润华物业第三次“上市保卫战”：现金流过山车，中标续签率欠佳

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《港湾商业观察》梁美燕

今年，物业行情仍然不理想，不少上市物企的股价也仍然继续下挫。尽管今年上市并不划算，但仍有物业企业纷纷开启IPO进程，包括珠海万达商管、万物云等企业。

而润华智慧健康已经开启了第三次持续冲刺进程。万物云9月29日挂牌成功，却面临持续破发的窘境，一而再再而三的润华智慧健康最终能否实现上市美梦呢？

根据弗若斯特沙利文报告，就2021年来自物业管理服务的总收益而言，润华智慧生活于中国整体物业管理行业的市场份额约为0.1%，在山东省排名第三且占据物业管理服务市场的约1.0%。

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营收增长，但流动性风险加大

9月中旬，润华智慧健康服务有限公司（简称，润华物业）向港交所递交了招股书，中泰国际为独家保荐人。此次递表是润华物业继2021年以及2022年3月10日后的第三次申请上市。润华物业国内运营主体为山东润华物业管理股份有限公司。

官网显示，成立于1996年，润华物业秉承着“滴水有愿.润物无声”的文化理念，致力于成为以中高端物业领域为核心业务，以医疗机构后勤管理服务和轨道交通为主营业务，高度关联多元化发展，提供增值服务的持久卓越的物业服务运营商。

目前润华物业经营业态覆盖中高端物业管理、建筑装饰装修、园林绿化养护、电梯维保与安装、停车场运营、物业资产运营、月嫂陪护等多个产业，涉及医院、公共交通（高铁站、地铁、机场）、高校、产业园区、写字楼、住宅社区、剧场等领域。

招股书显示，2019年至2021年以及2022年上半年，润华物业实现营收3.97亿元、4.86亿元、6.01亿元、3.21亿元，同期溢利分别为2710.8万元、4869.2万元、4445.1万元、2018万元。

润华物业称，收益由2019年的3.97亿元增加至2021年的6.01亿元，主要由于提供物业管理服务所得收益增加，此主要受持续成功的业务扩张导致的在管物业数目增加所驱动。

此外，润华物业收益的绝大部分源自独立第三方客户，分别占2019年、2020年、2021年及2022年上半年总收益约88.6%、80.3%、87.8%及93.8%。

值得注意的是，报告期内，润华物业经营活动所得现金流呈波动趋势。2019年至2021年以及2022年上半年，润华物业的经营活动所得现金流量净额为3749.4万元、1.03亿元、3095.1万元、-3025.8万元，呈现了大幅增加又大幅减少的过山车走势。同期现金及现金等价物增加净额为-3051.7万元、8454.8万元、265.7万元、-2203.7万元、-7345.7万元。

润华物业称，2020年的经营活动所得现金流量净额较2019年及2021年相对较高，主要由于若干物业工程及园林建设项目（尤其是两个大型项目）于2020年末左右开始现场工程及录得分包服务、材料及耗材成本，但公司于2021年向相关供应商支付相关款项。

“2019年，现金流出净额3051.7万元，主要由于公司使用内部资源收购天津天孚股权。于2022年上半年，公司录得现金流出净额7345.7万元，主要是由于营运资金变动，主要包括贸易应收款项增加约5650万元及贸易应付款项减少约1190万元。”

不过，公司资产负债率也逐年减少。报告期内，润华物业的资产负债率分别为121.1%、190%、61.2%、47.7%。不难看出，虽然资产负债率明显减少，但润华物业的流动性风险也不容忽视。

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中标续签率都欠佳，如何扩张市场规模？

润华物业的业务重心在山东省，大多数在管项目位于山东省，且部分位于北京及深圳等一线城市。

润华物业的业务有四个组成部分，包括物业管理服务、物业工程及园林建设服务、物业租赁服务、其他服务，业务收入主要来自物业管理服务。招股书披露，2019年、2020年、2021年及2022年上半年，润华智慧健康的物业管理服务所得收益分别约3.67亿元、4.02亿元、5.43亿元及3.07亿元，分别占总收入的92.4%、82.8%、90.3%及95.6%。

物业管理服务中的收入主要依赖医院和公共物业。截至2022年上半年，物业管理服务中，来自医院以及公共物业的收入为1.3亿元和1.09亿元，分别占总收入比例的40.3%和33.9%，来源于医院的物业管理服务是润华物业最主要的收入。

经营期间，润华物业的在管项目有四类：医院、公共物业、商业及其他非住宅物业（包括办公楼、产业园及停车场）、住宅物业。截至2022年上半年，润华物业有46家在管医院及105个在管公共物业。

根据弗若斯特沙利文报告，按2021年各板块所产生的收益计，在山东省物业管理服务提供商中，润华物业在医院板块及非住宅（包括医院、公共物业及商业物业）板块分别位列第二及第三，分别约占市场份额的7.2%及2.1%。就中国物业管理行业各板块产生的收益而言，润华物业于医院板块及非住宅（包括医院、公共物业及商用物业）板块的市场份额分别约为0.6%及0.3%。

多次冲击上市反映了润华物业扩大市场规模的野心。在招股书中，润华物业称，主要业务目标为进一步巩固市场地位、提高市场份额及把握中国物业管理行业的发展机会。

润华物业计划实施的一项策略为进一步扩大业务范围、提高市场份额及扩大在山东省的地理分布及挖掘其他发达的周边地区，计划透过收购以及与业务合作伙伴的业务合作的方式增加在已开展业务的山东省内城市的市场份额，并透过收购当地知名的物业管理公司进军其他临近的发达地区市场，如长江三角洲地区及京津冀地区。

此前，润华物业主要通过公开招标等获取新的物业管理协议。2019年、2020年、2021年及2022年上半年，润华物业录得的获取物业管理协议的中标率分别为约28.4%、32.5%、48.1%及40.7%；物业管理协议于相应期间的重续率分别为约87.4%、90.6%、90.8%及87.4%。

不难看出，从中标率以及续签率角度，截至2022年上半年数据，润华物业都并不算好。这多少也反映出在物业管理领域的激烈竞争。

有港股市场资深投资者告诉《港湾商业观察》：“今年以来，无论是房地产，还是物业股，在港上市成功的企业都可谓屈指可数。万物云之所以成功，一方面在于万科的稳健及其业务优势层面比大多数物业管理公司都要做的大，做的强，投资者兴趣度仍有；另一方面即便上市后，其股价也连续迎来破发。万物云已经是国内排名较大的物管了，而中小物管类公司的优势显然很难凸显，所以也就不难理解润华物业何以第三次冲刺了，难度仍然不小。”

深耕山东市场的润华物业，能否进一步开拓市场？最终能否成功上市？与此同时，今年以来，物管行业的市场估值仍然继续回调，如若成功上市，润华物业也将面临“新股破发”的考验。（港湾财经出品）