新房供地连年减少住宅市场高端化明显2016年房价仍将看涨

近日，北京房地产业协会发布了《2015年北京新房市场情况解读》并对2016年北京楼市走势进行了预判。

据北京市房地产业协会秘书长陈志分析认为，2016年在政策环境没有大变动的前提下，北京市纯新房成交受供应减少、平均拟预售价格上涨影响，成交量会有所回落，但成交均价还将保持上升势头。

土地

■数据1983.5亿元

2015年，北京土地出让金总额达到1983.5亿元，再创历史新高。

■市场

房企回归一线土地价格高企

2015年，北京市共出让108宗土地，相比2014年减少了33宗，其中建设用地面积合计697.43万平方米，规划建筑面积1482.54万平方米，同比分别减少25.6%、10.9%，这一成交量创造了近8年的新低。

土地供应减少是成交量创造新低的根本原因，特别是住宅用地，2015年仅成交50宗，创近3年新低。土地供应不断减少，北京土地市场的需求却在日益增加，大型房企回归一线城市，外地房企大举进京，使得北京土地呈现出明显的供不应求状况。

尤其是大多数被拍卖的宅地均引发房企激烈争抢，昌平北七家、大兴瀛海、顺义仁和等六环附近区域楼面价为也拍出3万元/平方米以上，高价地由城区向郊区外延。

房企竞争激化在也一定程度上推高了地价。2015年，北京出让的土地中，9宗宅地楼面价达到5万元/平方米，楼面价最高的宅地为丰台樊家村地块，高达75000元/平方米。2014年，楼面价达到或超过5万元/平方米的宅地仅有4宗。

■分析

北京供地仍将面临结构性减少

北京市住宅用地成交规划建筑面积已连续下降三年，2015年土地成交金额、楼面均价却成为历史最高值，这都是由于北京供地结构性减少造成。

“结构性减少，并非是单纯少供地，主要是从北京市人口疏解、产业结构调整的角度考虑配合土地供应调整。”据北京市房协秘书长陈志介绍，在2015年北京市国有建设用地的供应已经出现了适度调整，在降低土地供应总量、保持基础设施用地供应规模和比例，减少工业用地供应、保持保障房供应比例不变后，2016年的土地供应将呈现中心城区供地量继续减少、土地集中供应向远郊区转移、保障房的土地供应占比将适度减少等特点。

从土地所在区域划分，2015年北京住宅用地五环内成交规划面积增幅明显，五六环之间成交规划面积减少，六环外成交规划面积增加。

除了中心城区做减量之外，保障房土地供应占整体住宅土地供应比例结构性减少。对此，陈志表示，由于“十三五”期间，北京市将重点鼓励货币化保障房，即保障房向以租售并举、以租为主调整，因此保障房的纯建设量将适度降低，公租房进而替代两限房和经济适用房，这一调整也符合国家房地产去库存的调整主基调。

新房

■数据2.98万元/平米

2015年，全市纯新房（不含自住房）成交均价2.98万元/平米，为历史最高值。

■市场

成交趋于高端化

总体来看，2015年新房市场是成交量大于供应量的一年。新房成交总量在近五年中处较高水平成交均价持续走高，但增速同比有所减弱。新房批准上市总量在五年中处较低水平，仅高于2013年新房批准上市量；在供应整体收缩的状态下，平均拟预售价格涨幅较大，反映出房产企业对市场信心十足。2015年，北京市纯新房各单价区间成交套数占比结构看，单价2.2万元/平米以下的成交套数占比是近五年中最少的，单价10万元/平米的纯新房成交239套，比过去四年总成交套数还多。

■分析

2016成交量或有所回落

从近五年纯新房预售批准上市量看，今年的供应量是最少的，拟预售均价却是最高的。陈志认为出现这种现象的原因主要有以下几点：一是2015年出台的一系列利好楼市的政策，对买房人有“降门槛“的作用，有利于成交量的增加；二是受住宅用地供应减少、宅地楼面价格持续走高影响，纯新房的供应有所减少。

据他预计，2016年在政策环境没有大变动的前提下，全市纯新房成交受供应减少、平均拟预售价格上涨影响，成交量会有所回落，但成交均价还将保持上升势头。

“随着土地成本显著上涨，将增加开发商运营难度。北京土地成本愈加高企，土地建设条件愈加复杂，将更加考验开发商的整体运营能力。未来，各个房企不仅要在项目规划和定位等方面上下工夫，而且还要对如何提升项目的软性价值上用心考量。”陈志如是说。

二手房

■数据19.96万套

2015年，全市存量住宅累计成交19.96万套（月均1.66万套），为近五年来年度成交量最高。

■市场

二手房成交价格分化明显

分区域来看，受教育、医疗等配套资源集中等方面的影响，北京各区域二手住宅市场表现出明显的差异。成交均价方面，涨幅最高的区域依次有顺义区、西城区、朝阳区、东城区、海淀区，涨幅均在5%及以上。此外，二手房成交周期有所缩短，由此前70余天，下降为60余天。随着二手房市场的火热，挂牌价已随之上涨。2015年上半年，北京市二手房挂牌价格降价与涨价为4：6，下半年比值下降为3.5:6.5，说明涨价的二手房买家增多，市场趋向卖方市场。

■分析

“量价齐稳”或将主导今年二手房市场

对于未来一年北京市二手房市场的走向，根据刚刚闭幕的中央经济工作会议精神，化解房地产库存为2016年经济工作的五大任务之一，未来，为“化解房地产库存”，实施积极的财政政策和稳健趋宽松的货币政策仍是大的政策基调。

宽松化的市场环境利于楼市成交，但是在经过了2015年全年的市场复苏需求全面释放之后，明年市场将趋于稳定，成交量或将小幅回调。与此同时，随着房地产投资增值的预期产生了一定的变化，购房置业也趋于更加理性，成交价格仍将小幅上涨，但涨幅有限，因此，“量价齐稳”或将主导2016年北京二手房市场。

自住房、可售房源逐渐减少

自2013年9月，第一宗含自住房配建的宅地朝阳豆各庄地块被恒大拿下，截止到2015年年底，全市共有61宗含自住房配建的住宅用地成交，累计可提供房源6.15万套。

目前，自住型商品房依旧是刚需置业人群首选的方式。从成交上看，2015年北京市自住房成交数量同比增加63%，占全市新房成交数量的比重同比增加7分百分点，占全市新房300万元以下套型成交套数的比重同比增加9个百分点。

目前来看，自住房土地供应减少，自住房日渐成为低价格、低总价房源的重要补充。

2015年，北京市共出售10宗含自住型商品房（以下简称自住房）配建的住宅用地，预计可提供自住房房源0.65万套，同比含自住房配建的住宅用地成交宗数减少20宗，可提供自住房房源减少79%。

自住房入市量减少的原因还是来自于土地市场的供应。尽管入市土地在减少，但对于自住房而言，目前，“断顿”的风险却并不存在。

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