住宅面积100%自持，商业面积10%自持，不得销售，只能作为租赁房出租……对于首创、天恒、中粮联合体以57.6亿元在京竞得的新地块，中新经纬客户端从北京天恒置业集团地产运营事业部总经理周兴处获悉，三家开发商是以股权合作方式成立合资公司负责该项目运营。而对于该地块运营策略及发展规划，周兴称目前属于商业机密，不方便透露。

　　近日，北京四宗“限房价、竞地价”地块(海淀永丰18号地块、海淀永丰19号地块、海淀永丰20号地块、大兴黄村21号地块)拍卖落下帷幕，总土地出让金额达到203.35亿元，且四宗地块的住宅面积均将由开发商自持并作为租赁住房出租，不得销售。

　　作为北京市落实“9 30”新政首批试点采用“限房价、竞地价”交易方式挂牌出让的土地，目前唯一落槌的海淀永丰20号由首创、天恒、中粮联合体以57.6亿元竞得，并以住宅面积100%自持、商业面积10%自持作为条件。而其它三宗地块竞争更为激烈，须在技术竞标之后揭晓结果。

　　地产发展大势风向标？

　　中新经纬客户端发现，在中粮地产(集团)股份有限公司主页上，一篇标题为《中粮地产北京公司斩获海淀优质地块》的集团新闻显示，“这是近两年来中粮联合体在京取得的第三块土地。作为‘9.30’新政后试点的首批‘控地价、限房价’地块，本次土地交易或将成为北京未来一段时间内地产发展大势的风向标。”该文章同时称，对于(中粮地产)北京公司而言，此次土地获取是对自身战略目标的又一次坚持与实践。

　　今年6月3日国务院办公厅发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》释放了明确信号，要“发展住房租赁企业”。

　　对于此次土地交易，全国房地产商会联盟主席顾云昌在接受中新经纬客户端专访时指出，从响应国家房屋租赁新政来看，中标的三家国有开发商为发展规范房地产市场做了尝试，起到了示范作用，“由于地块不得销售，开发商面临资金周转压力，没有雄厚资金也无法参与。”

　　他同时谈到，在以个人出租房屋为主要模式的中国房屋租赁市场，机构、企业的参与能对市场格局起到平衡作用。

　　中国人民大学重阳金融研究院研究员卞永祖分析指出，北京等城市房地产价格上涨过快存在一些非理性的因素，如租售比越来越低，炒房等投机氛围比较重，个别开发商为了短期利益跟风炒作等，从而形成了“地价推高房价，房价帯高地价”的恶性循环，甚至“地王”频现。他认为，此次开发商100%自持的方式，可以作为打破恶性循环的尝试。另一方面，相对房屋销售，房屋租赁价格不但低，而且回收周期漫长，开发商会更加理性和谨慎地买地。

　　资金周转是关键

　　开发商自持的100%住宅面积只能作为租赁房出租，这意味着传统以建造住宅和销售住宅为主营方向的房地产开发商，角色转向了“包租婆”。靠出售房屋挣钱转变为靠出租房屋挣钱，这带来了资金流动周期的巨大反差。

　　顾云昌认为，由于房屋租赁资金回收缓慢，资金流动周期需成为开发商考虑的重要因素。开发商除了要保证房屋出租率，还可以通过房地产投资信托基金(REITs)形式将房屋收入证券化。并且在国家对于自持期限等相关政策没有明确情况下，开发商需做好长期自持的准备，将房屋收益打包销售以回笼资金。

　　卞永祖分析称，为了保证收益，开发商在项目开发上必须考虑更多因素，如未来中国经济增长速度甚至全球经济增长前景，未来中长期房地产的价格走势，以及国家宏观经济政策、货币政策走势、人民币汇率走势等。

　　考验与风险并存

　　对于开发商进军房屋租赁市场的发展前景，顾云昌指出，开发商要重新创造经营服务模式，“由于缺乏经验，投资者面临考验。”

　　卞永祖告诉中新经纬客户端，对于过去主要依靠政策获得快速发展的房地产开发商，在100%自持的情况下，需要提高盈利能力达到盈利目标。他指出，长期来看，经济增长趋势对房地产价格、房租价格都会产生直接影响，“当前我国个别城市的房价、地价都处于高位，如果对未来发展趋势判断失误，开发商也会承担经营风险。”短期来看，我国房屋租金相对于房屋售价并不高，但前期融资成本相对较高，开发商自持物业会占用大量资金，资金回笼速度会比较慢，如果由于个别事件导致汇率、利率的变化，可能发生资金链断裂的风险。

　　(原标题：开发商高价竞得100%自持地块运营难题怎么破？)