国务院近日发布《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》（以下简称《意见》），规定我国新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。一石激起千层浪，在昨日最高法通报《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》的发布会上，最高法民一庭庭长程新文表示，《意见》属于政策层面，涉及包括业主在内有关主体的权益保障问题，还有一个通过立法实现法治化的过程。

政策出台到落地需“时间差”

长期以来，对于我国的城镇居民来说，生活在一个“有围墙”的小区已经成为了理所当然的习惯。一个封闭小区中的居民往往会组成各种小团体，形成人们居住地的社交圈、生活圈。在业内看来，《意见》中有关推广街区制的规定之所以一石激起千层浪，就是因为这项政策颠覆了人们既有对于城镇居住环境的认知，建议循序渐进地开展，避免因为强行推进衍生出一系列的新问题。

《意见》在“不再建设封闭住宅小区”的规定前增加了“原则上”的前缀，还明确提出：已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。为政策的落地留下了缓冲余地。

事实上，现行相关政策的交叉，令有关街区制的推广必然要有一个过程。有专家告诉记者，新政实施时，落实不再新建封闭小区的要求或许并不难，各地今后出让土地时，只要将公共面积剥离出去，不再做“门禁社区”规划即可，但对于已建成的小区，还需要迈过法律关，《物权法》等多部法律法规的相关内容可能需要进行修订，而这就决定了《意见》从颁布到最终全面实施是存在“时间差”的。

立法周期长短难测

现有《物权法》第73条明确规定：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。这意味着，现有封闭小区内的道路一般都纳入了建筑面积公摊部分，属业主共有。“如果已建成小区逐步打开，原有属于业主共有产权的部分就会被更多人使用，这部分产权如何确定归属，如果不再属于业主共有后如何启动利益补偿保障机制等都需要通过立法来规定，并不单纯是发布行政法规政策就可以实现的。”北京玄德律师事务所主任律师郭哲直言。可见，程新文提出《意见》需要通过立法实现法治化并非空穴来风。

那么，这一“缓冲期”会有多久呢？郭哲表示，具体时间虽难以预测，但根据《立法法》规定，首先，部委、单位等组织或者公民个人需要向全国人大提出修订建议；其次，相关负责部门需要向社会公开修订意见，并在到达截至日期后回收意见，对有合理、有法理依据等符合相关规定的内容进行采纳，并形成提交全国人大及其常委会的审议稿；审议后，相关部门对审议稿几次修订后，最终才能经全国人大或由全国人大授权常委会审议通过。

“一般来说，全国人大及其常委会对新法和既存法律修订案的审议需要按计划安排‘排队’，审议开始后，通常还会经过三次修订，不过，部分国家迫切继续制定、修订的可能会缩短立法周期。”郭哲表示。

新制度需要大量配套政策

除了相关立法过程外，街区制的推广势必还需要大量配套措施。北京工业大学城市交通学院副院长陈艳艳表示，实行街区制是个系统工程，意味着居民出行方式、物业管理方式、社区治安管理方式都可能改变。推广街区制，其他的配套措施也必须跟得上。陈艳艳举例说，现在居民开车都很快，不仅在主干道，甚至在小路、红绿灯口都不减速，未来在街区小道上，可能需要政府强制性限速。而在中国城市规划设计研究院副院长杨保军看来，打开封闭小区可以采取分步走的方式，第一步先让行人穿过去，接下来是自行车，而且管理也要跟上。

不可否认，从封闭式到街区制，住宅小区形式的变化也直接改变了我国传统的物业管理模式。物业公司代表、花样年董事局主席潘军则表示，大型住宅社区被道路物理拆分成若干小单元甚至是分栋单体，对管理成本的控制及安保的质量具备较大的挑战性，物业管理行业面临行业重新洗牌，传统物业管理机构面临升级换代的需求，率先完成智能社区和智能安保建设的物业公司把握主动权，在基础服务运营基础上，寻找新的利润来源将是关键。

另外，业内表示，我国封闭式小区并不多，占地面积也普遍不大，缓解交通拥堵还可以从各类政府机关、高等学校和体育场馆入手，改变原有形态。而陈艳艳也认为，目前这些场所也多为封闭式，我国提出小区开放的同时，上述区域是否开放、开放程度等都还需要分类详细规划。（蒋梦惟）

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