城市有机更新 轻资产模式优势明显

　　住建部报告指其或成房地产投资新热点

　　■本报记者 王 峥

　　经过多年的发展，目前我国一、二线城市的新房市场空间已越来越小，核心区域的高饱和度决定城市发展只能外溢，满足核心区域的市场需求只能依靠存量市场。

　　而核心区域的绝对竞争力在商业方面尤其明显，但一线城市核心区域已不再准许兴建新的商办项目，使得旧楼改造更是成为必然。从各个房地产相关的论坛以及政府研讨会议中，也不难发现城市更新逐渐成为行业下一个风口，因为它体量足够大，市场纵深的空间大；从市场机构的角度而言，基于位置的核心，投资风险也相抵可控；从政府税收以及城市规划的角度而言，随着楼宇硬件以及租客软件的优化，不仅能优化城市面貌，且可获得持续性税源。

　　近日住房和城乡建设部政策研究中心与高和资本联合发布的《2016年民间资本与房地产业研究报告》也将关注重点投向了城市有机更新。

　　《报告》认为，未来城市有机更新的前景广阔，必将成为房地产投资的永续产业，是民间资本投资房地产的新热点。

　　轻资产模式优势明显

　　住建部相关人士指出，城市更新不是一个新概念，城市从诞生之日起，其不断发展的过程就是不断更新的过程。“我们现在所指城市有机更新是特指不拆除重建的更新。在我们连续第六年研究民间资本与房地产业发展关系的这个时点，我们的判断是未来城市有机更新的前景广阔，必将成为房地产投资的新领域，是民间资本投资房地产的新热点”。

　　而在城市有机更新的过程中，伴随资产升值趋稳，轻资产模式优势逐步显现。特别是对于品牌企业来说，未来城市有机更新与轻资产模式结合将有更广阔的发展空间。

　　据悉，轻资产模式是指企业投入资本较低，资本收益较高的运营模式。其核心理念是用最少的资金（或者最轻的资产）去撬动最大的资源，赚取最多的利润。轻资产模式下，将重资产和非核心业务转让或外包出去，主要利用企业的经验、规范的流程管理、治理制度、与各方面的关系、资源获取和整合能力、企业的品牌、人力资源、企业文化等运营，依靠输出品牌、输出管理扩张。轻资产模式和重资产模式是相对概念。与以自有资本经营相比，轻资产模式可以获得更强的盈利能力、更快的扩张速度与更持续的增长力。

　　上述住建部人士还表示，“以轻资产模式进行城市有机更新优势明显，不仅能解决品牌企业扩张的资金问题，还能降低资金门槛，减少资金占用、解决城市更新中的复杂产权问题，为开展城市有机更新的品牌企业提供快速发展的可能。”

　　高和资本董事长苏鑫则表示：“我国一线城市二手房销量超过新房，率先进入存量房时代，其中蕴含的商机必达数万亿级。房地产服务业时代已经来临，传统大型开发商转型非常困难，未来将更加关注轻资产运营公司。“

　　城市更新诠释轻资产模式

　　而从目前实践看，我国城市有机更新的轻资产模式可以归纳为长期租赁型、基金持有型、联合开发型和品牌输出型等类型。

　　以基金持有型轻资产模式为例，一般通过房地产私募基金或信托投资基金（PE、REITs）持有资产，并成立专门的更新运营企业负责改造和运营，实现专业化运作。

　　如高和资本，其为投资者提供“资产精装修”的服务解决方案，通过物业更新改造和资产管理提升租金水平、租客品质，并提供金融服务，从而实现投资者收益最大化。在对上海静安高河大厦的改造中，高和资本主要做了如下工作：第一是装修改造，对项目外立面、室内公共区域、楼宇硬件等进行全方位改造，所有硬件设施均为符合最新标准的配置；第二是租赁管理，统一出租管理和物业监管，包括购买客户按承诺委托指定的出租顾问公司出租、购买客户授权资产管理团队代表投资人对物业管理公司监管等。

　　改造后上海静安高和大厦的租金从4元/平方米/天，跃升至7元/平方米/天-7.5元/平方米/天，被誉为上海写字楼市场租金增长最快的项目。

　　类似的还有新派公寓，其北京CBD店周边类似每套住房月租5000元，但新派公寓能卖到月租7500元，那么多出来的2500元就是产品溢价，是人们对新派公寓品牌装修改造、高效服务的认可。

　　有业内人士则指出，城市有机更新比拆建难度更大，而轻资产模式能运用多方优势，通过资产、资源、资本的配置优化，解决资金和产权问题，满足创新要求，提高投资效率，增加优势企业的市场空间，加快城市有机更新的实施。

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