今年以来,一线城市和二线热点城市、环一线城市房价节节走高。继厦门、苏州之后,近日杭州、南京、昆山也纷纷重启限购政策,在房价上涨压力之下,预计未来重启限购的城市会超过十个。专家认为,本轮限购政策力度普遍不如上一轮,作用有限。

二线“四小龙”仅剩合肥未出限购政策

9月28日,紧邻上海的昆山市发布加强房地产市场管理实施意见,非苏州市户籍居民家庭申请购买第2套住房时,应提供自购房之日起前2年内在苏州市累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。此次政策也是此前8月苏州出台的限购政策的延续。

南京市出台的限购政策明确,在主城区范围内,已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭,不得再新购新建商品住房和二手住房;拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭,不得再新购新建商品住房。针对不同的购房需求,采取差别化措施,保护刚需和改善性购房,打击投机购房。

加上此前已经出台限购政策的厦门和苏州,目前,今年以来房价上涨最为迅猛的二线四小龙(厦门、苏州、合肥、南京),仅剩合肥未出台限购政策,因此近期合肥限购政策出台的呼声亦随之高涨。

在南京之前,杭州在9月18日宣布限购后不到10天,再次升级调控政策,自9月28日起,杭州同步上调公积金贷款二套房首付比例、商业性住房贷款二套房首付比例、暂停购房入户。根据公告,二套房公积金贷款和商业贷款的首付比例将不低于50%。

业内预计,在杭州和南京之后,未来一些房价上涨压力较大的二线热点城市也将重启限购。严跃进对《第一财经日报》分析,从目前限购的既有版本和思路来看,主要遵循四个思路,一是房价上涨压力大的城市先出限购政策,即在全国房价涨幅位居前十的城市,政策层面最有可能收紧。二是市区相比郊区房价上涨压力大,会先收紧。后续热点二线城市的核心区域收紧的可能性会比较大,而郊区和郊县等区域则不会收紧,这也体现去库存因地制宜的原则。

三是新房上涨压力更大,比二手房的收紧可能性会更大。四是外地户籍受政策管制的可能性大于本地户籍,尤其是部分大城市的炒房中,很多是外来的炒房客。

据此,后续有望重启限购的城市包括合肥、武汉、郑州、天津、福州、东莞、无锡、石家庄,加上已有的厦门、南京、杭州、苏州,本轮重启限购的二线热点城市及环一线周边城市将超过十个。

例如,郑州楼市持续升温,郑州市房管局统计数据称,8月份该市商品房销售23471套(间),同比上涨109.65%,销售均价突破一万元。8月该市新建商品住宅价格指数环比上涨5.6%,位居全国各大城市榜首,郑州多数市民已难以承受高房价之重。

河南省委常委、郑州市委书记马懿近日表示,郑州将加强房地产调控,优化商品房供给结构,稳控房价,促进房地产业健康平稳发展。

力度不及上一轮

中原地产首席市场分析师张大伟早在2014年二线城市纷纷取消限购政策的时候,就认为一线城市和包括厦门、南京在内的十个左右二线城市不应该取消限购,因为这些城市的库存本来就很小,土地供应严重不足。

这些城市的政策本来应该“一直高压”,而不是去库存的问题,但当时就是一刀切,把他们限购政策都放开了。“其实当时就可以预料到,他们放开后,再加上信贷这么松,这些城市房价必然会爆发的。”张大伟说。

他认为,即使是上一轮限购政策执行期间,不少城市的房价都经历了快速上涨。更何况此次这些二线热点城市重启限购,力度尚不及上一轮,因此效果将大打折扣。

比如,上一轮的限购政策中,对外地户籍买房,至少都有缴纳一年社保的规定。但本轮杭州、南京、苏州对非本市居民购买第一套房,都没有社保缴纳的要求,苏州非本市居民,还可以购买二套房。而对本地户籍,多数城市则未加以严格限制。

张大伟说,很多城市都是在房价已经差不多翻了一倍的情况下才重启限购政策,时间点已经晚了,导致调控力度偏弱的主要原因在于,目前其他行业整体疲软,因此宏观经济尚需要楼市作为支柱产业拉动,这也导致房地产调控不敢一次到位,因此各地在出台政策的时候都是“挤牙膏、口号式”调控。

他表示,这一轮二线城市收紧楼市调控政策是因为市场开始恐慌,涨幅刷新历史纪录,而出现这一恐慌的主要根源还是这一轮去库存并未因城施策,在本来库存就不多的城市执行了全面宽松政策,在资金潮影响下,市场出现了局部城市失控的现象。

“但目前的楼市调控依然没有抓住本轮房价暴涨的根源。”张大伟说,现在房价爆发的原因是资金潮下的资产荒,导致购房者出现了恐慌。“未来要么是降低资金潮,要么是增加优质资产,或者降低购房者恐慌,三方面都需要加码政策。”信贷不能只投入到房地产,要有政策约束让信贷进入实体经济,土地供应必须充足,才能给市场平稳的预期。

表1 ：8月份房价环比涨幅靠前的城市

表2 ：长三角五城土地市场情况

(数据来源：中原地产研究部)