合同签了，但过了个假期，炒房客小陈发现自己要多掏几十万元首付款。

930新政的落地生效是以网签时间为准。这也就意味着，即使已经签了合同，如果没有网签也要执行新政。这直接让已还清首套房贷款的小陈变了身份。“认房又认贷”重出江湖，他炒房要承担的首付比从3成飙升到5成。

正是首付门槛的抬高，“挡”住了一部分想在楼市火爆中分一杯羹的炒房客，也给虚火正旺的京城楼市浇了盆清醒的凉水。

降杠杆 首付涨了近百万

9月初，小陈刚和业主签了合同，进入了漫长的过户流程中。但按照规定，10月1日前未能网签的交易，均要按新政新规执行。

对他来说，一夜之间，压力飙升。“京八条”将目前楼市中的“认贷不认房”变成了“认房又认贷”：如果购房人身上有贷款记录，即使还清贷款，再购买住宅时也将被认作是二套房。这直接带来首付比的大幅提高，如果是普宅，首付比从以前的30%抬升到50%;如果是非普宅，则从以前的30%飙升到了70%。

小陈在五环内购置的这套60平方米的房产实际总房款520万元。按照五环内普宅价格限制，单价不能超39600元/平方米、总价不能超468万元。为了让他享受普宅的优惠政策，中介帮他把网签价拉低到450万元，银行贷款一直按网签价计算。因此，他实际要准备首付款就由此前的205万元涨到了295万元，涨了90万元。

这让他进退两难。如果为了获得更多贷款，只能将网签价抬高，可一旦突破468万元的限制，他要买的房子就直接被划作非普宅，他准备的首付款则增长40%。

“新政对首付比的划分，恰好避免了过度使用杠杆炒房和过度购房，照顾了自住型需求。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖说，信贷收紧、首付比例上调更是对市场形成了直接的、有效的管控。随着交易热度的冷却，房价也将企稳并逐步回落。

两到三成交易可能面临违约

而正是首付门槛的提高，也让一些购房人、特别是炒房客“压力山大”。

“国庆假期前签的合同，过了个假期，买房人过来问我能不能降点。”假期归来第一天，二手房主刘斌(化名)就接到中介转来的一个消息：买房人想违约，总价能不能再给降点?

按照“京八条”中的规定，京城购房首付比再度抬升，即使是首套房，也因普宅与非普宅划分有5%和10%的增加。一些购房人面临着首付的增加，就会考虑到能否通过降总价的方式来弥补。

除此以外，一些“卖一买一”的业主，有时也因为凑不够抬高的首付，面临着解约的可能。我爱我家相关负责人预计，约有两到三成左右的买房人可能会因首付问题违约。“不过，实际违约的人可能不会太多，不少人都在通过协商的方式解决。”他说。

“部分客户延缓或取消了购房计划，违约现象确有发生，但是大规模违约的现象并未出现，绝大部分客户还是选择了完成交易。”伟业我爱我家集团相关负责人介绍，根据上一周的网签数据分析，北京全市二手住宅共网签5623套，虽有回落，但还相对平稳，并未出现大规模的下降。他解释，10月以来网签的客户，大部分都是在新政出台前就已经签署了购房合同的客户，而现在的网签数据也说明930新政后客户违约的情况并没有大规模发生。

因新政解约可不付违约金

“这一年来，签约、解约、违约一直都在困扰着我们。”一家知名地产中介相关负责人向记者直言。

在此之前，签约源于楼市的火爆，解约也是因为楼市的火爆。他透露，在9月30日之前，解约往往是由业主方面提出。二手房的几轮房价攀升，有时签完合同在等待办理过户手续的几个月中，房价再度攀升，有些业主就会直接选择解约。

但按照合同约定，这需要支付违约金。“这种因房价上涨而造成的解约一般就不会偿还违约金。”他说，一般违约金是二倍定金或20%总房款，但由于这期间房价涨幅超过了违约金，一些业主甚至愿意偿付违约金而解约。

不过，对照过往，930新政之后可能发生的解约则不同。“如果因为新政解约，按照此前的合同约定，是可以不付违约金的。”他向记者解释，如果造成解约的原因是政策调整，就能实现双方无责解约。

同时，记者也从链家地产和我爱我家方面获得了确认，如果因新政造成合同解约，中介方面之前所收的中介费，也会无偿退还。