成都二仙桥蜀龙路5期被机车厂隔断。

宜宾“莱茵河畔”业主：小区开放后，购物休闲更方便。

公摊面积30%的哭晕在小区，花了钱现在说上交就上交？

小区开放了，大家以后都能去隔壁小区摆烧烤摊了吗？我家小区里那点路，拿出来“塞牙缝”都嫌窄吧？真能缓解交通拥堵吗？

探寻进一步新闻深一度

中共中央、国务院日前下发意见，称为节约利用土地空间，将“推动街区化，原则上不再建设封闭住宅小区，已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化”。

23日，本报关于开放小区的报道见报后，收到读者的诸多反馈和疑问。华西都市报记者通过专访成都规划局政策制定者、专业律师和实地走访，对四大误读进行释疑，来看一看你关心的话题吧。

误读

1

所有小区的围墙都得拆？

小街区现有围墙，尚未考虑拆除

“成都现行的9个‘小街区’示范片区，目前并没有考虑过要拆除已有的围墙。”成都市规划局详规处副处长刘鹏表示，中央的《意见》提出的是“逐步打开”。也就是哪些建筑先打开，围墙如何打开，打开后如何运行等系列问题，都将是一个渐进的过程，而不是“断崖式”的展开。

比如也许会有试点城市，也许会先在商业、特殊形态的建筑上落实开敞等。在这个过程中，住建部、省住建厅等国家和省上层面，都会有相应的细则指导。成都将结合这些细则和实际，再作研究。而在目前阶段，还谈不上要拆围墙。

那么，成都的“小街区”试点，什么时候能看到成效呢？刘鹏介绍，9个示范片区的规划已经制作出来了，成都计划用三年的时间，完成示范片区的建设。

同济大学副校长、中国城市规划学会副理事长吴志强在接受本报采访时表示，此次中央文件提到的“封闭住宅小区”并非指所有的城市社区，而是指绵延数千米甚至面积超过几平方公里的“超级单位大院”和“超大小区”或者“超大楼盘”，关键是它们的超大封闭尺度影响了整个城市道路交通结构体系，造成主干线打断，形成大量丁字路。通过发展都市中心地段街区制，畅通城市毛细血管，使城市路网稠密，四通八达，从而达到治堵的目的。

误读

2

花钱买的公摊要“上交”？

物权界定等基础性工作有待解决

我国物权法中规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

当年买这些公摊面积都是花了真金白银的，不少网民吐槽：“现在大家都来用，业主能设闸收钱吗？”

对此，上海交大社会认知与行为科学研究院教授蒋宏认为，首先不必断章取义，文件里提到的是“原则上”等于设置了边界，为可能引发的冲突和矛盾留足了缓冲时间。其次，实践还要经过检验，在小区开放的过程中，涉及很多物权界定、管理权限、资金来源等问题，这些都需要有大量基础性工作垫底，很难“一刀切”解决。

上海交通大学城市科学研究院院长刘士林表示，开放小区的问题要分类处理，比如文保单位、大学、医院等机构的道路能完全开放吗？一旦实施，交通问题可能解决或缓解，但随之而来的其他问题也必须配套解决。

误读

3

建好又拆费力又费资源？

地块上市前已规划成“小尺度”

在超大小区修好之后“拆围墙”，费时费力浪费资源。如何从根源上杜绝“超大小区”？在“小街区”规制推行之路上先行先试的成都，出台办法规定在地块上市之前，把规模调整为适合“小街区”规格的地块，避免了拔地而起的“超级小区”。

“成都从2015年下半年开始明确，开发商要建房子，只能在200米乘以200米的范围内建，周边要把市政道路留出来，还给公众。”刘鹏介绍，2015年9月，成都市政府出台了《关于加快推进“小街区规制”规划建设管理工作的通知》。

《通知》提出，小街区由若干个街区单元组合而成，根据功能需求，街区单元尺度不宜大于200米×200米，街区单元规模50亩左右。除了具有特殊功能的建筑用地，比如医院、工业、仓储等，其他的建筑所用土地，在上市之前，就已经按规定划成了50亩左右。

也就是说，开发商要修楼，买到的地块已经是“小街区”规格的土地了，这个地块周边需要把市政道路的位置留出来，供其他市民经过，避免“绕楼盘遛弯”的无奈。

误读

4

以后小区可以随便摆摊？

拆墙同时也要强化楼栋安全性

现在有围墙有些小区都会被小偷光顾，如果没有了围墙，老人、小孩的安全问题怎么办，防盗问题怎么办？有网友说，这是号召大家以后都去隔壁小区摆烧烤摊，去政府大院上厕所的节奏吗？

清华大学教授沈阳认为，欧美的大学、小区基本都没有围墙，这一方面是思想开放的体现；另一方面是他们的楼栋安保比较到位。比如一些国外大学，进楼上几层全由你的ID卡决定，你的权限只能到二层，则三层的门就没法刷开。中国小区是大门看得严，里面松得很。所以，要拆墙，需要优先强化建筑物进出的安全性。

中国城市规划学会秘书长石楠认为，开放小区涉及小区业主权益的维护、物业管理的升级、治安与配套设施的跟进等问题，需在制度与法律上出台配套政策，也需要根据小区所在地段特征妥善处理开放方式。

记 者 观 察

开放

宜宾莱茵河畔小区

当初也“舍不得”现在觉得“更方便”

小区开放以后，如何保障安全成了居民最关心的问题。事实上，宜宾莱茵河畔小区，早已成半开放式“范本”。2011年，在本报评选的“四川十大最美街道”中，莱茵香街以第二名的成绩（第一名为春熙路）获得“四川十大最美街道”的美誉。这条最美街道正是莱茵河畔小区的重要组成部分。

宜宾市城乡规划局副局长陈经纬认为，“开放式小区”的开放和封闭是相对的，在大的居住小区尺度上，莱茵河畔是一个开放式小区。而“莱茵河畔”开发商董事长冯涛则介绍，莱茵河畔属于半开放式小区，小区部分区域实行了对外开放。一个争议

开放式小区还是半开放？

“我们小区出入都需要门禁，小区楼下都有外人不能随意进出的区域，不能算开放式小区。”小区住户杨雪琴说。

“小区内有可以共享的电影院、商场等各类公共资源，还有任何车辆均可以开进开出的街道，各类商铺，就是一个开放式的小区。”业主王端对此有相反的看法。

莱茵河畔究竟是不是开放式小区？业内人士也道出自己的观点。

“目前，还没有达到将小区全开放的城市条件，只能做到尽可能的开放。”冯涛说，开放部分主要包括内街、主题广场等，实现了资源共享。“莱茵河畔小区是半开放式小区。”

“在大的居住小区尺度上，莱茵河畔小区呈开放式街区，通过‘窄路幅、高密度’的内部路网解决内部出行交通问题。”陈经纬说，当初在设计这个小区时，考虑到该地块规模大且不规则，就对地块内外的交通组织统筹进行分析考虑。小区内部对外开放，算是相对的开放式小区。

不管是半开放还是相对开放，事实上，莱茵河畔小区的开发商在实际行动中，的确将小区的部分用地作为公共资源，并对开放的区域进行了管理、维护。一次挑战

“占用”小区公共区域

“舍得与不舍得的挑战、业主接受度的挑战、政府是否开明的挑战。”冯涛说，从11年前提出小区内部分区域开放的理念时，挑战就随之而来。

“一般来说，价值心理是开发商开放小区的大障碍。”冯涛介绍，在开发时，公司拿出了近50亩地开放为城市公共资源，建成后，道路上的路灯、保洁等各类费用开支巨大，舍得与不舍得成了企业面临的巨大挑战。

占用了公共区域，业主干不干？业主王端说，他曾经也对小区开放有顾虑，实际入住后，感觉开放的小区部分并未对生活带来困扰，相反，使日常生活购物、出行、休闲变得更加方便。一个方案“三包”政策运行开放区域

得知小区开放部分由物管进行维护时，业主汪先生提出了疑虑，“在日常维护中，物管是否对业主所缴的物管费也进行了共享，间接抬高了业主的生活成本？”

冯涛回应：“开放区域的维护费用来自商业物管费，居住业主所缴纳的物管费仅用于居住组团内的维护。”

“为了打造开放区域，公司在开发时硬生生多花了4000多万的建设成本。”冯涛表示，包建设、包运行、包包装的“三包”政策让开放区域得以运行。 通过各种协调机制，保证开放区域与业主间不矛盾。

封闭

成都机车车辆厂

成都机车厂“城中城”想绕过，多跑四五公里

在成都，就有一处类似“城中之城”的封闭社区存在造成断头路的典型案例。位于成都二仙桥北路的成都机车厂是一个大型封闭厂区，内部设有工厂、宿舍，占地数万平米，恰巧位于城北出城通道。

华西都市报记者23日下午驱车进行了实地探访，沿蜀龙路方向进城，驶入物流大道后就进入了一条死路。有着工厂、宿舍区的机车车辆厂堵在二仙桥片区，致使多条道路“断头”。

成都成华区建设局介绍，由于该封闭厂区的存在，蜀龙路五期至今未通，本来直行仅1公里左右即可通行的线路，如今进出城车辆需多走四五公里绕行至成都理工大学。

值得期待的好消息是，借助“北改”东风，成都机车车辆厂已制定整体搬迁方案，计划在2016年完成搬迁，意味着成都城北交通路网将得到有效疏通。

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