几个月前，大概谁也没想到，珠海万达商管的上市之路会波折不断。

据港交所披露信息显示，4月21日，珠海万达商管招股书失效，这距去年首次提交招股书以来，已过去整整6个月。

根据港交所相关上市程序规定，如果提交招股书后未能在6个月内通过聆讯，招股书资料将失效，但这并不意味着无法上市，企业在更新相关资料后，可以再度提交更新后的招股书。

万达商管方面回应称，公司会尽快按香港联交所要求更新提供申报材料，目前上市进展有序推进中。

亿翰智库研究总监于小雨对《凤凰WEEKLY地产》表示，以目前的行业情况来看，外部融资环境已不容乐观，登陆资本市场对企业来说是一个很好扩宽融资渠道的方法，也可以助力企业进一步的扩张。

“不过目前的资本市场环境来看，上市了可能会破发。”于小雨称。

能不能如期上市？

2021年初，万达商管宣布放弃A股上市，在引入珠海国资战投之后向港股资本市场发起冲击。当年10月21日，万达商管正式向港交所递交上市申请招股书。

最新数据显示，万达于2021年累计新开业51座万达广场。截至2021年底，全国累计已开业418座万达广场（不含重装中的武汉汉街万达广场）、90个万达酒店、790家万达影城、340家宝贝王乐园。

值得注意的是，根据招股书披露，万达商管承诺2021年-2023年实际净利润将分别不低于51.9亿元、74.3亿元及94.6亿元。如未达成，则大连万达商业及珠海万赢（万达商管股东）将以零对价转让有关数量的股份或向投资者支付现金，以补偿投资者。

就在外界都以为这次登录港股是板上钉钉的时候，变数来了。

此前3月11日，有消息称万达商管将推迟30亿美元IPO计划，如果市场情况好转，将可能恢复IPO，但随后万达商管方面否认了该传闻。

2021年以来一路走低的港股股指，在3月15日触及18235.48新低点。那段时间，多家地产股上市破发，其中包括国企背景的金茂旗下物业金茂服务。彼时有分析认为万达暂缓上市或是“明智之举”。

如今，市场的走势并没有出现根本性改变。

汇生国际融资总裁黄立冲对《凤凰WEEKLY地产》分析称，“总体来说，港股资本市场目前的气氛是不好的，是否延迟上市，取决于他们对融资规模的预期，如果想要获得超过之前IPO价格的估值，那么延迟上市的可能性就比较大。”

密集接盘

不知是否巧合，传出推迟上市消息后不久，万达商管陆续传来了扩张的消息。

4月19日消息，万达集团接连拿下北京SOLANA蓝色港湾和北京五棵松卓展购物中心的整体经营管理权，合作方式均为轻资产。

根据消息披露，5月1日，蓝色港湾管理权将全面移交给万达，为期20年；五棵松卓展购物中心则更名为北京五棵松万达广场，未来将落位第四代万达广场全国旗舰产品。

据悉，对于蓝色港湾、五棵松卓展中心的转型，万达方面表示将以“轻资产”的方式接管，也就是只输出品牌，负责设计、建设、招商与运营，并按比例分得收益。

资料显示，SOLANA蓝色港湾位于北京市朝阳公园西北湖岸，是一组错落有致的欧式风格建筑群，项目于2008年12月正式开业。

有商业地产分析人士对《凤凰WEEKLY地产》表示，蓝色港湾项目近些年在各方面已略显疲态，此时选择将商业体整体打包交给万达，或许是有商业层面的考量，万达在商业轻资产方面的运营能力更强一些。

但从万达商场此前的业态来看，似乎和蓝色港湾的风格并不是很搭，“万达能否做好蓝色港湾，还有待于观察。”该业内人士表示。

五棵松卓展作为北京西四环的老牌商业体，在历经数次易主、更换运营团队后更是停业许久。有媒体此前走访发现，目前仅有停车场在正常营业。

万达方面表示五棵松卓展将更名为北京五棵松万达广场，未来将落位第四代万达广场全国旗舰产品。

据了解，自2000年万达涉足商业地产以来，从单体店到城市综合体，万达广场已经迭代升级了三次。

有分析人士表示，如果说前三代万达广场是在打造以“购物”为核心的商业中心，那么，第四代万达广场则是在全力打造“体验”为核心的生活中心。

此前的3月底4月初，万达集团在短短几天内，先后与鑫苑置业和建业集团这两家河南的房企签订战略合作协议，分别是在商管、资管领域深度合作，以及接过旗下商业项目运营权。

有媒体报道称，建业与万达的合作具体细节包括，将旗下商业项目的10年运营权交予万达，建业方面将获得7亿元的资金。

有业内人士分析认为，在目前房地产下行周期中，万达的出手更像是一名白武士。

香颂资本执行董事沈萌对《凤凰WEEKLY地产》表示，目前是房地产行业，无论是住宅还是商业都非常低迷的阶段，实力较弱或风险较高的开发商不得不低价变卖资产、缓解资金链紧张压力，对于万达商管来说是一个低成本扩张的机会，但这个机会也是双刃剑，即扩张也会影响自己的资金链，如果扩张速度拿捏不准，不排除将自己也拖下水的可能。

黄立冲表示，“后面的这种接盘，可能会更多，但这取决于万达商管有没有足够的资金抛出有吸引力的条件。”

轻资产扩张

早在2017年，万达集团就推出了轻资产战略，开始轻资产发展之路。2021年2月，万达集团表示，将进一步将轻资产战略升级，不再投资持有万达广场物业，全面实施“轻资产”战略。

值得注意的是，万达商管在去年提交上市招股书之前，早已悄然开启了一轮全国性的下沉市场布局。

2021年9月1日，宜都市人民政府与万达集团、九州集团签订宜都万达城市综合体项目合作框架协议，携手打造全国首个县域第四代“万达广场”。2021年9月9日，宏帆集团与万达商管集团签署战略合作协议，双方将在县域城市开展商业合作，万达广场将规模入驻宏帆集团牵头投资的项目。

此后在2022年1月11日上午，广西荣顾投资集团与万达商业管理集团在北流举行合作签约仪式，万达广场将进驻北流。2022年2月23日，万丽地产与万达集团签署战略合作仪式，万达广场将落户泾阳。

机构数据显示，截至2021年6月末，覆盖三、四线城市的万达广场分别为115座、233座，占比分别为30.3%、61.3%。

亿翰智库研究总监于小雨对《凤凰WEEKLY地产》表示，随着目前核心城市的商业项目趋于饱和，万达向三四线城市下沉做轻资产，也是差异化竞争的一种体现。“低能级城市有一些机会，并且会是一个很好的轻资产的方式。而万达在商管这方面确实有优势，包括运营经验、商户资源以及自身品牌优势。”

不仅是在三四线。

今年2月，万达集团与北京市平谷区签订了若干个合作协议，其中包括平谷万达广场、万达锦华酒店等多个合作项目。

资料显示，2006年、2008年，北京CBD万达广场、石景山万达广场先后开业，进入2016年以后，更是连续数年均在北京有新开业万达广场。截至目前，北京已布局了10座万达广场。

2021年9月，首座第四代万达广场——深圳龙岗万达广场也开业了。

据万达商管此前披露的招股书显示，截至2021年6月30日，万达在管商业广场中，独立第三方商业广场数量达106个，占总在管商业广场数量的27.9%；万达旗下储备的162个商业项目中，133个为轻资产运营模式，占比82.1%。

数据显示，截至2020年12月31日，万达是中国唯一向独立第三方大规模输出管理的商业运营公司。

有分析认为，万达商管的轻资产运营模式中，标准化全产业链管理流程、多元商业广场类型经营积累和庞大的品牌合作方（有效缩短招商时间），有助于进一步增强第三方项目拓展能力，从而保持“领跑”姿态。

不过亦有分析人士表示，万达商管自2016年退市以来，至今仍未上市成功，一定程度上影响了企业的透明度和品牌价值。尤其是招股书失效之后，更是面临一些不确定性因素。与此同时，以华润、龙湖、新城、万科等为代表的差异化商业项目也在布局推出自己的产品线，从而实现快速扩张。

目前的情况，对于万达来说，依旧有一些挑战。