曾经是楼市风向标的一线城市深圳，在过去的一年里，经历了20年来最冷的“寒冬”。

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深圳乐有家研究中心数据显示，2022年深圳的二手市场仅成交了2.2万套。作为对比，即使是金融危机的2008年，这个数字也还在4.3万套，几乎是去年的两倍。

“虽然更早以前的数据缺失，但评估来看2.2万套不仅是近19年的最低，更有可能是近20来年里的最低点。”乐有家称。

转折的迹象在岁末年初隐现。

“12月的销售额起来了，售楼处的人明显多了。”深圳一家本土开发商的员工对《凤凰WEEKLY地产》说，“感觉东莞取消限购刺激了深圳。”

多家中介表示，这两个月二手房的带看量和成交量也有了明显上升。2023年1月，深圳推出了二手房“带押过户”，这是对二手房成交的一次有力提振。

近期坊间不断有政策将继续松绑的消息流传，比如深户取消社保要求等，虽然目前尚未落地。其他一线城市已经不同程度地出现触底回暖的信号，人们免不了开始猜测，一直以来的楼市排头兵，什么时候重现活力。

“绝对的底部”

乐有家将2022年的深圳楼市成交称为“绝对的底部”，这个“底部”既包括量，也包括价。

公开数据显示， 2022深圳新房住宅成交3.4万套，较2021年下跌34.2%，跌幅超过了北上广三城。北京、广州的新房成交量跌幅分别是29%、34%，上海一枝独秀，全年增加455套。

2022年深圳二手房共成交2.57万套，同比下跌45.3%。这一跌幅远超北京、广州、上海的26.3%、29.3%、23%。

从月度看，全年各月成交量皆不超过2400套，深圳全市共4319个小区，以此推算，平均每个小区两个月才能卖出去一套。

在价格方面，深圳新房因为仍有限价，成交价格较平稳，每月成交都在6万元/平方米上下波动。

二手房的价格下跌比较明显，乐有家统计的2022年深圳二手房成交均价同比下跌9%，回到2020年的水平；贝壳研究院统计的深圳2022年二手房成交均价同比2021年下跌3.7%，为6.52万元/平方米，比2020年的6.65万元/平方米还要低。

因为观望情绪浓厚，二手房的成交效率也明显放缓。贝壳研究院统计，2022年四季度的成交周期同比2021年四季度延长了39天。

还有一些有意思的细节。

2022年深圳在售二手房挂牌量出现了大幅度的上涨，自年初的4万余套，一路上涨至年底的10+万套，直到12月因疫情才略有回落至9万余套。

本来是二手房“地板价”的二手房官方参考价，在2022年成为“天花板”价。乐有家统计，深圳全年近9成二手房购房者以接近参考价成交。1月时，全市二手房还有两成的成交量，成交价能高于参考价20%以上。到了12月，这个比例降低到7%。

何以至此？

2008年是深圳商品房40多年历史里，最为惨痛的一年。

那一年，深圳出现了多个腰斩楼盘，金地梅陇镇开盘价从1.8万元/平方米跌到6670元/平方米，英郡年华从1.3万元/平方米跌到6300元/平方米。

深圳清坪高速收费站路旁，佳兆业茗萃园打出一块巨大广告牌，广告牌的画面是一位穿着红色低胸裙的女子，旁边配的文案是:“再低，就不可能了。”

那一年，深圳几乎每周都有因开发商降价而导致的维权事件。深圳史上首宗业主断供案例也出现在2008年，还有大量的中介倒闭，炒房客破产。

当年的深圳还没有新房限价，尚能反映出真实的氛围。相关数据显示，2008年深圳新房价格1.26万元/平米，比2007年整体下跌了4.4%。二手房价格1.17万元/平米，同比下跌了4.2%。

从数字上看，2022年的情况显然比2008年更为严峻。

“前有指导价政策，后有疫情的影响。‘前狼后虎’夹击下深圳二手市场交易量进入了最低点。”乐有家研究中心称。

中原地产以季度为单位，分析了过去12个月房地产交易遇到的困难。“一季度春节及疫情冰封市场；二季度受政策传闻影响，市场迎来回升；三季度市场再度快速下滑，市场信心跌入谷底。11月金融层面政策开始集中发力，成交开始止跌企稳。12月疫情管控放开，上半月成交明显回升。”

传言的松绑会不会到来？

就在这几日，深圳坊间流传着5条楼市放松政策，包括提高二手房参考价、深户购房取消社保年限、非深户降低社保年限等。

2008年深圳楼市萧条时，也出现了零首付、免契税、七折利率等“大出血”式优惠。

但广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，从政策导向来看，现在松绑的可能性不大。

“2008年要以房地产来刺激内需和经济的，现在完全不一样，现在的导向是不以房地产作为短期刺激经济的手段。深圳作为楼市的风向标，也是贯彻‘房住不炒’的重要的一个城市。如果放开了，那就说明‘房住不炒’落空了。”李宇嘉对《凤凰WEEKLY地产》说。

还有一个很重要的不同。

2022年虽然成交量价的跌幅甚于2008年，但是并未出现当年开发商大幅降价的情况。其中一个重要的原因是，房产依然是高收入人群的避险工具。

贝壳研究院统计，2022年深圳新房市场分化明显，刚需型项目去化难度加大，而改善性项目普遍受到市场追捧，全年日售罄的四个楼盘，有三个是豪宅楼盘。

90平方米以上的新房房源成交比例扩大了5.7%，总价1500万以上的房源比例扩大3.4%。二手房中，套均面积、总价中位数创了新高，分别为95.4平方米和423万元。

从购房方式来看，二手房贷款购房比例下降至73%，平均贷款成数下降至50%。也就是说，越来越多的人选择了全款购二手房。

同时，二手房业主的心态也并没有全崩。

乐有家按挂牌率统计了全市的二手房小区，其中79.2%的小区挂牌率在1%-5%，属于正常流通状态；2.8%的小区挂牌率超过10%，处于滞销状态；1.2%的小区挂牌率超过20%，基本属于“深度套牢”。但这1.2%深度套牢的小区多出现在大鹏新区、坪山两个较偏的区域。

回暖的苗头

谈及已经开始的2023年，几乎所有的机构都认为会比2022年好。随着社会经济活动逐步恢复正常，经济有望迎来快速复苏，消费信心自然也会提升。

事实上，岁末年初的深圳也确实出现了一些回暖的苗头。

位于深圳光明区的华润润晖府在2022年12月23日拿了证，上线两天，冻资人数与房源的人数接近1:1。深圳新房冻资比例不足早已是常态，润晖府的这种“战况”在过去一年是比较少见的。

二手房也在悄然回升。深圳房地产信息平台数据显示，11月，深圳二手住宅成交2168套，环比上涨25% ，经历金九银十低谷后，重回 2000 套以上。

“从2022年11月开始，有购房意愿的深圳市民已明显加快了脚步，不止看房量上升明显，成交量也出现明显增长。”深圳贝壳研究院肖小平介绍。

中国城市经济专家委员会副主任宋丁认为，即使没有“大政策”刺激，深圳楼市也能走出低谷。

“今年楼市会走出近两年的低迷，这样的低迷不可持续，在经历了疫情的影响和国内外各种负面因素的严重挤压后，深圳楼市非常需要回到正常发展的通道里来。按照行业规律，即便没有政策扶持，依靠行业自身的市场动能，深圳楼市今年也将呈现合理的回暖态势。”宋丁撰文称。