12日一楼盘“抢购”现场。

文/广州日报记者蒋幸端

图/广州日报记者石忠情

近日，网上传言深圳客疯狂入市，东莞房价飙升，不少东莞购房者担心再也买不起房。上周有报道称东莞一天内出现四个“日光盘”，8000名深圳客抢走东莞1100多套房；某些开发商“坐地起价”一天秒涨4000元/平方米……然而，真相真是如此吗？

记者调查发现，其实“日光盘”并不“日光”，还有房子没卖完，开发商只是进行“饥饿营销”少量加推涨价；而一天涨4000元、开发商“坐地起价”，除了产品差异原因外，背后还有某些深圳客和中介在联合炒作；有楼盘更是出现中介先认购再抬价转售给深圳客，卖房收取“茶水费”等楼市乱象。

近期楼市状态多

●中介认购高价转售

●卖房收取茶水费

●业主报价高其实不想卖

●中介放盘借机抬高房价

焦点事件：

8000名深圳客

一天抢走东莞1100套房？

上周，东莞楼市传出多个楼盘开盘即“日光”，市场交投十分火爆的消息。根据相关媒体报道，3月12日，8000名深圳客一天抢走东莞1100套房，中正soho、信鸿·蔚蓝海岸、远大城市广场、宏远·汇龙湾四个楼盘成为“日光盘”，且还出现了多次“坐地涨价”现象。但是，据东莞中原研究部监测发现，市场火爆的真相竟是深圳客和中介在疯狂炒房。

在采访中，有知情人士向记者透露，3月12日在南城宏远·汇龙湾认购的深圳客比例达到了七成，而其他几个楼盘甚至达到了八至九成，有深圳投资客购买3~5套房。

有业内人士告诉记者，今年以来，深圳房地产市场在一些调控政策的影响下，整体交易冷了不少。深圳的中介为了生存，就开始全力开拓东莞市场。“今年很多深圳中介的重心都放在东莞市场上，开盘时带着大批深圳客过来，而开发商也都在寻找深圳的中介公司合作。”该人士告诉记者。此外，记者了解到，深圳中介带来深圳客能获得的佣金也很高，甚至高达3%~5%，即100万元的房子可以获得3万元以上的佣金，大大提高了深圳中介的热情，但同时也让开发商将成本加到购房者身上，推动房价上涨。

记者调查：

1 一天四个“日光盘”？

只是“饥饿营销”

记者采访发现，四个“日光盘”都是以少量加推为主，如宏远·汇龙湾先是推出了100套住宅，后再在下午推出50套；而远大城市广场也是推出100套左右，其他两个盘推的量稍多。合富辉煌东莞市场研究部介绍，目前市场上多个项目采取“少量、多次、限量加推”的方式进行，制造“僧多粥少”的气氛。

同时，记者还发现，目前在售楼盘以旧盘加推为主，其中远大城市广场在去年下半年就拿到了预售证，而宏远·汇龙湾也在年前就开始蓄客。业内人士表示，楼盘在历经了长时间的蓄客后，再推出少量房源将购房者聚集在一起，造成楼盘热销的现象，这是楼盘惯用的销售手段之一。

而所谓的“日光盘”也并没有“日光”。一名深圳购房者刘先生告诉记者，在“日光盘”远大城市广场开盘当晚，他接到熟悉的中介电话，问他要不要买远大城市广场的房子，称手上还有好几套房，“都是之前帮客户排了号，最后没买的。”中介说。

2 一天涨4000元/m2 ？

产品不同 价格不一样

销售中，出现一天涨4000元？记者经实地了解采访后发现，被称为“一天涨4000元”的宏远·汇龙湾其实是两度推盘，推盘的产品类型不一样，定价也不同。据开发商介绍，上午推的是毛坯房，定价在12000~13500元/平方米，下午加推的是精装修房，加上房子位置不同，因此定价在16000元/平方米左右。而且实际签约均价会比开发商现场报价要低一两千元。

另外一个被称为“日光盘”的信鸿·蔚蓝海岸本周已经签约250多套住宅，其被相关媒体公布的均价为1.4万元/平方米。但是记者了解到，该楼盘在当天共推了三次货，第一次的价格为1.1万元/平方米，位置和产品是最差的，第三次推货是位置和产品最好的，才是1.4万元/平方米。而记者随后查到该楼盘的签约数据显示，目前其签约均价约为1.26万元/平方米。

而号称“1.6万元/平方米”的远大城市广场，在近两天已经签约的十多套房，签约均价约为1.1万元/平方米。

3 大朗一项目1.6万元/m2被一抢而空？

中介先认购再卖给深圳客

3月12日，大朗某楼盘以售价1.6万元/平方米被深圳客抢购一空的消息传出，让这个一直以来默默无闻的楼盘火了一把。

记者了解到，该楼盘最近的预售证是在去年9月拿到，但是由于销售情况一般。12日，该楼盘以1.6万元/平方米高价开盘销售，比周边楼盘高出了四五千元/平方米。一名当天在现场的购房者告诉记者，一到现场就有多名中介围着他，要帮他买房。“本来早上是要摇号的，但是没多久就说摇完了，说下午再摇也没有看到，后来就有人砸了楼盘财务室。”

有内部人士透露，当天楼盘现场除了被中介带来的深圳客外，还有许多是三级联动的中介，制造楼盘人数多，销售十分火爆的假象。随后开发商以1.3万元/平方米的价格给中介进行内部认购，中介再以1.6万元/平方米的价格转卖给深圳投资客。这让许多购房者知道后十分愤怒，继而发生了冲突。

揭秘“日光盘”炼成：

1 中介炒作：

收“茶水费”或大量认购

有业内人士向记者透露，一般中介参与炒房有两种方式，一种方式是开盘前，中介先向开发商认筹，然后再转筹给深圳客，收取几万元的“茶水费”。另一种方式是中介与开发商签了认购书，造成房源异常紧张的假象，再高价转给深圳客。“打个比方，中介先跟开发商签认购书，单价为10000元/平方米，但随后更名转给购房者，单价一下涨到了16000元/平方米，开发商当然也非常愿意。但是房价稳定、涨得慢的时候，开发商是绝对不干这种事的，因为更名的过程非常麻烦。”该名人士说。

另有不愿透露姓名的中介公司负责人告诉记者，中介参与炒房其实风险很大，毕竟签认购书要交纳几万元的定金，如果房子卖不掉，这笔钱就拿不回来。

2 深圳客参与：

为“着数” 上班族囤两三套房

3月16日，深圳网友“胡淑贞”在网上发帖称，12日东莞大朗的远大城市广场开盘，她去排队没排上，开发商就封盘不卖了。第二天，中介打来电话，说楼盘会重新开卖，问她还要不要。“胡淑贞”于是转账五万元定金过去。但是，麻烦却开始了，本来说好1.4万元/平方米，后来又说是1.6万元/平方米，最后竟然以1.7万元/平方米的价格签下了认购书，还是中介代签的。

而且，原本说好的两成五首付变成了四成首付，利率上升1.1倍，为了获得低首付，中介告诉她可以办个假离婚证和户口本。网友“胡淑贞”说，因为中介是自己的老乡，所以才比较相信他，但是现在发生了这么多事，价格还这么高，她已经不想买那个房子了，只想退回自己的钱。

购房者林姐也告诉记者，她的一位深圳同事在沙田买了3套房，另外一位同事买了两套，都是用来投资的，“同事认识的中介说买了以后可以涨到2万元/平方米以上，这么有‘着数’的事情，当然要介绍给我。”林姐受到深圳同事的影响，也在考虑要入市投资。

更多乱象：

除了中介和深圳客联合炒作外，近期东莞房价出现不理性的快速上涨，让市场乱象频生。

1 2万元卖个号 楼盘公开“卖筹”

最近沙田楼市十分火热，家住沙田的老陈也跟着小赚了一把。他告诉记者，前段时间，他家附近的一个楼盘开盘，他跑去排队认筹，虽然没有买房的打算，但是可以将拿到的号卖给深圳客。记者了解到，目前的东莞楼市有楼盘以2万元一个的价格公开“卖筹”。一名业内人士告诉记者，收“茶水费”现象也比较普遍，如果想选到满意的楼层，甚至只是买到房，都需要5万~10万元“茶水费”给中介。

而事实上，这种额外收取“茶水费”和“卖筹”的行为都是违规的。

2 二手房价太高？业主不是真心卖

南城的刘女士有一套110平方米的住宅，原来放盘价格是100万元，结果一天就来了六批购房者。她到中介处了解情况，听说现在房价上涨，买房的人多，就将价格提到了110万元，后来再次提到120万元。一个多月过去了，看房的人很多，但是房子却一直没有卖出去。刘女士说，自己并不急着卖，只是放在那里看可以卖到多少钱。

“急着用钱的业主会以比平时多一点的价格就卖掉；而把价格抬得很高的，一般都是不想卖的。”一名资深的业内人士告诉记者，如城区的刚需二手房定价在1.6万元/平方米以上的，大多是业主放在那里试探市场的，并不是真的想卖。而购房者却误以为现在的房价这么高了，心理价位也会随之提高，甚至会恐慌入市。

3 业主要放盘 中介报价“坐火箭”

南城某楼盘的小户型在去年成交价为8000多元/平方米；今年春节后，中介给新放盘业主建议，可以将价格提高至1万元/平方米以上，“现在市场很火，城区二手房都涨了两三千了。”林小姐听从了中介的意见提高价格放盘，但是几周后却发现看房的人虽然多，但是并没有人愿意出手购买。南城鸿福西路天诚康桥去年一套小户型的放盘价是25万~30万元左右，几天前，郑先生接到中介的电话说，他的房子放盘价可以达到45万元以上。

记者了解到，城区的小户型一手房价格还在1.1万元/平方米左右，二手房小户型想卖到万元以上，目前存在着一定的困难。业内人士介绍，在中介的引导下，业主涨价捂盘心理增加，二手房价格也出现了上涨。

他山之石

佛山：房价外加收项目一律禁止

楼市乱象频生，别的城市已经在出手整治了，也许可以给东莞一个借鉴。

今年2月，佛山市发改局和市住建管理局联合发文，对网络营销收费的问题规定如下：（一）商品房销售实行明码标价和一套一价。（二）属于房价外加收项目的一律禁止。（三）在取得预售许可前，禁止一切营销收费。这意味着，一些开发商、中介机构通过与网站合作形式销售房产，将网站的报酬以“网络营销费”的方式分摊到每套成交的房产，让消费者买单，同样违反规定。

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