案情回放

2007年，钱先生看上了一套回迁商品房，经朋友介绍跟房主金先生商谈几次之后，签订了《房屋买卖协议》。协议约定：房屋总价款为80万元，于协议签订当日支付定金10万元。合同签订后一周内支付首付款50万元，余款20万元于过户当日支付。

钱先生按照合同约定支付了定金和首付款，金先生将房屋交付给钱先生。钱先生一家欢欢喜喜地装修完后入住至今，但房产证一直没下来。

2011年底，钱先生听邻居说开始办房产证了，便立即打电话通知金先生，希望金先生尽快配合办理房产证。金先生说自己在外地出差，两个月后才能回来。

两个月后，金先生又说自己出差到另外一个地方，半年内回不来。钱先生一听觉得不对，便到金先生家。原来金先生根本没有出差，只是找理由拖着不去办理房产证。

后来，在朋友中间调解下，2012年10月，金先生才提交办理房产证的材料。2013年5月，房产证下发。随后，钱先生找金先生要求办理过户，金先生却说：“现在这房子都涨价一倍了，你补我50万的差价，我马上就给你过户。另外，个人所得税也由你承担。否则我是不会过户给你的。”

钱先生表示愿意承担金先生的个人所得税，但是补50万的差价没有任何道理。金先生又说：“根据国家法律，未取得产权证的房屋不允许买卖，我们签订的房屋买卖协议也无效。”双方僵持不下，最后，钱先生只好诉诸法院。

律师解读商品房买卖国家没有交易限制

北京市东元律师事务所合伙人李松律师表示，回迁安置房交房和房产证取得时间相差比较久，房价前后可能相差较大。金先生所说根据国家法律的规定未取得房屋产权证的房屋不得买卖，是对国家相关政策的错误理解。

《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。该规定是在行政上作出不得转让的限制，也就是说行政机关不能给没有产权证的房屋办理过户手续，但并不影响民事合同的效力。

本案诉争房屋是商品房，国家对此类房屋上市交易没有限制，钱先生作为买方按照合同约定支付了房款，金先生作为卖方也交付了房屋，双方的合同成立且生效。在金先生取得房产证后，应按照合同的约定配合钱先生办理过户手续。

卖方故意违约应承担违约责任

李松律师认为，本案中，金先生明显存在故意违约。2013年3月北京市出台新的国五条，其中明确规定：“对于个人转让住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记信息系统能核实房屋原值的，应依法严格按照个人转让住房所得的20%计征；不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征个人所得税。对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。”

因为金先生故意延迟办理房产证，导致2013年5月才取得房产证，金先生的情况不符合免征个人所得税的范围，因此在过户时应缴纳20%的个人所得税。按照规定个人所得税是由卖方承担，但实践中都是由买方承担。因金先生延迟履行行为，导致钱先生需要多支出20%的个人所得税。

李松律师说，因国家政策的调整，如果现买卖双方就税费由谁负担达不成一致意见，可能依情势变更原则，结束双方的买卖合同，建议钱先生先承担该笔费用，之后再向对方要求违约赔偿。

李松律师作为钱先生的代理人，以房屋买卖合同纠纷起诉，要求金先生配合办理过户，并支付违约金60万元。钱先生和金先生在买卖协议中约定20%的违约责任，同时也约定延迟过户，日万分之五的违约金。

由于金先生违约时间较长，选择日万分之五的违约金更有利，因此按照此约定主张60万元违约金，最大限度地降低守约方钱先生的实际损失。

不存在不可抗力应继续履行合同

诉讼过程中，金先生反诉要求解除合同，认为因国五条的出台，导致一方需承担一笔个人所得税，属于不可抗力，根据《合同法》的规定应解除合同。

李松律师认为，不可抗力是指当事人在订立合同时对某个事情是否会发生不具有预见性，同时客观上不能避免。在2011年底钱先生通知金先生办理房产证时，如果金先生及时办理，在国五条出台前双方即可办理过户手续，就可避免支付20%的个人所得税。另外，钱先生也表示自己愿意承担该笔费用。所以金先生以不可抗力主张解除合同不符合法律规定。

法院经过审理后认为，金先生应依照合同继续履行，判决金先生于判决生效后30日内协助钱先生办理过户手续。诉讼中，金先生提出违约金过高，请求法院予以调低。法院综合考虑案情，最终判令金先生支付50万元违约金。

律师提醒

发生纠纷应先协商解决

李松律师提醒，回迁安置房还没取得房产证可以任意反悔，这种观点是非常不可取的。守约方在诉讼中，也要注意诉讼策略。本案中，如果钱先生坚持不承担个人所得税，那么法院可能依据情势变更，双方不能达成一致，导致合同无法继续履行，判令解除双方的房屋买卖协议。

遇到此类回迁安置房买卖纠纷，建议先协商解决，如果没有办法达成一致，要及时向专业人士求助，寻求恰当的方式保护自己的合法权益，将损失降至最低。 文/记者汪红

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