文 | 欧阳捷

　　前两天，一位刚从东南亚自由行回来的朋友说：现在泰国曼谷的便利店竟然能用支付宝了，清迈的ATM机能直接提人民币了，越南胡志明市的超市也能直接收人民币现金了。

　　一场说走就走的旅行早已实现，一场“说买就买的旅行”还是遥远的梦吗？

　　在享受“说买就买”便利的同时，人民币忽然先贬值了，而且是暴贬，美国的奥特莱斯涨价了，去日本血拼也没那么划算了。

　　但是，人民币“入篮”成为世界货币，势必要求人民币币值保持基本稳定，不然，谁还敢持有呢？

　　说起人民币的国际化旅程，那先是外国央行或清算银行先持有人民币，然后商业银行再持有，最后才是企业和居民使用。

　　现在有多少个国家把人民币纳入央行外汇储备或者清算银行了呢？包括韩国银行、法兰西银行、卢森堡中央银行，还有澳大利亚证券交易所清算系统，到今年一季度，已经有近40个央行或储备机构持有人民币，未来将超过2万亿元，还不算外国商业银行和基金也会持有的人民币。

　　外国央行和商业银行持有人民币资产是要为本国投资者服务的，因为国际汇兑更便利了，更多的外资会被吸引来购买人民币资产。

　　那时候，你也可以手持人民币到美国、英国、俄罗斯、澳大利亚买房了，再也不用去换算汇率了，但是，你还会担心汇率的波动吗？

　　显然还是会的，因为你可能不仅要买国外资产，还要关注国内已有资产的保值增值，而房价与汇率可不是简单的跟随策略，也不是一对一的同向或逆向关系。

　　如人民币大幅升值，我们可能首先会看到：

　　一方面，国际资本愿意流入并买入人民币资产，渣打银行曾经预计，外国人在3-4年后所持中国国债很可能会超过任何新兴市场的政府债券，预计到2020年累计投资超过4万亿人民币。当然国际资本不仅是买债券，也会买房地产，这就促动了房价的上涨，在国际资本离开的时候享受汇率升值和资产升值的双重收益。

　　另一方面，海外国家、企业和个人也会大量兑换、增持人民币，享受人民币升值的好处。这样虽然可以帮助释放人民币超发的压力，但又会减少国内资金、抑制国内通胀和房价上涨，就像美国一样。当然，如果人民币一次性贬值到位，海外资本就享受不到汇率升值的好处，短期流入的资金就会减少，也影响房价上涨。

　　同时，对于国内企业和个人来说，因为手中人民币更值钱了，国内资金会流出海外投资，在国际上“买买买”，从而减少国内资产购买并降低房价上涨预期，就像现在的日本一样。

　　这样看来，其实人民币大幅升值并不意味着房价一定会大幅上涨或下跌，上涨动力也会对冲下跌压力。

　　那么，如果人民币暴跌又会怎样呢？也许我们又会看到：第一，海外抛售人民币，加剧人民币贬值，人民币资产就相对便宜，海外资本会在适当的时候流入抄底，并带动房价上涨，就像当年的俄罗斯卢布大幅贬值时一样。

　　第二，国内资金减少出海，甚至抛售海外资产，转而增加国内资产购买，驱动房价上涨，而国内资金远远大于海外流入资金，因此，支撑、助长房价的作用更加明显。当然，如果房价上涨到脱离国际购买力的评价标准时，就会看跌房价，海外资本就会“望而怯步”，不会再买入甚至还会抛售人民币资产，房价就难以拓展升值的空间，甚至可能受累下跌。而当房价下跌到一定程度，资本又会重新流入购买，带动房价再度上涨。

　　是不是有点复杂？复杂就对了，很多朋友希望给出一条简单的逻辑，但很多事情不是这样简单，如果一定要简单的逻辑，那就是：房价总是在螺旋式的上升通道中不停地穿梭。再简单一点，就是：升值投资海外，贬值投资国内，至于房价，恐怕与汇率关系不大，更多还是取决于国内资金的宽松与紧缩。

　　如果人民币稳定，又会怎样？也许房价也是稳定的，但对于资本可能是最不利的，因为，没有多赚钱的机会。

　　当然，从国家战略的角度看，“入篮”之后，还是需要保证人民币汇率的相对稳定，既不能“跌跌不休”，也不能快速上涨，这是大国的责任。因此，今年的人民币对美元汇率很可能会在6.9附近停下脚步，为明年的贬值留点空间。

　　不过，随着中国的金融市场更加开放，资本和资产的市场化也会随之而来，国家对经济的调控也将趋向于市场化，房价将会更加按照市场供求关系进行波动，海外资本流入流出和汇率升贬的影响其实都不是最大的。

　　如果你有本事投资海外资产，现在虽然晚了点，但在人民币贬值还未结束的现在，还是可以出去的。

　　如果你没有意愿或者能力投资海外，在国内超大特大城市也还是会有不弱于海外的投资收益，因为一线城市仍然不会放开土地供应，二线特大城市正在放开外来人口落户，在未来十年，这些城市的住房依然是有高于汇率的升值空间的。

　　国际货币基金组织的报告显示：“改变联系汇率制度不会解决房价上涨问题”，可见汇率不是房价上涨的主要影响因素。他们的报告还指出，2004 年全球可变现资产的规模是170-220万亿美金，住宅和商业地产90-130万亿，因此从全球角度来看，房地产占人类财富的比重超过 50%，股票只有房地产的一半，可见房地产永远是全人类最优质的大宗资产。

　　如果还有人劝你：人民币“入篮”了，央行要保汇率，赶紧把房子抛了吧！你还会信吗？

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