原本定在今年6月30日交房的北京京能电建·洺悦湾项目，竟然把时间表提前了三个月，这让业主不由得欢呼雀跃。

(资料图片仅供参考)

但在3月底到4月初的交房现场，他们却看到了不一样的画面。这个当年的红盘，也未能逃脱交付就维权的魔咒。

根据业主的反馈，这个项目室内与公区均存在质量问题，甚至还有未完工的迹象，开发商目前已经拿出了整改方案。

一方面是项目出现问题，另一方面央企开发商电建以去地产化为主要目的的重组，也迟迟没有消息。有关此事最近的官方回复仍是，“未接到相关信息”。

重组自然是漫长的，这个过程耗费了电建不少时间。投资者也免不了担心，在这漫长而复杂的过程中，电建的地产项目是否会受到影响。

2022年6月就有投资者在投资者互动平台提问，中国电建披露转让其所持24家房地产项目公司股权，对洺悦湾项目是否会有影响。

当时项目的持有方京能置业回复，京能海赋公司由我公司和中国电建地产集团有限公司共同出资设立，负责开发建设洺悦湾项目，中国电建拟转让的24家房地产项目公司股权不涉及京能海赋公司，对洺悦湾项目不产生任何影响。

但从一个热门项目频繁遭到维权的结果来看，这种担心显然不是毫无道理的。

提前交付的问题房？

在如今的市场环境下，项目能够按时正常交付已属不易，而京能电建·洺悦湾却提前了3个月，确实让人眼前一亮。

但在交付现场，很多业主傻眼了，“房子存在明显的问题，甚至有没完工的痕迹，为什么还要提前交付？”一位业主向《凤凰WEEKLY地产》表示。

根据该业主提供的材料，部分业主室内木门五金未安装完成、可视对讲未安装完成、厨房燃气切断阀与报警器未施工完成等11项内容。

而在室内，部分房屋出现漏水、墙砖空鼓破损、木门收口发泡外溢、墙面不平、门套线脱落等15处问题。

图为京能电建·洺悦湾项目施工画面

对于提前交房的可能原因，业主分析称，一是开发商能提前解冻期房预售资金；二是搞提前交付彰显开发商实力；三是合同交付时间为6月30日，那时段是北京的雨季，如果在那种情况下出现更多问题导致延期交付是要赔偿业主的。

而针对项目出现的问题，开发商也给出了维修方案，承诺大部分的问题将在5月30日前解决。

其实在2022年5月份，就已经有业主反映项目的诸多问题。

据领导留言板信息，业主反映京能电建洺悦湾施工质量等问题，主要包括：墙面外立面不平有墙漆花；开发商取消了楼房的双腰间浮雕、石线装饰条（腰线）及单元门大理石碑及地灯；减少了公区楼道的金属装饰板；大门更换设计方案、实际外墙划线分格与沙盘外观不符、因个别业主诉求拆掉已建好的景观亭等。

对于上述问题，项目工作人员回复《凤凰WEEKLY地产》称：“其实我们2022年就已经达到交付的一个标准了，但因为有些东西没有做到位，所以有些业主投诉。我们把所有的交付内容都写在合同上面的，合同上有的，哪怕就是一片叶子，我们都不会少的，如果合同上没有的东西，哪怕多片叶子我们也不会做的。”

销冠项目遭维权

这个项目原本的条件是非常不错的。

2019年10月15日，电建+京能联合体以44.3亿元拿下旧宫东站2号地，该地块起拍价33亿元，起始楼面价26517元/平方米，溢价率34%，成交楼面价35597 元/平方米。出让通知要求，项目商品住房销售均价不超过54715元/平方米，且最高单价不得超过60186元/平方米。

当时周边的商业、地铁等配套齐全，更重要的是，因为限价存在这倒挂空间。

据了解，这个项目周边二手房的价格动辄每平方米超过6万元。

该项目部分89平方米三居的总价在468万元以内，满足五环内普宅标准，置业者需要缴纳的首付比例也会降低。首套35%及二套60%的首付比例，相较于非普宅的40%及80%差出了几十万，对于普通购房者压力会减轻不小。

这也让这个项目获得了非常好的销售成绩。

2022年6月，拿到了1254套全部房源的预售证后，电建和京能一次性将这批新房全部推出，最终成交617套，去化率近50%，成交金额达到31亿元，成为北京6月首周的销冠。

图为项目住房移交环节

但从交付的结果和业主的满意度来看，显然没有获得与其高光销售表现相匹配的预期。

而大致查阅相关报道便可发现，电建地产在全国的项目近两年频繁出现维权现象，包括南京、太原、深圳等。在一个房地产不确定的时代，央企这个头衔或者真的可以避免烂尾，但现在也难在产品上有很强的背书能力了。

重组一波三折

比项目更令外界关注的是，中国电建正处在重组之中，意图完成去地产化。

4月10日，中国电建在回复投资者有关重组问题时称，经核实，公司未接到相关信息，后续如有相关重组信息，公司将严格按照信披法规及时进行披露。

2022年，中国电建宣布进行百亿级重组，剥离274亿元地产资产。

中国电建将所持的估值247.18亿房地产板块资产，与电建集团持有的246.53亿优质电网辅业相关资产进行置换；其间的差额为6534.26万元，由电建集团以现金方式向中国电建支付。

根据公告，电建集团是中国电建的控股股东，手握中国电建58.34%股权。实际上，在2020年，中国电建就曾向外界披露了自己拟与控股股东筹划资产置换的想法。

央国企重组，其中一部分原因就是庞大的业务平台之间会出现重叠，使得资源无法合理利用。

作为上市公司的中国电建并不是一个纯粹的地产平台，而是以建设工程施工等为主营业务的公司，但也持有部分房地产业务，旗下的地产业务平台为中国电建地产集团，是国务院国资委核准的首批16家主营房地产开发与经营业务的央企之一。

图为电建大厦写字楼

2020年，中国电建就试图与武汉老牌房企南国置业进行资产重组，以实现电建地产的剥离。

当年，中国电建发布公告，公司间接持股100%的子公司电建地产拟与其下属控股子公司南国置业吸收合并，以持有的电建地产91.25%股权、中电建建筑以持有的电建地产8.75%股权分别认购南国置业非公开发行的A股股份。

如果交易顺利完成，中国电建及中电建建筑将直接持有南国置业的股份，公司将成为南国置业的控股股东。

这次重组也得到了监管层的认可，但不知为何，重组双方最终决定放弃。

去地产化势在必行

2022年9月26日，中国电建对外表示，其控股股东电建集团及其控制的除发行人外的下属企业从事的业务主要分为四大板块，一是电网辅业板块，二是工程与电力技术板块，三是房地产板块，四是装备制造板块。

其中，房地产板块主要为中国电建地产集团有限公司、天津海赋房地产开发有限公司等子企业。

中国电建称，报告期内，其主营业务曾包括房地产开发与销售业务、设备制造与租赁业务，该等业务领域与控股股东存在一定重合。但截至本回复出具之日，该等业务均不构成与控股股东同业竞争情形，其已于2022年一季度和二季度分步实现了房地产业务去化，不再从事房地产开发业务，亦不属于未来业务发展的重点方向。

据了解，中国电建已完成下属31家涉及房地产相关业务的控股、参股子公司的股权转让。而在2022年3月，电建地产的控股股东也由上市公司中国电建，变成现在的电建集团。

要知道，将电建地产剥离出去，也就意味着中国电建失去了一个年销售额达到600多亿的平台，但无疑是推动其去地产化的重要一步。

目前，中国电建还未披露2022年度业绩，但从其2022年半年业绩中，房地产业务所占比重已经微乎其微。

在非主营的其他业务中，就包含了房地产业务，但电建也表示，这是去地产化之前的地产业务。

根据业绩报告显示，2022年上半年，其他业务板块实现营业收入180.46亿元，同比下降24.79%，占主营业务收入的 6.82%;毛利率为23.20%，同比增加10.43 个百分点，毛利额占比 13.80%。

该板块营业收入下降主要原因是完成房地产开发业务置出，收入同期不可比。

不过，近两年，房企融资明显受限，业内人士表示，作为A股上市公司，如果中国电建不剥离房地产业务，公司在资本市场上的再融资就会受到限制。

而天风证券的一份研究报告指出，资产置换若完成，中国电建将不再涉及地产开发业务，公司后续再融资限制或有明显缓解，融资灵活性大幅提升。“地产目前的经营状况不佳，留在上市公司内会影响上市公司的业绩表现。”香颂资本执行董事沈萌向《凤凰WEEKLY地产》分析，“地产业务目前在国内属于发展被限制的产业，不利于央企上市公司作为主营业务，所以类似的操作可能会继续进行。”