2016年末缴税季

　　上海房产税催缴引发三大猜想

　　相当多的案例表明，一些关注度高的政策始于猜想，终于落地。

　　东地产 闫文娟

　　最近，政府相继发布了对信贷、交易环节等严格管理的政策条例，同一时间，上海市地方税务局又正式发布了关于缴纳上海市2016年个人住房房产税有关事项的提示，同时开通了网上查缴功能，一时间引发了市场各大猜想。

　　猜想一：抑制房价？

　　房价永远都是公众关心的话题，近年来，随着上海房价水平的不断上涨，不少人都盼望房产税推出后能够降低房价，那么开征房产税会成为降低房价的利器吗？

　　众所周知，去年下半年至今，上海、北京、深圳以及周边二线城市的房地产市场持续火热，房产价格快速攀升，从而影响房地产市场健康发展。根据统计局数据显示，今年上半年厦门、合肥、南京、上海四个城市房价涨幅稳居榜首，分别为22.67%、22.57%、22.91%和21.13%，上涨势头猛烈。

　　在此轮房价上涨的过程中，改善和投资性客户占据了市场主导，无疑也助推了房价居高不下。有专家认为，开征房产税可以对房地产供需双方形成税负约束，促使不动产投资、投机行为收敛，有利于增加住房市场上中小户型的需求比例，还可以减少已建成房屋的空置率，活跃租房市场，提高社会中不动产资源配置的效率。

　　近几年来，上海一直处于限购限贷政策之下，房产税针对的是在2011年以后在上海新购住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房），2011年以前并不追溯，如此一来，上海房产税的征收范围已经大为缩减，更何况还有6类情况可减免。

　　从上海的征收情况来看，房产税对带动财政收入的贡献度也不高。数据显示，自上海2014年房产税缴纳与个人征信挂钩之后，上海2015年房产税收入123.81亿元，占整体税收比重近1%；2016年前三季度房产税收小幅增加，占整体税收比重1.1%。

　　从2011年到2016年10月期间，上海新建商品住宅（不包括配套动迁）均价累积涨幅为59.38%，由此看来，上海房产税试点以来，对于房价的调控作用其实并不明显。

　　猜想二：转嫁成本？

　　尽管房产税征收的本意是合理调节居民收入，正确引导住房消费，但亦有观点认为，如房产税全面征收，或会转嫁至市场。

　　中原地产研究中心分析认为，新增税费若不改变供需结构，最后结果依然是加税。税费从交易环节转移到持有环节意义不大，更大的可能性是增加税费而非减免。房产税是新增实际收税的税种，在实际交易中并不能促进新增加供应，虽然短期可能影响部分投资者抛出房源，但如果不解决投资只能依赖房产、新建住宅供应少于需求的现状，房产税依然会被转嫁给买房者。

　　事实上，上海房产税针对的还是2011年以后的新购住房，尤其是持有多套房产的家庭，出于转嫁成本的考虑，今后可能会提高租金，以“弥补”在住房保有环节增加的成本。

　　这两天，《东地产财经周刊》记者接到了不少亲戚朋友的咨询电话，其中一位阮女士今年购买了一套100平方米的房子，总价在400万元左右，由于其家庭原有住房就超出了人均60平方米的免税标准，那么按照当前上海房产税政策，这套新购住房或将全额征收房产税，即400万*70%*0.6%=1.68万元。“我的产证还没拿到，也不知道今年是不是马上要交，每年1万多块已经不少钱了，拿到房子后我会尽快租出去，租金肯定会高一点，多少弥补一下。”

　　猜想三：会否开征存量？

　　从之前已有试点看，房产税都是从新增量开始试点，这样政策落地难度小，如上海、重庆，都是先从增量开始，但这并不意味着房产税在这些城市就不会扩大，重庆已经逐渐开始扩大到存量。

　　而以增量记征并非指只核查增量，以上海为例，如果这一家庭不新购房屋，那么其之前所持有的存量面积不计算房产税，但如果新购房屋，则将叠加之前的存量面积一起计算房产税；另一方面，如这一家庭将原本持有的存量房屋在二手房市场上售出，对于买家而言，这部分面积又重新成为了增量。

　　中原地产研究中心分析表示，房产税未来是用来取代地方土地出让金减少后的地方税源，初期肯定从新购的超面积收起。但从长远来看，房产税或会涉及存量多套房，后期房产税扩大化甚至会对二套以上全面收取的可能性非常大。不然的话，仅考量新购面积征收的房产税可能税额连保证新增加的征税人员的成本都难以满足。

　　不过，也有专家指出，不动产统一登记尚未在全国范围内实现覆盖，房产税的进程相对缓慢，假设房产税进一步扩大至存量，房屋价格如何确定、家庭人口如何认定等都是难题。

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