中新社上海2月28日电 题：谁是上海疯狂楼市的幕后推手？

中新社记者 李佳佳

午后，在历经7个半小时的等待后，陈玉婷终于挤进人山人海的上海市闵行区房地产交易中心。迎面而来一位房产中介，看着脸生，可见着她就道喜：“姐，你赚了！”陈玉婷纳闷：可我是来卖房的呀？

未几，陈玉婷明白，在“买到即是赚到”的当下，这里几乎每个中介都跟客户说这样的话。环顾周遭，买房的往往内心窃喜、笑逐颜开；而卖房的，多少都面露懊恼之色，心忖道：“早知道卖贵点！”还有一大批拿了号、等候的，无不伸长了脖子往里探，恨不得旋即在柜台前坐下，把过户手续给办了，就好像晚几分钟，这房价又上去了。

不知道从何时开始，上海的房价犹如脱了缰的野马，日渐疯狂。有人拿上市公司做比较，称很多上市公司即便拼上一年利润也无力购得上海一套房。而按照现下的涨速，一个购房者走完首付、审批、过户、银行放款这一整套流程大致需要2到3个月，“其间有的人房子没到手就赚了100万元(人民币，下同)也并非天方夜谭，”陈玉婷说。

上海楼市的火爆来得太快，快到很多人甚至都没准备好，就被迫做了一回“接盘侠”，那么谁才是这一波疯狂楼市的幕后推手？

25日的上海土地市场，江苏中南以8.57亿元竞得青浦区朱家角镇的一块纯宅地块，成为开年首个“地王”。

眼下，上海俨然是各路地产资金理想的“避风港”，面对三四线城市高企的库存以及与日俱增的风险，福建、江苏等地的开发商涌入北上广深等一线城市，“避险性投资”的初衷成为疯狂楼市的始作俑者。

上海中原地产研究咨询部总监宋会雍接受中新社记者专访时指出，当前中国国内的实体经济不好，投资格局却较为宽松，大量热钱一直在寻找安全的投资通道，“大家都认为一线城市最安全，于是资金都往一线城市调，投资客成为市场的引导力量，并迅速激发了需求”。

已拥有一套住房的上海人张伟本没有购房的心思，可自打年前这波涨价潮开始，摸着兜里的人民币，他就越发不安，“房价这样蹭蹭蹭地上去，周围的人都劝我，再不买以后就买不起了。”按照上海官方的规定，像张伟这样有上海户籍且已婚的家庭，在拥有一套住房的基础上仍可限购一套。现下，张伟正急于用掉这个限购额度。

投资客的引导作用，最早让张伟这类自住型买家慌了神。“他们害怕了，于是哗哗地跟着往上冲，”宋会雍说，其结果带动了房价的上涨，市场出现严重分离。

研究显示，在这一轮房价上涨大潮中，自住型买家占主导，其中又以改善型需求的释放尤为突出。过去，刚性需求买家和改善型买家各占一半，而今年二者比例达到了四六开，在上海的中心城区甚至达到了三七开，后者占了绝大多数。由于改善型买家置换时最先考虑二手房，“在目前购房需求迅速膨胀的情况下，二手房房东惜售心理日益严重，跳价情况屡屡发生，也促使了房价的进一步上涨，”上海链家市场研究部总监陆骑麟说。

投资、供应、需求、购买，在楼市这条产业链的最后一环，宽松的信贷扮演了重要角色，而在宋会雍这样的业内人士口中，被叫做“加杠杆”。

今年2月，中国央行再次下调个人住房贷款首付比例，首套房从过去的三成降至现在的两成，二套房也降至三成，“下降过程中，社会资金参与了进来，为购房者提供金融方案，也就是短期借款，这进一步释放了市场的购买力，”宋会雍说，就好比滚雪球，产业链最终形成闭环，至此信马由缰。

不过，疯狂终究会归于理性，当前上海疯狂的楼市似乎已引起官方的警觉。近日，上海市发改委官方发文，明确指出未来上海中心城区中小套型住房供应比例将不低于70%，郊区将不低于60%。此外，此间官方对房产中介不规范服务行为的紧追猛打似乎也在释放着调控趋紧的信号。

或许就像世邦魏理仕中国区研究部执行董事陈仲伟所预计的那样，一线城市在进入新年以来仍加速上扬的态势，意味着适度调控需求政策在逐步酝酿之中。(完)