地产行业下行之际，许多房企甚至于连年报的无法正常披露。

不过，作为央企一员，大悦城如期公布业绩。

数据显示，大悦城继续深陷“增收不增利”的困境。

唯一的“亮点”，是其归母净利润的扭亏为盈。但相较于少数股东拿走的超八成净利润，大悦城的归母净利润仍显“微薄”。

究其原因，在于大悦城激增的少数股东权益，严重侵蚀了其利润空间。

不过，得益于央企的融资优势，大悦城继续积极融资、加速规模扩张。

在利润和规模之间，大悦城还是选择了后者。

归母净利润扭亏为盈的“原因”

4月11日，大悦城发布了2021年年度报告。

年报显示，2021年大悦城实现营业收入426.14亿元，同比增加41.69亿元，同比增长10.84%;营业利润为28.60亿元，同比下滑6.53%;净利润为7.67亿元，同比下滑31.65%。

值得注意的是，这已经是大悦城净利润连续第三年下滑。尤其是在2020年，其净利润为11.23亿元，同比下滑降66.7%。

由此可见，大悦城已经陷入严重的“增收不增利”境地。

之所以出现上述情况，首先要归因于大悦城的毛利率下滑。

年报显示，2021年大悦城毛利率为27.44%，同比下降4个百分点。这与行业利润下滑的趋势是一致的。

除此之外，大悦城还在2021年进行了大额资产减值计提。

年报显示，2021年大悦城受存货跌价准备、坏账准备、固定资产等减值计提影响，其合并净利润减少21.35亿元，归母净利润减少约16.71亿元。

各类减值中，存货跌价准备的额度最大。年报显示，2021年大悦城为加快去化回笼资金，积极采取以价换量的销售方式，共计提存货跌价准备19.56亿元。

如此看来，虽然贵为央企，但大悦城在利润和销量回款之间，也不得不选择后者。

不过，值得注意的是，虽然大悦城的营业利润、净利润均出现下滑，但是其归母净利润却录得了127.79%的增长幅度。

回顾其2020年报，当年大悦城的归母净利润录得-3.87亿元，同比下滑118.88%。

也就是说，2021年大悦城归母净利润的大幅增长，主要是建立在上一年巨额亏损的基础之上。

事实上，虽然大悦城的归母净利润于2021年实现扭亏为盈，但也只是录得1.08亿元，占净利润比例只有14%。

少数股东权益侵蚀利润空间

归母净利润表现如此疲软，很大程度上与大悦城激增的少数股东权益有关。

作为央企中的一员，近年来大悦城与其他央企的差距日益拉大。有鉴于此，大悦城也开始谋求销售规模的快速扩张。

2019年，刚刚完成重组的大悦城意气勃发，在当年的业绩发布会上，时任大悦城董事长的周政称，“公司对于2021年销售业绩破千亿的目标有坚定的信心”。

而高速扩张的最直接手段，就是拉入合作方共同开发，迅速做大做强。

事实上，从2018年开始，大悦城的少数股东权益就出现了倍数级的增长。

数据显示，截至2018年底，大悦城的少数股东权益已经高达202.54亿元，较上年的51.14亿元，足足增加了3倍。

到了2019年底，大悦城的少数股东权益继续增长至231.30亿元，而在2020年底、2021年底，这一数据继续增长至272.95亿元、332.53亿元。

但是，伴随着少数股东权益的激增，大悦城的销售规模却迟迟没有取得与之相对于的“飞跃”。

2020年，大悦城制定了900亿元的销售额目标。

但是，大悦城在2020年全年录得销售额仅为694亿元，相当于只完成900亿元销售目标的77%。

可即便如此，大悦城在2020年年报中仍坚称，“坚持2021年千亿元目标不动摇”。

最终，大悦城在2021年录得销售额719.1亿元，距其千亿目标足足差了300亿元。

追求规模无果的同时，大悦城“牺牲”掉了归母净利润。

尤其是在2020年，大悦城的归母净利润为-3.87亿元，而同期其少数股东损益却高达15.10亿元。

到了2021年，虽然大悦城的归母净利润扭亏为盈，录得1.08亿元，但是相较于6.60亿元的少数股东损益，微薄得有些“可怜”。

这一切，都源于少数股东权益对公司利润空间的侵蚀。但大悦城如此“牺牲”归母净利润，实属罕见。

积极融资、规模扩张不止

值得注意的是，大悦城的规模扩张仍在路上。

资料显示，在2021年，大悦城共获取6个商业项目，开业18家(含轻资产)购物中心。

在土储方面，2021年大悦城通过股权收购、合作开发等方式，共获取16个项目。尽管新增项目数量不及2020年，但大悦城2021的土地款总额，却同比增长51.1%至316亿元。

受此影响，2021年大悦城的经营活动净现金流为-84.64亿元，较2020年减少186.24%。

不过，作为央企亿元，大悦城在融资方面的优势同样不容小觑。数据显示，2021年其筹资活动净现金流为72.63亿元。

截至2021年底，大悦城的现金短债比为1.44倍。其持有货币资金248.86亿元，虽然较2020年底的317.64亿元减少21.65%，但完全可以覆盖34.5亿元的短期借款，以及139.47亿元一年内到期的非流动负债。

融资渠道的畅通，使得大悦城在进入2022年之后，仍然在积极扩张。

今年2月14日，大悦城与招商银行签订战略合作协议，招商银行将优先为大悦城提供地产并购相关的综合金融服务，专项融资额度为100亿元。

值得注意的是，并购融资并不计入“三道红线”所提到的有息负债规模，这对于仍处于黄档之列的大悦城来说，无疑是极大的利好。

而在4月12日，大悦城50亿元的中期票据也获准注册。

由此可见，大悦城为规模扩张做足的准备。

不过，正如大悦城对行业的预期所言，“预计2022年消费者预期转向仍需要时间，行业发展存在一定压力”。

在行业下行的背景下，即使贵为央企，大悦城也需要小心慎行。