在今年两会中央提出楼市调控要因地制宜、因城施策后,一些房价上涨压力较大的核心城市的调控正在进一步收紧。
3月18日,苏州市发布《关于进一步促进房地产市场稳定健康发展的意见》,提出增加市场供应、控制房价上涨、严查首付贷等十条意见,确保楼市平稳健康发展。
作为去年下半年以来房价涨幅最大的二线城市,目前苏州房价仍面临较大的上涨压力。根据中国指数研究院公布的2月100个城市新建住宅全样本调查数据,2月苏州新建住宅均价涨幅高达5.56%,不仅领涨全省,而且在100个城市中居涨幅第二位。
2月17日,苏州摩天轮地块拍卖,溢价率高达181.9%,楼面地价更是创下3.4万/平方米的高位,这也使得当地房价上涨的预期进一步增强。
根据上海易居房地产研究院发布的1月份50个城市库存报告,苏州房价上涨在很大程度上源于供应紧缺。报告数据显示,苏州的存销比最低,仅为4,也就是仅需4个月就可以消化现有库存,因此房价面临着较大的上涨压力。
对此,在增加供应方面,《意见》提出,强化土地供应和房地产市场联动机制,进一步加大普通住宅用地供应,严格控制非住宅用地供应,优化区域土地供应节奏,根据市场需求变化适时调整土地供应计划,保持房地产用地市场供需基本平衡。在商品住宅供应偏紧、库存较少的区域,增加土地供应量;在商品住宅库存量较高区域,控制土地供应量。目前,针对市区商品住宅去化期较短的情况,要适时调整供地计划,加快土地供应,稳定市场预期。
易居智库研究中心严跃进对《第一财经日报》分析,从苏州市场的发展情况看,土地供应总体上是滞后的,这使得苏州土地供应不及时,进而使得近期库存压力在持续减少,最终通过房价快速上涨得到体现。苏州此次对土地供应管理的强化,应该要突破几个门槛,即对后续土地需求进行一个更全面的摸底和调查,进而通过结构性的差异化的供地模式,进而让土地供求关系更加匹配。
另一方面,《意见》提出,要加强商品住宅项目(低密度住宅、政策性住房和非居住商品房除外)预售许可管理,市区(不含吴江区)30000平方米以上商品住宅项目分期开发的,每期申请预售面积不宜低于30000平方米(尾盘除外),30000平方米以下商品住房项目宜一次性办理商品住宅预售许可。项目取得预售许可证后,预售房源应在10日内一次性全部对外公开市场销售。
“预售证发放的管理,是近几年房价管理中频繁使用的方式,其逻辑是通过对部分涨价过快的楼盘进行有序的预售证发放。当然苏州此次总体上思路和此类方式不一样,主要是通过督促房企积极加大供应量的方式来缓解房价上涨的压力。从这个角度看,能够缓解部分区域库存不足的风险,并且积极维护市场交易秩序的稳定。同时也打击了部分捂盘惜售的做法。”严跃进说。
在价格方面,《意见》提出,房地产开发企业在对外销售时,同批次房源应当一次全部公示销售价格,实际销售价格不得高于申报价格,申报价格3个月内不宜调高,6个月内调高幅度不宜超过6%,12个月内不宜超过12%,同一批次房屋间价格不得调剂使用。同一批次不同类型房屋价格可以区别定价。下一批次备案预售价格不宜高于上一批次同类型房屋成交均价的6%。
严跃进说,这说明苏州房价上涨的背后,政府已经采取了干预房企的产品定价的手段。
此外,苏州还提出要建立市场平准房源机制。市区(不含吴江区)应全面清理已建和在建定销房、安置房源,确定扎口管理部门或国有企业,按照市场定价机制,将满足征收安置需要后剩余房源,按照现房、期房销售条件完善有关手续,根据市场情况,作为平抑市场房价房源分批投放市场。
针对目前部分城市出现的首付贷,《意见》提出,金融监管部门要对本地区的P2P、小贷公司以及涉及众筹买房、首付贷或其他涉及高杠杆房贷情况进行全面摸底排查,梳理相关企业名单、数量、产品模式;查处银行机构资金变相流入首付房贷情况,限制商业银行间利率竞争及与房产中介违规合作行为,加强贷款人资格审查,清理首付贷等场外加杠杆模式,切实防范金融风险,遏制房地产市场投机行为。
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