房企纷纷剥离“房地产标签” 有多少房企“化身”成了城市运营商?
来源:每日经济新闻 发布时间:2016-12-09 11:19:13

同样,绿地也借“大基建”,能够在一级市场取得非常大的优势,带动后期开发盈利能力提升,覆盖无利润或低利润部分的成本。

所谓的无利润部分,在陈曦看来,是诸如博物馆、图书馆这类纯粹公益性质的场馆建设。目前,在城市运营领域,真正有足够现金流和盈利预期的依然是住宅、商业等业务;园区、社区运营创造的服务性收入也值得期待;非公立的医院、学校、服务中心等,因为延伸了产业的发展,可能产生溢价。这对无论哪种性质的企业都一样。

不同之处在于,如果没有足够大的回报吸引力、足够强的资金渠道和政策支持,似乎很多企业难以真正踏入城市运营的门槛。

“因而能‘活化’社会资本的PPP是一种趋势性的方式。”陈曦认为,这类合作开发方式权责收益都有明确分工,而且有政府背书,企业融资成本相对降低。目前一般开发企业投资成本在8%左右,如果城市有能力建立开发基金,投资成本可能降至3%~4%,吸引力大大增强。

●城市运营:一场“比城市”的运营赛

城市需要在城镇化中得到发展,而想让企业、政府、城市三方的诉求变为共赢的状态,“城市运营”是一种无法回避的方式。在沈晓玲看来,政府提供良好环境支持运营商,运营商通过开发运营吸引企业、带动产业和人口、提升城市品牌,在获取回报的同时提高城市的发展能力,改善市民生活,而由此也能再度带动自身效益和竞争力……这本是一个理想的良性循环。

但将理论变为现实,从企业实力、社会资本参与环境,到政府支持力度、规划合理性等各方面都很关键,其中,作为城市运营的核心——城市,是最关键的要素。

“的确,城市指标是评判城市运营项目吸引力、运营状况和可能性的基础因素。”陈曦认为,在中国的很多城市,成都是一座非常有发展潜力和竞争优势的城市,无论是经济、金融、产业等指标,还是人口、消费力、文化氛围等要素。

“我个人就非常看好成都。”陈曦直率地告诉记者,仅从城市运营商的盈利角度,如果城市不能提供足够的消费预期让资产变现,城市发展状态不足以让产品取得更好的收益,都无法吸引更多企业,也无法让城市运营能更好“共赢”。

站在企业角度,要考量的因素也很多。例如在华夏幸福已经形成的一套成熟标准中,就对城市的产业条件、政策情况、规划程度、土地条件、城市建设等指标都有要求。“按照公司战略,是基于城市GDP、人口规模、发展趋势等要素,挑选符合要求的一二线城市。”

华夏幸福方面告诉《每日经济新闻》记者,今年将两个产业新城PPP项目放在了大成都(彭山和蒲江),便是跟随国家战略,看好作为国家中心城市、成渝城市群等政策利好集合点的成都。

从四川本土企业的视角来看,在早一批提出“城市运营”的企业中,蓝润的资产储备颇为优质,在成都的核心商业区春熙路、人民南路等地有多处物业。记者注意到,从2015年开始,蓝润在金融证券、投资银行、生活服务等多个领域大举拓展的同时,却逐渐放缓房地产住宅开发的步伐。

“蓝润在地产领域,更倾向把已经有的优质资产做好,这是房地产向存量市场发展的趋势,也是基于我们对成都这座城市的信心。”蓝润方面告诉《每日经济新闻》记者,在国家“一带一路”等战略之下,成都已经不只是西部中心城市,而是国家中心城市和中国向西发展的支点,这决定了成都发展潜力的空前提升,因而深耕成都核心优质物业是一项有长期良好回报的投资,把项目造成能提升成都形象的品牌,也是蓝润这样的本土企业,应该有的责任。

实际上,即使放在商业的算盘里,就像冯仑说的,普通住宅开发会步入PE只有5倍至7倍的状态。模式变了,并不意味着市值降低。

当城市分化加剧,城市的选择可能比模式的选择更紧要。在一个实力够强的城市,走“慢工出细活”的路线,才会有前景。这或许也是蓝润这样的企业敢转变、华夏幸福这样的企业敢进成都、业内人士看好成都的原因。

标签: 中国城市价值

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