典型案例

彭女士与张先生经朋友介绍于2009年11月21日签订了《房屋买卖合同》，约定彭女士将其房屋一套出售给张先生，房屋建筑面积共125平方米，成交总价为110万元。

张先生支付定金2万元，首付款30万元于过户当日支付，其余做商业贷款。自合同签订之日起三十日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。彭女士应当在过户当日将房屋交付给张先生。

合同签订后，张先生如期履行了付款义务，但是彭女士随后不同意办理过户，以双方买卖的房屋系经适房为由，将张先生诉至法院，要求确认合同无效。

法院经审理查明，双方交易房屋为经济适用房，系彭女士于2004年自开发商处所购。彭女士于2004年10月8日取得契税完税证，2004年11月9日取得房屋产权证。双方交易的房屋原购房合同系2008年4月11日之前签订，且取得房屋所有权证书、契税完税证明已满5年，符合法律规定的经适房上市交易条件。据此，法院最终认定该房屋买卖合同有效，驳回了彭女士的诉讼请求。

法官说法

因经适房买卖合同引发的纠纷近几年不断出现，其中又以经适房买卖合同效力的认定最为典型。由于经适房的特殊性质，现行政策对于其上市交易采取相应的限制。

依据现行政策、法律规定，经适房买卖合同并非一概无效，而是以出卖人转让房屋的原购房合同签订日期进行区分，采取“老房老政策，新房新政策”的办法。即出卖人转让的经济适用房的原购房合同系2008年4月11日（含）之前签订，当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的，可以认定合同有效。

此处的上市交易条件一般指取得房屋所有权证书已满5年或者取得契税发票已满5年。经出卖人主张房屋买卖合同被确认无效的后果，适用《合同法》第五十八条的规定，并考虑居住安置问题妥善处理，在认定买受人所受损失数额时应当综合考虑出卖人因房屋升值获得的利益、买受人因此丧失的订约机会损失、买受人装修房屋的添附价值及双方的过错程度等因素，公平合理地予以确定。

法官建议

经适房作为一种政策性保障住房，上市交易不同于一般商品房。在买卖经适房过程中，可能会出现导致合同无效的情形，因此，交易当事人有必要对于房屋的性质进行审查。如系经适房，则应提高风险意识，甄别拟购房屋的原购房合同是否签订在2008年4月11日之前、房屋所有权证书及契税完税凭证是否已满5年。

如不满5年，则应进一步在合同中约定限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记的内容，以保证合同最终能够履行，避免因合同无效带来损失。 文/记者纪欣

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