网易财经2月17日讯 2016年，房地产行业的基本面将呈现何种形势？东兴证券在日前发布的研报中表示，从历史数据来看，首次置业人口决定着市场的走向。房地产行业的黄金十年正好处在首套置业人口持续增长期间。

东兴证券指出，2004年至2013年十年间，我国的首套置业人口平均增速为3.72%，期间出现二个人口增长高潮：一是2006年至2007年首套置业人口增长分别达16.31%和8.13%，同期2006年和2007年商品房的销售也迎来一次高峰，其中2006年的全年中的销售额同比增长最高超过了100%，2007年全年的销售额增长高达44.34%，期间在2007年形成一个销售高峰。

二是2009年开始首套置业人口由前期的负增长出现明显回升，并在2010年至2012年分别达到7.18%、8.20%和5.69%的增长，而同期三年的商品房销售额平均增长46.51%，期间在 2013 年形成又一次的销售高峰并创造出历史的销售高点。

如果以首次置业人口这一指标来看，东兴证券认为，2016年房地产行业“L”型走势是大概率。东兴证券认为，未来一年内，房地产行业仍面临首套置业购买力的一个短期下降过程。两年后，首套置业购买力将会有一个三年期的企稳期。东兴证券预计2016 年房地产行业趋平稳。销售增长稳定在一个小幅的区域内，房地产开发投资和新开工增速的下降形成底部。具体数据来看，东兴证券预计2016年房地产开发投资完成额为98,866 亿人民币，同比增长3%；新开工面积为154,180 万平方米,同比增长1%；销售面积为126,391万平方米，同比下降3%；销售金额为86,729 亿元，同比下降2%。

以下为研报摘要：

我国从1998年取消福利分房走向市场化，在市场化的进程中人口数量的变动一直在左右房地产行业的发展速度。之前房地产行业黄金十年正好处在首套置业人口持续增长的黄金时期，2004年至2013十年间首套置业人口平均增速为3.72%，期间也出现二次首套置业人口增长的高潮：

一是2006年至2007年首套置业人口增长分别达16.31%和8.13%，同期2006年和2007年商品房的销售也迎来一次高峰，其中2006年的全年中的销售额同比增长最高超过了100%，2007年全年的销售额增长高达44.34%，期间在2007年形成一个销售高峰。

二是2009年开始首套置业人口由前期的负增长出现明显回升，并在2010年至2012年分别达到7.18%、8.20%和5.69%的增长，而同期三年的商品房销售额平均增长46.51%，期间在 2013 年形成又一次的销售高峰并创造出历史的销售高点。

我国房地产行业的销售在 2013 年创出历史新高，商品房销售面积达 13.06 亿平方米，比上年增长 17.3%，比 2012 年提高 15.5 个百分点。商品房销售额 81428 亿元，增长 26.3%，比 2012 年提高 16.3 个百分点。之后在 2014 年销售出现明显的疲软，全年商品房销售面积 12.07 亿平方米，比上年下降 7.6%。商品房销售额 76292 亿元，下降 6.3%。并由此房地产行业由“黄金十年”进入“白银十年”。

我们认为 2016 年房地产市场的发展仍会受到首次置业人口增量的影响，在今后的一年内仍面临首套置业购买力的一个短期下降，二年后首套臵业购买力将会有一个三年期的起稳。2016 年首次置业人口新增量为 2264.74 万人，相比 2015 年的 2390.70万人下降 5.27%，这对市场的购买力有一定的负面影响。我们也可以看到这种首套置业人口的下降到 2017 年会进入一个三年以上的平稳期，我们判断 2016 年房地产市场总体表现仍为平稳态势。

我们预计 2016 年房地产行业趋向平稳，销售增长稳定在一个小幅的区域内，房地产开发投资和新开工增速的下降形成底部：

预计 2016 年房地产开发投资完成额为 98,866 亿人民币，同比增长 3%；

预计 2016 年新开工面积为 154,180 万平方米,同比增长 1%；

预计 2016 年商品房的销售面积为 126,391 万平方米，同比下降 3%；

预计 2016 年销售金额为 86,729 亿元，同比下降 2%；

预计 2016 年施工面积为 799,546 万平方米，同比增长 4.60%；

预计 2016 年预计竣工面积为 112,584 万平方米，同比增长 8%。