规格颇高的“全国城市工作会议”将于近日召开,市场关注的焦点包括城市规划、城市基础设施建设、城市　公用事业　运营等。其中,对于去库存等方面或给出一定的解决思路。业内人士认为,房地产市场进入新一轮去化周期,围绕去库存可能会有一系列鼓励住房消费政策出台,包括给予财税支持、鼓励农民工买房等,未来房地产价格走势将进一步分化。

库存升投资降

国家统计局数据显示,10月末,我国商品房待售面积68632万平方米,比9月末增加2122万平方米。其中,住宅待售面积增加1180万平方米,再创历史新高。

易居研究院数据显示,在其监测的35个城市中,10月,一、二、三线城市新建商品住宅存销比,即去化周期分别为10.0个月、12.2个月和18.9个月。其中,广西北海的存销比数值最高,截至10月为31个月,山东烟台存销比为26个月。

巨量库存严重拖累了房地产投资增速。1-10月,全国房地产开发投资78801亿元,同比增长2%,增速比1-9月回落0.6个百分点。其中,住宅投资53150亿元,增长1.3%,增速回落0.4个百分点。9月,全国房地产开发投资8266亿元,同比下降2.4%,降速比1-9月收窄0.7个百分点。其中住宅投资5645亿元,同比下降1.6%。今年以来,房地产开发投资和住宅投资单月同比已连续三个月下跌。

“今年房地产投资增速已经很低,明年房地产投资将进入负增长,去库存已成为重要任务。”　新城控股　集团副总裁欧阳捷表示,2000年以来,商业新开工面积累计超过20.4亿平方米,近四年新开工每年递增2亿平方米,商业地产也面临去库存的形势。

宽松政策将继续加码

今年以来楼市多项重磅政策出台。央行多次降息降准,包括住房公积金异地贷款,不动产登记制度,户籍与住房改革等也已经在稳步推进中。地方政府也采取了公积金政策调整、二套房首付放宽等多种措施。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为,对于房地产去库存,要想打一场“歼灭战”,需要政策予以支持,一是个人房贷进一步宽松,首付仍有降低的空间;二是财税政策加大支持力度,取消二手房交易营业税,首套房贷利息可抵个人所得税;三是货币政策继续宽松,继续降准降息;四是棚改拆迁补贴,以货币为主、实物为辅。

房地产价格走势分化

对于房地产市场未来走势,国务院发展研究中心宏观经济研究部研究员张立群表示,在城镇化以及按揭贷款等政策的推动下,房地产销售形势正在回暖,今年一季度城镇商品房销售面积同比负增长9.2%,1-10月同比正增长7.2%,随着需求的持续增加以及存贷款利率降至最低,房地产市场有望回暖,但这种回暖主要集中于一线城市,房地产投资增长持续下降的态势有望明年上半年结束。

东北证券　认为,房地产价格走势的分化明显:一线城市的土地供应紧缩,房价受供需影响会有进一步上升空间。京津冀、长三角、珠三角周围聚落的二线城市将会受一线城市波及而小幅上涨。其他二线城市和三四线城市面对供过于求的局面,房价将继续下滑。随着大户型和改善型住房需求的比例提高,全国房屋销售面积会有一定程度提高,城镇家庭平均住房面积会随着二孩预期有所提升。