新春论市

大年初一，到楼市转了一圈。没想到楼市行情还真有点上蹿下跳的“猴样”——原本以为火爆的楼盘却冷冷清清；几个稍偏的楼盘反而因为有特色，看楼客不少。猴年楼市该怎么应对，还需仔细思量一下。

谋事首先谋势，这是天时。2016年经济发展情况如何直接影响楼市运行态势，了解经济大势是每个欲要进入楼市的人首先要做的事。综合来看，2016年经济仍面临比较大的下行压力，钢铁等产业面临一定困难，但是部分转型比较早的地区亮点开始显现，这自然会影响到房地产。广东是全国转型最早的地区之一，初步度过阵痛期，成效已初步显现，广州作为一线城市更是保持了良好的发展势头。因此，在经济大势的护航下，广州楼市有基本的保障，该出手时就出手。

看完天时，再来看地利。作为一线城市，加上居于珠三角中心，广州拥有天然的地域优势。因为执行了比较严格的调控政策，广州楼市最近几年都比较稳健。尤其应当注意的是，在一线城市最近一轮的楼价上涨潮中，广州楼价一直保持稳定，成为一线城市的楼价洼地。随着国家供给侧结构性改革的推进，楼市的一些利好措施相继出台，加上广州的“十三五”规划出炉，广州楼市价值定会被发掘，会吸引人员和资金进入，这会对楼市起到支撑作用。因此，广州楼市还是有底气的。

最后看看人和，毕竟人气是最影响楼市的因素之一。这方面，广州作为千年商都，一直吸引了比较大的人流。南沙自贸片区建设推进、电商业的加速推进，会让广州的发展如虎添翼，更会带来庞大的物流和人流。由此产生的居住需求，会对广州楼市产生顶托作用。

虽然总体向好，但具体到某个时段、某个地段、某个楼盘，还是要具体情况具体分析，这虽是一句老话，但绝不是废话。（记者 刘丽琴）

“地王”盘来了 楼价会涨

新春期间，广州楼市表现平淡，既没有房企大张旗鼓地优惠促销吸客，也不见买家蜂拥看楼买楼的热潮。新春二月淡静的楼市开局，让业界对后市难免产生一丝担忧：2016年的房价到底会怎样走？

不久前，地产名人任志强放言：“只要经济是增长的，房地产肯定在持续增长，现在不买房再等30年。”对于2016年房价走势，任志强再发“神”预测：“2016年房价还将继续上涨！”房地产大佬孙宏斌也直言，现在地价贵得“邪门儿”，一、二线城市的地价相比前两年翻了一番。国泰君安首席宏观分析师任泽平也表示，未来一线城市房价将涨一倍。

数据显示，2015年，房价整体呈现“止跌、反弹、趋稳”的格局，全国70个大中城市在时隔15个月同比下跌后，2015年12月房价首次出现同比正增长，且环比、同比双上涨。这一方面反映了各类刺激政策的显效，另一方面也利好楼市基本面的改善，强化看涨预期。

2016年，多数业内人士认为一线城市房价还得涨，重点二、三线城市房价也是反弹可期，只有严重过剩的三、四线城市房价才可能出现下探。

看来，“一线城市房价涨”已成业界普遍预期。不过，值得关注的一点是，房价涨其实是源于高地价的“哄抬”。2015年以来，无论是北上广深等一线城市还是合肥、南京、武汉等二线城市，均“地王”频现，由此催生的“被豪宅”现象将导致“伪豪宅”当道，在畸高的地价、面粉贵过面包的形势下，这些城市的市场竞争将更加激烈，并导致很多新房价格远高于周边二手房，严重偏离市场价值。所以，2016年将是高房价的市场，竞争将更加激烈，混战局面也将相当惨烈。

合富地产研究院的报告显示，2016年广州全市将有十几个“地王”项目集中入市，预计可能会抬高住宅成交价格。经纬行研究中心的分析报告也认为，经过2015年土地供求集中释放，预计2016年楼盘量会增多，土地出让集中的区域供货量大，将加剧各楼盘的去货竞争。而由于中心区潜在新盘多为高成本拿地，有机会拉升全市均价。（记者 王荔珏）

“存量房时代”你买哪里？

有机构统计过北上广深近三年的楼价，得出结论：两年来，深圳楼市均价上涨幅度最大，超过30%；北京、上海也有较大涨幅，超过10%；而广州则基本保持稳定。这说明一个问题，广州新开发的郊区楼盘占了很大的比重，拉低了整个市场的价格。中国有一句俗话，叫“缺什么补什么”，中央提倡“去库存”，广东也正拟订“去库存”政策，但广州目前并没有取消“限购”的打算。

2015年，为了刺激楼市交易，银行也积极配合，在首套房贷利率上，广州有10家银行可以做到8.5折，其中最低可以做到8.2折，百万元房贷20年利息减少幅度高达22.57万元。针对“刚需”购房者的公积金贴息方案已经落地，针对不限购城市的首套房首付比例降到两成，所有的政策就摆在这里。不过，人民币贬值可能导致房价下跌的隐忧也在。

我更相信市场本身的力量——供需之间的博弈。按照国际标准，城镇家庭户均套数达到1.0，就意味着房地产市场供求已基本平衡，楼市开始进入下半场，进入“存量房时代”。广州应该早在N年前就达到这一数值，所以，未来楼市增量房的增速将递减，对于未来房地产市场需求特征来讲，会体现出增速较为平稳、需求更加差异化的市场特征。

事实上，广州楼市增量房的增速已经进入递减时代，楼市的区域差距也在不断扩大，珠江新城最贵楼价超过10万元/m2已不奇怪，天河、越秀、海珠以及荔湾等老城区，房价都会上涨，而新兴区域的房价，即使涨也只会小幅上涨，因为供应量摆在那里，比如增城。再看去年房企买地的积极性和他们选择的位置，竞争激烈、溢价高的地段，楼价一定坚挺向上。

同一地段的楼盘，有的人声鼎沸，有的门可罗雀，对于投资者而言，选择哪类楼盘还是很考眼光的。（记者 梁红举）

今年房企拼什么？“爆款”！

2015年一线城市和部分取消限购的二线城市在“央妈”各种开闸放水式政策利好下，打鸡血般出现明显复苏。就算像广州这样“稳”字当头的大城市，楼价虽然上涨幅度不算大，但成交量却是实实在在地增加了三成，与2013年的历史最高峰打成平手。然而，楼市并不能总是打鸡血，鸡血打多了效果就会越来越弱。事实上，今年临近春节前，广州楼市的成交量明显“速冻”，除了因为大家赶着回家过年或者旅游外，也反映在整个经济大环境压力巨大的当下，买家的购房预算和资金未必充裕。

留意周围朋友，会发现大家都面临不小的经济压力。“去年单位就开始明显降薪，比最好的时候降了大约三成，幸好我们买房买得早。”一位电力企业的工作人员表示。有两位原先在民营企业拿着高薪当部门总监的朋友，也在去年下半年因为公司将整个部门裁撤而不得不加入失业大军。

一方面，买家对买房和换房会因为收入的不稳定而更加谨慎。另一方面，面对房地产市场“白银时代”，开发商在产品设计上也比前几年更加用心。随着“二孩”政策全面实施，现在楼市最抢手的莫过于那些高性价比的四房产品。拥有灵活空间、能容得下一家四口，甚至还有大阳台、大花园，适合大家庭10年以上长期居住的产品已成为楼市“爆款”，在“刚需”买家青睐的区域，每次推出都即时售罄。2016年楼市竞争将更加激烈，平庸的产品将被市场加速遗弃。(记者 陈白帆)

“排队看二手房”预示什么？

最近一个中介公司高层发朋友圈称：“看楼梯楼二手房都要排队看房”，不禁让人吓了一跳，二手楼要排队看房的盛景估计还是在2007年楼市高峰以及2009年楼市“V形”反弹时才出现过。

根据广州市房地产中介协会最新发布的1月份成交报告显示，广州市1月份二手住宅交易市场中介促成的新增放盘面积与签约面积分别为51.46万平方米和53.91万平方米，环比分别下滑7.56%及16.33%，但同比均翻倍上升。请注意，这里同比是相比2015年1月份，去年春节是在2月中下旬，1月份本应还是正常工作周期，但今年春节是2月上旬，1月份过年气氛已很浓郁，市场成交缩小，考虑到节日因素的影响，今年1月份二手房成交同比去年依然获得翻倍上升的业绩，的确是让人惊喜。(记者 李凤荷)