目前，中国房地产行业又进入了政策周期。此轮调控，从节奏上看，政策短期集中出台，国庆后一个月内，22个重点城市参与此次调控，各城市政策出台间隔时间之短、限购力度之大，前所未见。

　　从强度上看，执行力史上最强，行政力量全面干预，坚决打击各类违规行为

　　图一 合肥全城广告清理

　　图二 深圳在售楼盘突查

　　图三 部分城市楼市稽查情况

　　从10月13日起，深圳、南京、上海、合肥、成都等等一系列城市成立楼市督查组，严格控制媒介舆论，同时限购限价后又见限签，虽未明文公布，但部分热点城市限制签约套数与签约价格；此外，信贷资金收紧，购地资金被严查，公司债不得用于购置土地·······直至目前毫无松绑痕迹，且部分城市调控升级，11月10日，杭州时隔44天再次收紧，上调住房公积金贷款、暂停发放第三套及以上贷款，加强首付金审核等等，一连串的组合拳反映了政府控制房价的决心！

　　那么问题来了......

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　　一、行业究竟会怎么走？

　　亿翰认为：

　　1、短期来看（2016年年底前），房地产市场将产生非市场性的价格震荡

　　2、2017年年初——十九大召开前，价格将呈窄幅波动上市

　　3、预计2017年第三季度或将出现拿地窗口期，三季度末房企愿意主动调价

　　中长期来看，房地产市场将进入高位缩量阶段

　　4、中长期来看，房地产市场将进入高位缩量阶段

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　　二、企业应该采取何种投资策略？

　　两大关键：该不该拿地&怎么拿地？

　　1、该不该拿地？

　　拿不拿地，是个战略问题，而战略决策除了看行业环境、看竞争环境、重要的还在于要符合企业自身的发展路径。目前，我们把房企分为四类，规模型、利润型、调整型、退出型。

　　● 追求规模型企业— —如该企业的资金具有跨周期的实力，例如央企、国企、资金平台及大型资本化企业，建议保持相应的投资节奏，而那些阶段性对于规模有要求，但资金量一般的快速成长型企业，建议适当放缓投资节奏，短期以控制风险为主。

　　● 追求收益的企业— —在当前的行业环境下，建议暂缓投资，但如果是一线城市，且资金能够跨越周期，建议考虑继续投资。就历史经验而言，

　　1）没有任何一家企业死于地王，但地王会阶段性拖累企业；

　　2）地王一旦跨越周期，同样具有较大的收益空间。

　　● 处于转型期的企业— —建议暂缓拿地，积极培育新的经济增长点。

　　● 有退出行业想法的企业— —可以选择出售项目，目前很多企业都在寻求收并购机会，且资金充沛。

　　2、怎么拿地？

　　从拿地方式上看，从目前的主流的四种拿地模式：收并购、合作、招拍挂、城市旧改，亿翰认为收并购>合作>招拍挂>旧改

　　1）收并购模式：目前最有效的获取资源的渠道

　　2015年公司债的放开无疑进一步加速了整个行业集中度的提高。大型房企发行的公司债金额较大，平均利率也较低，约为4%，中小型房企公司债则发行金额较小，利率较高，约为6%。拥有大量便宜的钱的大型企业有实力拿到更多的土地，而小型企业面对高昂的地价，要不以命相搏，要不退出市场，由此，现在以及未来会有大量的收并购机会出现，对于想做大规模的房企来说，收并购将是企业发展的必要路径，也是目前获取土地资源的最有效路径。

　　2）合作模式：主流模式，需选准对象

　　面对居高不下的“面粉价”，抱团取暖也是一种很好的选择，两种路径，第一种，“有钱不怕原料贵”，与资金实力雄厚的资金方合作，比如平安、信达、东方资本等，缓解资金压力。第二种是“做出并卖掉更贵的面包”，与品牌开发商合作，利用对方产品开发能力以及品牌实力做出产品溢价，如信达在拿下上海新江湾地王和深圳坪山新区地王后，均引入泰禾合作开发。

　　此种模式拿地是目前行业内的主流，逻辑也较为清楚，建议企业可持续关注。

　　3）招拍挂：最简单粗暴的规模扩张渠道

　　通过土地拍卖市场公开拿地的方式，是目前最规范化的拿地方式，也是企业获得土地的主要途径。

　　但招拍挂模式的弊端也显而易见——拿地成本高，开发利润低。尤其在房企普遍扎堆涌入的一二线热点城市，争先恐后的举牌场面，企业拿地代价加大。

　　此外，“招拍挂”规则容易受到政策影响，增加附加开发条件，进一步抬高拿地门槛，压缩开发利润。如北京9月30日出台的《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》便规定：当竞买报价达到上限价格时，不再接受更高报价，转为在此基础上通过现场竞报企业自持商品住房面积的方式确定竞得人。

　　亿翰建议若非资金实力雄厚的“壕”企，尽量避开此种模式拿地。

　　4）城市更新，周期长、难度大

　　城市要更新换代，就免不了对旧城进行改造，盘活存量用地。尤其在可出让土地资源逐步减少的核心一二线城市，通过参与旧城改造，往往能获取城市中心地带的资源，产品溢价空间较大。

　　但想参与到旧改中并非易事。今年7月石榴集团（原K2地产）在郑州土拍市场吃的闭门羹想必业内人仍有印象。虽只是个别案例，但也从侧面揭开了旧改市场对政企关系的依赖，外来企业机会甚少。

　　有别于一般的土地开发，旧改开发会涉及拆迁、居民情感等多种因素，开发周期长，改造难度大。如中冶置业耗费256亿元在2010年-2012年间先后拿下的南京下关区1-3号地块，创下了当时全国总价地王，但最后却迫于拆迁艰难、资金压力等因素，不得不拆分“甩卖”。

　　从业态上看，传统住宅开发拿地已经无明显优势，“XX+地产”的拿地模式已经成为众多房企锁定土地资源的另一种出路，亿翰认为 “产业园+地产”模式优于“商业+地产、文旅+地产、养老+地产”

　　1）产业园+地产，如华夏幸福产业新城模式，境内利用PPP模式迅速复制，与多地政府展开合作，同时境外投资开始加码，已完成印尼、印度、越南、埃及的产业新城布局，并在印度尼西亚、马来西亚、印度、泰国、缅甸、越南、美国、新加坡、埃及等国家设有常驻机构。再比如启迪协信组建后不到半年就已经成功布局重庆、北京、苏州、青岛等20余城，在建与储备项目共计40个，开发面积近3000万方。

　　2）商业+地产，比如万达、宝龙，通过满足城市商业配套的城市综合体模式，可与当地政府谈判，但商业运营难度较大，需要较长时间的培育期。

　　3）文旅+地产，譬如万达、碧桂园、华侨城等，企业凭借需自身的运营及资源优势，借助已成功项目经验及市场影响力，在地区打造旅游配套服务设施，并附带相关地产，地产项目支持文旅硬件设施投入，吸引客流，促使投入变现，文旅地产模式对于景观的要求比较大，日渐考验企业自身的内容生产能力。

　　4）养老+地产，万科的养老地产3.0版本迭代计划，还是远洋地产的“闭环式服务生态”，亦或保利地产的“中国式养老” ，众多房企纷纷涉水养老地产，但总体来看，养老地产实际操作难度比较大，相比与此前住宅销售相比，养老领域并非真正能从现金流上赚钱的行业。

　　亿翰认为，商业、文旅、养老地产这三种的关键利益群体在于消费端，本质上是B2C的模式，而产业地产，关键利益群体在于政府端，属于B2G,消费者数量庞大且众口难调，需求的把控以及满足难度较大，而面向政府端需求相对清晰，相对可控，所以我们认为产业地产模式比其他三种业态竞争难度低，未来发展空间较大。

　　以上图片版权归亿翰智库制作所有

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