案件回顾

小王通过中介公司租下小胡的房子，双方签订了《北京市房屋租赁合同》，并约定租赁期限、违约金支付等内容。但没住几天，小王出现头疼恶心的症状，他认为是房屋空气质量不合格，便告知小胡和中介公司。中介工作人员陪同小王对出租房进行空气检测，结果显示甲醛浓度高达每立方米0.3毫克，而国标是每立方米不得高于0.07毫克。小王要求解除合同，遭到了小胡的拒绝，于是他诉至法院要求对方返还预付租金，并支付违约金。法院判决支持了小王的诉讼请求。

法官提示

法院经审理认为，三方沟通时，小胡对甲醛超标一事未提出任何异议，因此小王有权行使合同约定的合同解除权。后来，小胡虽对甲醛检测结果不予认可，但小王在此前已及时履行了告知义务，且中介人员也参与了检测过程，因此法院对小王提供的检测结果予以采信。合同解除后，小王主张小胡按照合同约定支付违约金具有事实依据。

出租房空气质量不合格问题较为隐蔽，在承租人看房或办理交接时短时间很难发现，往往在入住后才能觉察出问题。租户如发现空气质量不合格，应与房东和中介公司及时沟通，协商解决。

对于租户而言，在签订房屋租赁合同时可对空气质量问题进行专门约定，一旦出现问题，租户应当及时告知出租人和中介人员，尽量与出租人协商确定鉴定机构，并选择具有营业资质的正规鉴定机构。检测时，租户应通知出租人到场，如出租人无法到场的，至少应保证有第三方中介公司人员在场。此外，租户还应当保存租赁合同、租金支付凭证、财产受损证明、诊断证明等证据，以便于后续维权。

房东负有保持租赁物适于使用、收益状态的义务，在租赁物存有瑕疵的情况下，房东应承担维修义务，当空气中甲醛等化合物超标时，应当及时采取相应措施，减少空气污染对租户人身造成的损害。当房屋出现空气质量问题时，房东应积极配合承租人完成空气质量检测。

(作者单位：北京市第一中级人民法院)