2023年房地产收并购第一单即将产生。

厦门本地房企建发股份和上海知名家居企业红星美凯龙近日联合公告，前者拟收购后者不超过30%的股份，或涉及红星美凯龙的控制权变更。

有意向“捡食”红星美凯龙的建发股份，背靠厦门最大的国企建发集团。建发股份旗下的建发房产，是2022年房地产行业唯一的“黑马”。

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在泰禾、旭辉、世茂、阳光城等“激进派”闽系房企元气大伤之时，建发房产趁机而上，2022年以1703.2亿元的销售额，反超融创跻身TOP10。

《凤凰WEEKLY地产》以投资者身份向建发股份证券部询问收购原因，建发股份回复称可与地产业务、供应链业务协同。在IPG中国区首席经济学家柏文喜看来，建发这笔收购是“抄底之举”，因为这笔收购正处于红星美凯龙估值和对价都不太高的阶段。

但投资者明显无法理解收购一家困难企业的好处，公告发布之后，建发股价连跌两天，首日逼近10%的下跌极限。

“股价下跌大概就是因为发布了收购意向。”建发股份证券部对《凤凰WEEKLY地产》分析。建发股份证券部透露：“交易目前还处于前期阶段，董事会还没开，收购估计在这两周，最快本周内会有定数。”

对于有媒体报道建发股份将不会承债收购，建发股份证券部称：“我们什么都没说，不知网上说的是什么，交易还没定，价格也还没确定。”

黑马建发

2022年的规模房企里，建发可以说是最典型的黑马。

建发系的结构较为复杂，最上层是建发集团。建发集团不仅是厦门最大国企，还在2022年位列《财富》世界500强第77名。建发集团类似上海的复星集团，覆盖了供应链、房地产、医疗健康多种业务。

建发系有两个房地产公司，一个是建发房产，一个是联发集团，但目前最主要的地产平台还是建发房产。根据中指研究院披露，联发集团今年前11个月的销售额不过400亿，不及建发房产的零头。

建发和联发在2018年和2020年先后进入深圳，深圳一家中型房企从业者向《凤凰WEEKLY地产》透露，据他了解，联发和建发是独立运营的。建发集团旗下有建发股份、建发国际、建发物业、建发合诚4家上市平台。建发集团持有建发股份47.38%的股权，是第一大股东，而建发集团和建发股份共同持有建发房产。剩下3家上市平台都在建发房产旗下，其中建发国际的销售额占了建发房产的大部分，今年全口径销售额是1647.4亿元。

建发房产在2014—2018年这几年开拓全国性业务，但它最初走进全国视野，是在厦门土拍中频繁兜底。

2017年，大部分二线楼市开始走下坡路。2018年的土拍市场随之受影响，当年9月，因应者寥寥，福州连续取消了4幅土地的出让。同样是9月，福建省的另一个城市厦门，土拍冷清收场，三幅土地中，建发溢价27%拿下岛内一块，剩下两块由另外两家国企0溢价兜底。

之后，建发曝光率越来越高。2020年建发房产以高达76%的销售增速成为当年黑马，成功进入千亿房企“俱乐部”。

2020年厦门第三场土拍，4幅地块，建发2幅底价、1幅溢价兜住。2022年厦门首轮土拍，建发94亿溢价拍下三幅地，全年全市27幅地块，建发拿下6幅拔得头筹。

从全国范围来看，据克而瑞的统计，2021年和2022年上半年的新增土地价值榜中，建发排名分别是第十和第四。

“自2021年以来，行业流动性危机和企业信用危机爆发，市场资源资金加速向更为稳健的央国企靠拢……在此背景下，建发房产背靠建发股份国企背景，无疑也迎来重大发展机遇期。”克而瑞在2022年7月的报告中称。

近几年高调拿地，建发房产不可避免地出现毛利的下降和负债的上升。建发房产的销售额主要集中在建发国际里，2021年建发国际的毛利率同比下降8.69个百分点， 总负债上涨近六成。

不过奇怪的是，建发国际的净负债率出现了下降。2018及2019年，建发国际的净负债率分别为242.1%和175.7%，剔除预收款后的资产负债率分别为78.7%和75.2%。到了2021年末，建发国际的净负债率显著下降至62.9%，剔除预收款后的资产负债率为67.6%。

值得注意的是，至2021年末，建发国际的少数股东权益366.46亿元，在总权益中的比重为57.93%，但同期建发国际少数股东仅获得了4.93亿元的利润，在总利润中的比重低至12.3%。

克而瑞在报告中提醒建发国际有明股实债的风险，而建发国际是否还有其他表外负债，外界不得而知。

看上红星美凯龙什么？

稳坐国内家居行业头把交椅的红星美凯龙，早早向轻资产模式转型，仍挡不住这些年房地产下行带来的冲击，2020年、2021年的核心利润连续下降。

早在2020年10月，红星美凯龙就出现了流动性吃紧的状况，为了改善，红星美凯龙首次增发拟募资36.78亿元，其中11亿用于还债，剩下25亿用于项目建设。

2020年11月26日，红星控股（红星美凯龙的母公司）发行“20红星05”债券，规模合计25亿元，期限3年。

2021年6月初，红星美凯龙将旗下7家物流子公司以23.12亿元出售给远洋资本；7月，红星美凯龙董事长车建新把红星企发70％的股权，以40亿元的价格出售给远洋集团；10月，美凯龙物业80％股权又以近7亿元的价格被转让给了旭辉永升。

这三笔交易大约为红星美凯龙带来了约70亿元的现金流。根据公开数据，截止到2022年9月30日，红星美凯龙的有息债务合计约为336亿。

定增、发行债券、变卖资产，红星美凯龙用遍了所有能用的自救方式，仍阻拦不住颓势，到了2022年前三季度，现金已覆盖不住短债。

2022年12月20日，红星控股宣布“20红星05”债券利息宽限期延长2个月。

建发股份看上了负债累累的红星美凯龙什么？

建发股份证券部回复《凤凰WEEKLY地产》：“首先，收购一家上市公司，可以提高品牌知名度和影响力，第二，公司本身有地产业务，这方面有协同效应，第三，因为我们是供应链和房地产双主业，在供应链方面，我们现在也在大力开拓消费品的供应链业务，这方面也有一定的协同效应。”

柏文喜认为：“红星美凯龙等家居企业属于房地产下游与配套行业，与建发股份具有较强的协同效应。而且收购红星美凯龙30%的股份以后，作为上市公司红星美凯龙的实际控制人，建发股份又可以通过合并报表增厚业绩的同时，与红星美凯龙形成资本市场上的相互策应关系，利好建发股份的发展。”

易居严跃进也认为，建发收购红星美凯龙，可以将房地产开发业务和家居业务打通。

“2023年开年第一单，信号意义很强，说明收并购是2023年很重要的一项内容。”严跃进对《凤凰WEEKLY地产》称。

安信证券在报告中称，建发拟收购红星美凯龙控股权，对行业发展信心形成显著提振。