央行、银监会2日发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，要求在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。

专家和银行业人士指出，去年以来，政府先后出台一系列稳定房地产市场政策措施，楼市交易趋活跃，但三、四线城市房价持续低迷，去库存压力依然较大。预计未来两三年，房地产政策“暖风”不会停，交易环节税费进一步调整、组建国家住房银行等值得期待。

分类指导因地施策

《通知》提出：“原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点”，由此计算，未来不“限购”城市的首付比例最低可至20%。《通知》要求，央行、银监会各派出机构应按照“分类指导，因地施策”的原则，加强与地方政府的沟通，指导各省级市场利率定价自律机制结合当地不同城市实际情况自主确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例。

中国民生银行首席研究员温彬认为，今年五大任务之一就是房地产去库存，此时央行出台此政策，不仅及时且必要，对惠民生和稳增长具有双重作用。尤其是随着城乡居民收入水平的提高和城市化进程加快，居民住房刚性需求和改善性需求旺盛，央行按照“分类指导，因地施策”的原则，针对非“限购”城市降低住房贷款首付比例，有助于提高居民购房能力，促进房地产市场平稳健康发展。实际上，商业银行持续加大对实体经济和居民消费升级的支持力度，在保持相对安全首付比例的情况下，自去年下半年以来，商业银行住房按揭贷款的投放加快，占比上升。

浙商银行经济分析师杨跃认为，“各地可向下浮动5个百分点”说明本次政策在金融机构这一执行层面也进行“分类指导”，同样体现了政策的灵活性和差异化管理策略。第一，各省级市场利率定价自律机制将起到重要区域政策落地作用，能够充分考虑当地经济金融形势和房地产市场状况，有的放矢。第二，不同金融机构能够结合自身贷款投放政策、风险防控能力等因素，根据借款人的信用状况、还款能力等合理确定具体首付款比例和利率水平。这既充分给予了金融机构房地产业务发展的空间，也对其市场预判能力、风险控制能力、资产配置能力以及利率定价能力提出了更高要求。预计不同商业银行将会根据自身战略定位、业务重点和服务能力制定差异化的区域和客户政策，更好发挥市场的自主调整功能。

政策“暖风”不会停

民生证券研究院宏观研究员朱振鑫认为，去库存已经成为供给侧改革第一要务，激发房地产合理需求是去库存第一要务。下调公积金首付后，下调一般贷款首付顺理成章，不排除进一步下调可能。未来两三年，房地产政策“暖风”不会停。下一步可以期待交易环节税费进一步调整(放松征收标准，改变征收方式)、住宅标准调整、保障房以租代售、组建国家住房银行等，但是限购放开可能性不大。

中信建投分析人士指出，从未来角度看，首付比例下调的空间依然存在，但幅度可能有限。未来政策改善思路可能将更多集中在不合理的税费减免层面，尽管按揭贷款利息支出抵税政策的推进非朝夕之事，但鉴于整体税制改革的大方向、多次强调供给侧改革下去库存的环境，税费减免层面的改革仍然值得期待。

中国银行国际金融研究所高级研究员李佩珈表示，当前我国居民整体杠杆水平远低于其它国家，偿付能力大于欧美等国家，且主观违约概率较小，个人住房贷款还有较大发展空间。尤其是“首付比”无论横向还是纵向比，都还处于偏高水平，有进一步下调空间。当前我国首付比无论是国际横向比还是历史纵向比，都处于偏高水平。根据IMF调查数据，国际上大多数国家采用20%的首付比例。从历史看，2010年之前，我国住房抵押贷款的首付比例一直为20%。

不会带来房价过快上涨

房地产业内人士指出，考虑到当前房地产市场供求格局发生根本改变，居民住房消费更趋理性，尤其是首次购房者的需求数量有所减少，房地产新政不会带来房地产价格的过快上涨。

亚豪机构市场总监郭毅认为，一线城市严格控制人口增长规模，部分白领选择经济发达、人才缺口大、薪酬水平较高的“1.5线”及二线城市就业及居住，新政无疑为这部分人群带来了安居机会，将促进这些城市住宅市场成交量的提升，随着交易量回暖，房价也有望稳步上涨。对于部分经济欠发达的三、四线城市作用不大，这些城市在有业无产的现状下，人口净流出的情况难以得到改善，区域房地产市场缺少增量需求，仅凭小幅降低首付仍然难以提振成交量上升。对于仍然采取限购政策的“北上广深+三亚(楼盘)”来说，这些区域的房地产市场在2015年已经迎来“小阳春”，成交量、价稳步升温，尽管新政并未对这些城市的房地产市场形成新的利好刺激，但整体宽松的政策趋势，将会拉动购房者对楼市的信心，同时，还将助力这些城市的房地产市场在2016年保持平稳上升。

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