7月20日，经过135轮报价后，中海以封顶价31亿元摘得广东东莞市道滘镇蔡白村的1宗商住地，溢价率27.6%，成交楼面价15397元/平方米，去除配建后折合可售楼面价17919元/平方米，刷新了道滘板块楼面价记录，且总价跻身东莞土拍总价前十位。

而这场竞拍的背后是108家企业缴纳1080亿元保证金下的激进抢地。

每4秒报价一次

今日，一向供应稀缺的道滘此次大手笔出让了6.7万平方米的商住地，容积率3，计容建筑面积20.14万平方米。地块位于南城、厚街、万江、道滘交界处的蔡白片区中心位置，属道滘东莞大道西居住区，经东莞大道可直达城区中心。

由于区位较好，地块吸引了保利、碧桂园、旭辉、越秀等房企角逐，竞拍时间为7月20日上午十点。开拍前2日，便有房企率先报价，并以每轮500万元的加价幅度向上翻滚，且越临近竞拍时间报价密度越频繁。

20日9点27分，仅此一分钟内便有15轮报价，以平均每4秒一次的速度更新价格，此时距离正式开拍还有33分钟。很快，9点31分报价便提前达到了封顶价309691万元，而此时尚未进入正式竞价环节，10点钟一到便直接转而进入终次报价阶段。

出让文件显示，当报价达到最高限制地价时，仍有两个或两个以上竞买人要求竞买的，交易系统暂停报价，转为通过网上终次报价方式确定竞得人。终次报价区间为309691万元至310191万元，以终次报价中最接近所有终次报价平均价的原则确定竞得入选人，其所报的终次价格为成交价格。

最终，中海以约31亿元最接近平均价的价格摘得该地块，总价超过保利首铸天际的地价30亿元，成为东莞土拍总价排行榜中第九名。地块溢价率27.6%，折合楼面价17919元/平方米，刷新了道滘板块楼面价记录。

高代价封顶拿地后，还有超2.8万平方米的配建设施需要中海消化。

根据出让要求，地块需无偿配建宗地住宅计容建筑面积10%的比例(即不少于住宅计容建筑面积2.01万平方米)作为安居房，同时无偿配建一所建筑面积不少于7006平方米、办学规模为21个班的幼儿园，以及配建活动中心、文化室、社区服务站、警务室等共约建面1200平方米，累计配建面积超过2.8万平方米。

108家公司举牌

135轮竞价的背后是有多家公司抢地。

《国际金融报》记者发现，在135轮竞价过程中，一共有108家企业报价，加之本次地块设置的保证金金额较高，为10亿元。换言之，108家企业合计缴纳保证金将高达1080亿元，且竞买申请人的竞买资金(即地价款，含竞买保证金)须为自有资金，不得为银行贷款、债券融资、信托资金、资管计划配资、保险资金等。

同策研究院研究总监宋红卫指出，今天出让的地块体量较大，便于丰富业态滚动开发，加之近年来道滘镇供应稀少且有一二手房倒挂情况，利润空间不小，也惹得房企竞拍积极。

易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为，在当前房地产金融环境收紧的情况下，108家房企共同报名一宗商住地块的现象奇特，有“马甲”公司的嫌疑。

2019年6月，东莞土拍开始实施“最高限价+终次报价”规则，土地不再是“价高者得”，而是由终次报价平均价的原则确认竞得者，这也意味着“马甲”越多，最终竞得率就越高。

以5月21日挂牌出让的2021WR010号商住用地为例，该地块竞得人为广州南秀房地产开发有限公司，其成立日期为2021年4月19日;4月29日出让的城区地块2021WR009号竞得人为东莞市碧赢房地产开发有限公司，其成立时间为2021年4月9日。而后者的上级公司在4月9日还同时成立了东莞市碧盛房地产开发有限公司、东莞市碧盈房地产开发有限公司、东莞市碧翔房地产开发有限公司、东莞市铂睿房地产开发有限公司、东莞市云麓房地产开发有限公司其他5家子公司。

为了遏制“马甲”拿地现象，2021年6月10日，东莞市出台了《关于规范土地招拍挂竞买资格的通告》。通知规定，自当日起，参与东莞挂牌出让商住用地达到“终次报价”的竞买人，必须符合“实缴出资额”必须大于“0”;上一年度缴纳员工社保人数必须大于“0”;需连续纳税申报一年以上，且纳税总额必须大于“0”以及符合挂牌出让文件中规定的其他资格要求。

如有违反规定者，将被取消竞买资格，并从即日起一年内不得参与东莞市挂牌出让商住用地交易活动，同时约谈其母公司。