【产业·公司】雨润地产快速扩张成吸金黑洞

累及旗下实体企业陷入危局

20年前，白手起家的祝义财进入国内尚属空白的低温肉制品行业，通过大量收购倒闭国企，巧施“财技”，利用政府的补贴政策和资本市场杠杆迅速实现扩张。2005年，他成功推动雨润食品（01068.HK）在香港上市。他还利用股改机会在二级市场举牌南京中央商场（600280.SH），并于2009年成功入主，一举将雨润集团发展成为集食品、地产、商贸、旅游、金融和建筑于一体的庞大帝国，集团销售收入突破千亿，被评为2014年中国民营企业500强第5位。

但2015年3月，祝义财突然被检察机关执行指定居所监视居住的强制措施，各大银行和非银机构纷纷收紧对其融资贷款，造成雨润的资金链几欲断裂，融创中国跟进收购雨润食品未能成行。目前，祝义财还没有安全着陆，庞大的雨润帝国依然处在风雨飘摇之中。

“财技”：收购有大面积廉价土地的破产国有企业

雨润地产的发展始于祝义财低价或者低代价大量收购倒闭的国有企业。在他所收购的50多家破产或者濒临破产的国有屠宰厂和食品厂里，一般都拥有大面积和低廉的国有土地，除了这些物业厂房和土地使用权抵押给银行贷款被充作运营资金外，祝义财还通过城市改造等各种办法将这些工业用地转为商业用地开发，通过这一开端将地产业务发展起来。

2002年5月，祝义财注册成立了江苏地华房地产发展有限公司（下称“江苏地华”）；2002年10月，他与南京建邺区政府签订了以2300万元收购南京河西地产综合开发公司的协议，开创了江苏民营企业收购国有房地产公司的先例。从此，雨润集团正式进军房地产业务，开启了多元化发展的阶段。

2005年，祝义财开始着手并购南京中央商场后，虽然未形成对管理层的直接控制，但是他施加了相当大的影响，使得江苏地华和南京中央商场形成了地产开发领域错位竞争的态势，江苏地华以住宅开发为主，南京中央商场则以“百货零售加商业地产开发”为主，由此雨润地产开启了“一体两翼”的房地产开发格局。

最近几年，在整体经济下行的大背景下，雨润帝国的食品主业低迷，商贸服务业又受到网商的严重冲击，国内地产企业也不景气，但祝义财为了实现旗下第3家企业上市，推动雨润地产快速扩张，不断攻城略地，短短数年间布局了60多个城市，资金需求量极大，一个项目动辄十几亿、几十亿地投入，成了吞噬资金的黑洞，大部分地产项目要么进展缓慢，要么停工，集团的资金链捉襟见肘，并波及旗下两家上市公司致使负债风险到达危险边缘。

60余城跑马圈地，资金调配常常“拆东墙补西墙”

2009年起，祝义材正式入主南京中央商场后，雨润开始加大力度发展，彼时，国内的万达城市综合体一马当先，正如火如荼地在全国跑马布局，雨润地产也以南京中央商场为开发主体，先后在南京、沈阳、哈尔滨、青岛、淮安、徐州、苏州、常州、宿迁、泗阳、大冶、铜陵等地开发建设了20多个商业综合体项目。

雨润地产发展主要沿袭集团的“三三三”发展战略推进，即在30个省会城市建设雨润农副产品全球采购中心，在300个地级市建雨润农副产品物流配送中心，在3000个县域建设雨润农副产品种养基地。

一位熟悉情况的县级领导告诉《中国经济周刊》记者，依托于雨润食品主业来发展地产是其一大特色，在目前的官员考核背景下，雨润食品落户地方建种养基地、屠宰厂等工农业项目，是地方领导的一大政绩，于是，雨润集团便利用某些地方政府领导的这一心理，要求给予工农业项目配套一些地块开发，通过在市县核心区域拿地开发，赚取地产暴利，来弥补工农业项目利润的不足。雨润食品的工农业项目投资在哪里，它的地产项目就发展到哪里，因此，其地产项目大多布局在不太发达的三四线城市。

2014年，雨润地产相关负责人即称，雨润已建成的商业综合体有4个，在建的有20多个，到2015年拟建的城市综合体也即雨润国际广场要达到50多家，扩张速度超过万达。

据悉，雨润地产所投资的项目大部分属于“巨无霸”类型，最少投资也在10个亿左右，最多的投资达到上百亿，即使按照雨润地产一个项目10个亿投资的较低规模计算，雨润地产迅速扩张的60余个项目的总投入也在600个亿，也即短短五六年的时间，雨润跑马圈地的投资总额或已达600亿左右，雨润地产成了名副其实的吸金黑洞。

雨润地产的一位前员工告诉《中国经济周刊》记者，雨润地产的资金调配是集团一级统一进行，由于扩张太快，集团的资金周转非常困难，常常是“拆东墙补西墙”，目前旗下的大部分未完成项目均以“在建工程”为由拖着，大多处于停工或者半停工状态，非常艰难。