌，将进入较长时间的筑底阶段。