房地产市场的影响

　　住房价格变动往往被认为是住房供给和需求失衡的结果。快速城镇化和人口集聚带来住房需求增长，被认为推动了住房价格上升；从住房供给的角度看，城市发展有必要增加建设用地配置以及居住用地的投入。但实际上人口增长却未必是当前住房价格市场变动的主要原因。即使是超大规模城市的上海，在人口增长过程中的人均住房拥有量是增加的。户籍人口的人均住房面积从2007年的28平方米增长到2014年的35平方米。即使按照常住人口口径，人均住房面积也从18.7平方米增加到24.2平方米。因此，住房供给不足的问题相对于提高城市居民生活质量而言是存在的，而城市住房供给不足的主要原因更主要在于住房分配的不平等。

　　从人口增长和住房需求来说，多数移民群体实际上是买不起住房的，他们的居住主要是低档次的非正式私人租赁房，他们中的多数也没有在城市永久居留的计划，所以并不会对住房市场带来很大冲击。流动人口居住在城市的边缘和接合部地区，而城市的房地产价格上涨的核心地区在中心城区。所以客观来说并不应该将住房地产价格的异常增长归因于移民带来的城市人口规模增加。

　　而从另一个方面来说，城市的建设用地不足以及居住用地投放不足，也未必是事情的真相。因为一个基本的态势是，城市建设用地的扩张速度是快于城市人口的增长速度的。所以也有相当的理由假设，城市住房建设不足，是城市建设用地中的居住用地结构不能适应人口增长的需求，或者说是居住用地的过高土地成本和房地囤积行为加剧了住房供给的不足。

　　人口结构和家庭结构的变化在逻辑上会影响住房需求和房地产市场。例如结婚和家庭分裂会带来住房需求扩张，上海户籍人口的家庭户数从2000年的475.7万户增加到2013年的527.52万户，考虑外来常住人口，城市的家庭户数量也保持着增长态势。每年登记结婚的人口从2000年以来总体呈现增长态势，从每年9.3万对左右增加到14万对左右（2008年）。但是实际上，人口结构变动和家庭结构变化对住房市场的影响是长期性和趋势性的，基本不能解释当前的房地产市场变化。例如现在不是结婚购买住房而是离婚购买住房，老龄化过程中不是因为老年人口消费力下降而减少购买住房，中老年人口实际上还是通过购买住房来筹备自己的老年生活。在当前市场状况下，认为人口变动从而影响了当下住房市场发展，似乎很有些书呆子的嫌疑。因为虽然人口因素对于住房发展具有影响，但是居民收入、货币政策、土地资源供给、政府土地财政、住房政策、资本市场的投机等因素对住房市场影响更大。考虑到这些因素，甚至可以认为，人口因素对于当下房地产和住房市场的影响几乎可以忽略不计。

　　住房市场发展的人口学后果

　　人口结构和家庭结构的变化在逻辑上会影响住房需求和房地产市场。例如结婚和家庭分裂会带来住房需求扩张，上海户籍人口的家庭户数从2000年的475.7万户增加到2013年的527.52万户，考虑外来常住人口，城市的家庭户数量保持着增长态势。上海每年登记结婚的人口从2000年以来总体呈现增长态势，从每年9.3万对左右增加到14万对左右（2008）。虽然我们的研究表明，人口因素对当下房地产和住房市场的影响忽略不计，但值得引起关注的是房地产和住房市场发展所引发的人口学后果。

　　生育率下降和不婚率上升

　　住房市场发展过快首先可能进一步带来生育率下降和不结婚率上升。住房是家庭再生产的基本条件，极高的住房价格增加了婚姻和生育的成本，使得青年人口推迟结婚决策和生育决策。特别是文化习惯上，人们往往将购房作为婚姻的必需品，使得收入和储蓄相对较低的青年人口往往推迟婚姻和生育、甚至实际上没有了婚姻的能力。城市中同居现象的增加一方面受到青年人口个人主义行为方式的影响，另一方面也受到住房成本过高无法结婚的影响。上海城市户籍人口的总和生育率已经下降到1.01（2013年），六普数据的常住人口总和生育率为0.8（2010年），特大城市的极低生育率的重要原因之一，是住房增加了结婚和生育成本，婚姻率较低、不婚率的提高、生育意愿下降，都会相应降低生育率。因此，目前虽然全面放开了二孩，但实际上城市人口仍然具有极低的生育率，甚至连生育第一孩的意愿都在下降，更不用说是第二孩了。

　　“啃老族”出现

　　与住房市场降低结婚率和生育率相联系，家庭生活中的“啃老族”现象开始出现。成年子女长期和父母共同居住，也是因为独立居住具有更高的成本，所以通过家庭内部的住房共享来应对房地产住房市场的压力。而父母辛苦为子女提供住房货币支持，本身也损害了老年人口的生活福利。

　　对于不拥有住房产权的老年人口来说，住房市场价格过高和家庭住房面积受到限制，增加了老年人口机构养老的意愿。家庭住房的限制，使得家庭养老的能力在城市中越来越受到削弱，会使城镇化过程中的机构养老需求将下继续得到增长。

　　住房成为中老年人的投资标的

　　从另一个方面看，住房成为了中老年人口为老年生活所投资的一种资本品。拥有住房的老年人口希望利用其增值的住房价值来支付其老年的生活，住房市场的上涨鼓励中老年人口将住房作为一种未来养老的投资。这进一步强化了人口对住房的需求，出现了因为养老而购买住房、因为子女教育而购买住房的怪现象。住房按揭作为一种金融产品在不断老龄化的城市中可能具有更大的市场。但是住房作为资本品的家庭投资，本身会削弱了人口的消费和生活福利。同时作为一种金融产品，住房市场的波动性会给老年人口生活和金融机构的产品风险带来巨大风险。在一个老龄化社会中，老龄化会降低住房需求，而老龄化过程中人口还希望通过住房来实现养老，本身就是一种逻辑上悖论。对以房养老的过度提倡，可能带来老年人口财富被住房市场洗劫一空的风险。

　　强化了流动人口带来公共服务的压力

　　在住房市场的人口学影响中，我们也看到住房市场发展对于人口空间分布也产生影响。不仅是城市人口因为地价的不同带来了空间的分化，强化了空间的不平等和空间隔离。同时，由于城市郊区具有相对较多的土地资源，较低的土地价格和住房价格，推动了新增的土地项目主要在城市郊区，因此带动了人口分布向郊区和新城转移。住房建设的增量和增幅都主要集中在郊区和新城地区，城市住房存量的增幅和人口增长的增幅有相当限制的一致性，因此住房市场的发展实际上促进了人口空间的郊区扩散。在人口郊区扩散而经济产业并没有充分转移的情况下，则会加剧了城市交通通勤的压力，增加了交通碳排放，降低了城市系统运行的效率。需要看到，由于郊区和新城的土地价格和住房价格相对较低，带来了弱势群体被逐步挤压到城市边缘的地方，特别是公共服务资源的空间配置和人口分布不匹配，带来郊区和新城地区人口公共服务的更加不均等，损害了城市空间发展的平衡性。由于流动人口主要集中在城市的郊区，所以进一步强化了流动人口带来公共服务的压力，而其是指是在城市边缘地区的公共服务供给不足和社会服务不平等。

　　降低了城市对人才的吸引力

　　过高的住房市场价格也增加了城市生活的成本以及商务发展的成本，限制了城市对人才的吸引力，降低了城市经济的竞争力。似乎房地价格越高，其投资盈利水平提高，会鼓励人们的投资。但在另一方面，由于住房市场成本增高，使得城市更不适宜居住，会弱化了技术人才移民和投资移民的增长。减少了城市的经济创新活动，也实际上降低了城市人才集聚的能力。如果我们考虑到目前即使是硕士或者博士都很难在上海得到城市的户籍，这些由于较高教育程度具有更大流动能力的精英人口，可能更容易从居住成本较高的城市流失。因此房价过高，在鼓励了投资和投机的同时，会使得上海精英向国外移民的趋势有所增长。而城市在人才集聚中也显然面临过高的土地和住房价格，降低了其迁移的收益预期，会减弱其迁移决策，从而对于吸引人才表现出不利影响。实际上以教育程度指标来看上海在全国的人才优势相对是下降的。

　　城市希望通过提高的住房价格来吸纳精英和驱赶社会低端的人口，但实际上较高教育程度人口的流动性更强，住房市场价格波动对其影响更为敏感，他们在住房价格衡量中觉得难以实现足够的市场回报率，就有可能离开城市。而反而是社会低端的人口本身居住条件已经很差，并不太受住房和福利制度的约束，即使住房市场价格提高，他们也会想法发通过蚁居、群租等方式留在上海，因此高房价可能还进一步不利于人口人才结构的改善。实际上不是通过高住房成本来将低端人口排斥出去（且不论这个想法背后的道德问题），而是低低住房成本会吸纳人才，高住房成本实际上是排斥了人才的集聚。

　　住房对人才成长的另一个问题是，如果住房构成了人才发展和成长的重要负担，将会削弱了人口创新和投资的冒险精神。如果青年都成为了房奴，创新发展就显得没有希望。因此不是所谓的“有恒产者则有恒心”，而是“作房奴者则无创新”。住房投机吸纳了人们的兴趣，会使得城市相关产业、社会各个阶层将发展努力聚焦在房地产，带来财富分配的失衡，不利于人才创新和发展能力的充分提升。

　　总之，人口总量和结构变化在长期上影响城市住房和房地产市场发展，但是在短期上各种人口增长影响房价、家庭户数量增加带来刚需，都是为解释房价而解释房价的牵强附会的原因。我们更应看到，住房和房地产市场发展造成城市的宜居性下降，带来低生育率的强化，带来青年人口、新婚家庭、老年人口和移民的住房负担增加，降低了人们的生活福利。住房是城市生活的第一需要，过高的住房和居民生活压力会通过影响人口出生、迁移、结构变化和分布的变化，从而影响城市发展的活力。

　　加强和完善社会住房计划

　　商品住房首先是一个耐用消费品市场，但是过高的市场价格和杠杆运用使其同时成为了资本投资品的市场、投资和投机的工具，这就偏离了住房的本质。

　　住房首先具有城市居民生活必需品的特点，要求城市公共部门有责任从公共利益出发，在住房建设和发展上进行投入和规范管理，以避免扭曲的房价对城市发展的威胁、避免扭曲的房价对人口生活福利的威胁。特别是考虑到住房和房地产市场的变动的人口学影响，面对房地价格上涨对不同人口群体的差别性的影响，政府应该从住房商品化和投资市场化的框架中脱身而出，重视社会住房的建设，消化和应对房地产对社会群体外部负影响的作用。

　　1990年代以来，我国改革开放中通过福利住房的改革推动商品住房的发展，并因此构成经济发展的有效机制和动力模式，但是相对来说，社会住房发展相对滞后。甚至出现了一种“嫌贫爱富的城市观”，城市希望利用高房价将不能承担住房消费的人口赶离城市，这是城市发展道德的下降，也带来城市运行逻辑的内在瓦解。因此在住房和房地产市场发展的同时，应该尤其重视对不同人群实施有针对性的社会住房支持计划。

　　第一，城市部门应加强对移民群体的社会住房计划。当前移民群体基本上是不纳入城市的社会住房的。而住房和居住是移民城市生活的第一需要，移民的生活福利、家庭完整性和社会融合深刻受到住房安排的影响，因此社会住房发展需要对移民住房建设提供支持。城市社会住房服务应该逐步覆盖到流动人口，实际上是有着丰富的手段和发展工具的。例如将宿舍工棚转变成为社会住房，可以对城中村地区的家庭私人租赁日益规范化管理，更有针对性地进行群租房管理，以及发展一些蚁族生活区域，支持一些小的落脚城市的不断成长。

　　城市部门对于移民的住房和居住，一方面是通过堵的办法禁止群租、拆除城中村，或者对非户籍人口限购。但实际上是将问题转移到其他地区。而对于住房排斥和居住限制的政策措施又会以另一些社会问题表现出来，例如犯罪率的提高。因此政府部门需要通过政策手段，引导资本进入适合移民的住房市场，同时也需要积极发展针对移民群体的社会住房计划。

　　第二，重视加强对青年人才的住房的租赁补贴。过高的房地产市场和生活成本已经成为城市吸纳人才的制约，而人才特别是青年人才是城市创新的根源。因此，从创新型城市建设的角度考虑社会住房的发展，需要积极支持对青年人才提供专项的住房租赁补贴。除了财政的必要支持，更应该鼓励有能力的企业、事业单位、开发区管理部门等提供一些针对青年人口住房的专项支持计划。俗话说“安居才能乐业”，通过对于青年人才提供适当的住房补贴，有利于配套其生活过渡期的需求，并有利于增强城市的人才吸引力和发展竞争力。

　　第三，加强对城市极端贫困人口的社会住房计划。受到住房价格上涨影响最深的是城市相对贫困的人口，他们在飞涨的房价下实际上被排斥到了城市体系之外。住房是城市居民的基本民生，因此对于城市所有居民提供最基本的住房服务是必要的。对于城市贫困人口提供政府支持的社会住房计划责无旁贷。对于人均经济收入和住房面积低于固定标准的贫困人口，政府有责任提供基本住房服务。应该建立对廉租房、经济适用住房等的选择机制，确保最需要住房的人口获得住房服务。同时在廉租房和经济适用住房之外，还可以提供一些更加基本水平的社会住房服务，例如临时性居住住房、救济中心等等。城市总是有充分的手段做到人人可以有基本的居住，并根据城市化过程中财富能力的进步，让所有的社会成员享受改革开放的发展红利，通过多元化的福利手段提高贫困人口的住房福利水平。

　　对于房地产和住房市场的发展来说，如何调控房地产市场价格的波动性倒在其次，政府尤其应该重视的应该是大力发展相对缺乏和发展薄弱的社会住房。而实际上，应该通过发展社会住房消化住房需求，而不是通过限购来控制住房需求。在这个意义上看，社会住房的发展也有利于缓解房地产和商品住房市场的异常波动。对于社会住房的发展，具有充足的综合的政策工具，例如通过社会住房的合作社来发展社会住房；加强社会住房的融资；发展存量住房小产权和共有产权房地的社会住房转化等等。只有针对房地产市场发展对人口群体的多样化的影响，从城市公共生活和社会福利的角度将社会住房发展作为首要任务，而不是局限在商品住房市场体系中来考虑问题，才能有利于将城市住房政策体系导入正轨，并有利于城市的发展和福利。