怒江路76弄小区能否成为老旧小区加装电梯的新模式，拭目以待。本版图片/晨报记者　竺钢

怒江路76弄小区门口的公告栏里已张贴相关的施工意见征询告示

【规划是这样的】

小区共有3栋楼，开发商要爆破拆掉中间一栋，剩下的2栋6层居民楼，加盖至20层。整个工期2年，建设期间，72户居民外出租房，所有的租房费用由开发商承担。改造后，原本老旧的小区将变成一个现代化的商品房屋小区，无论老房子还是加盖的所有房间全部新装修，有电梯、有车库、有绿植，居民只需拎包入户。

【方案是这样的】

新建的14层，重量并不由原来的6层建筑所担负。一个形象的比喻是，在老建筑外围加一个框后，14层的重量全部分散到这个框上。

7楼是转换层，所有的压力在7楼进行大跨度转换，分散到新的结构主体上，也就是框架上，实际与原本的6楼没有关系，但是通过空间的改造，又可以将框架与原来的6楼有机结合，原来的住宅增加了面积也由此而来。

老旧公房加装电梯，一直备受关注，但受困于资金等各方面原因，想要加装电梯并不容易。

日前，一个大胆的想法正在普陀区怒江路76弄小区内广泛征求居民意见。小区3栋居民楼，爆破掉其中一栋，另外两栋从6楼拔高至20楼，加装电梯的费用、居民外出租房费等全部由开发商承担。2年后，居民拎包入住新房。

一个看上去很脑洞大开的项目，会否成为老旧小区加装电梯的新模式？各方对于房屋安全问题、容积率、产证等都持什么态度呢？晨报记者进行了实地探访并对话多方。

6层居民楼上加盖14层

怒江路76弄位于长风公园后门，是一个已有23年房龄的老式居民小区。小区里有3栋居民楼，共72户居民。70%的住户年龄超过60岁，属于老龄化较为严重的小区。

“没有电梯对于老年人来说，生活上有诸多不便。”今年已75岁的小区业委会陈主任坦言，他们对于电梯的需求非常强烈。“老伴中风过，行动不便，自己年岁也逐年增长，每天爬6楼很吃力。”

日前，一家开发商到小区里宣讲，想法十分超前、大胆，比较保守的老人第一次听到这个方案甚至觉得有些耸人听闻。据张阿婆说，小区共有3栋楼，开发商要爆破拆掉中间一栋，剩下的2栋6层居民楼，加盖至20层。整个工期2年，建设期间，72户居民外出租房，所有的租房费用由开发商承担。改造后，原本老旧的小区将变成一个现代化的商品房屋小区，无论老房子还是加盖的所有房间全部新装修，有电梯、有车库、有绿植，居民只需拎包入户。

项目已获80%居民同意

从开发商第一次到小区宣讲至今，已过去近2个月时间。从大范围宣传，到挨家挨户做工作，如今改造方案已获得小区80%居民的同意。

前天，记者来到小区，还能在小区广告栏里看到征询介绍，落款是某某公司。“城市建设和旧城改造，要摒弃推倒重建，大力推广在低层建筑上直接加层建设的模式，避免破坏，本小区建设年代早，居民条件落后，修理难度大，本开发商拥有24项专利技术，可以对现有小区进行加固加层改造。”在征询意见的旁边，还附了一张外观十分高档的改造后的参考图。

没有各级政府参与，还有很多问题悬而未决，是如何取得80%居民同意的？

除安装电梯能够解决爬楼的问题，让业委会陈主任心动还有其他几个原因。“早在2013年，上海市老龄委就曾到我们小区调研，准备试点搞现在老旧公房加装电梯的‘6加1”模式。但涉及到费用，征询意见过程中，居民投票数未达到要求，此事不了了之。没想到今年这家开发商又提出改造，这一次，没有遇到改造所遇到的资金问题。小区共有2种房型，一种是三房一厅共70平方米，一种是二房一厅共60平方米，开发商承诺改造后，新房的面积每户会增加30%，也就是60平方米变成72平方米，70平方米变成91平方米。”

部分居民心里的账本是：有了电梯，全新装修，增加了面积，还不需要自己出钱；预计改造后，每套房屋房价可以上涨近100万元。“76弄现在单价是3.5万元左右，周边新的商品房起板就是5万元，改造后房价上涨没有悬念。”

“如果再争取10%的居民同意，这个项目就可以立项申请了。”这是开发商目前正急于突破的问题之一。

现有政策不适合该小区

老旧小区加层后加装电梯，上海其实是有相关规定的。根据《上海市旧住房综合改造管理办法》第十八条（高度控制），旧住房成套率改造项目需要加层的，一般只能在原建筑上增加一层，确有特殊情况，经市规划国土资源局，市住房保障管理局和项目所在地区县政府共同审核，在符合相关技术条件以及征询相关利益关系人的前提下，可以增加两层。加层部分的建筑层高应当与原建筑标准层层高一致，旧住房综合改造范围内，24米以上的建筑不得进行加层、扩建。

此外，第十五条（房屋权属调查及房地产登记）改造中属加层的房屋除安置原住户外，应当用于公共租赁住房或者廉租房使用。

可以看出，现有的政策并不适合怒江路76弄的改造项目。

目前上海有26万栋没有电梯的多层旧楼，约256万老年人居住其中。应对老龄化，老小区的确存在着改造的需求。为该小区做项目改造的开发商项目总监宋逸峰表示，社会化的方式是一种新的思路，下一步，在争取90%居民同意后，将向市有关部门提出申请，肯定会在获得政策以后，依法依规进行改造。

【新闻纵深】

6楼能否负载14层压力?

未签约的居民，有太多的疑虑，也发出了不少质疑声。

“我今年已经70岁了，只有这一套房。把房子交给这家企业，企业做不下去怎么办？企业逃掉了怎么办？实在没有这样的精力去维权？”一名业主说。

当然更多的居民还是担心安全问题。6层老式居民楼上盖14层，能否负载其重量，新建房屋的安全谁来保证？新建的房屋能否办出产证？

这家开发商已获得专利技术的改造方案是这样的。新建的14层，重量并不由原来的6层建筑所担负。一个形象的比喻是，在老建筑外围加一个框后，14层的重量全部分散到这个框上。

7楼是转换层，所有的压力在7楼进行大跨度转换，分散到新的结构主体上，也就是框架上，实际与原本的6楼没有关系，但是通过空间的改造，又可以将框架与原来的6楼有机结合，原来的住宅增加了面积也由此而来。

对于这项技术，这家开发商的负责人很有信心。“我们在福建莆田已成功改建了一栋居民楼，当时新华社等媒体都做了宣传报道。”而媒体的报道也成为该开发商宣传的卖点。

高度、容积率如何解决?

相比普通市民对于安全的担忧，作为建筑方面专家，同济大学建筑与城市规划院副教授田宝江则提出了自己的疑虑。“老房子改造加装电梯，技术其实是排在最后一位的，前面还有三大难点。第一是资金。第二是政策，原来的6楼变成20楼，高度、容积率允不允许？第三，加高后，日照采光私密等是否会对周围居民带来影响。企业通过商业运作的方式，解决了资金瓶颈，但是在法律法规上怎么突破？”

据了解，上海在城市建设过程中，会有总体的控制，一栋房子建设会涉及到环境、交通、安全等许多方面，如果从6楼到20楼，规划上是否允许这样操作呢？

开发商立项申请了吗?

“目前，既有多层住宅加层是有相关规定的，但是该小区一下加到20层，已不属于多层住宅，而是高层，属于新建了。既然属于新建，必须走完所有的新建手续，建好之后，再审批电梯项目立项，但目前没有相关的政策法规来支持企业从6楼加盖到20楼的政策。截至目前，我们也没有收到该开发商的立项申请。”普陀区房管局相关负责人表示。

普陀区委宣传部表示：“想法确实闻所未闻，也比较大胆。此事引起热议后，相关部门已进行调查，可行性需要经过论证。”

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