引言

　　“在当前行业形式下，房地产企业的风险不在是项目层面操盘的失误，更多的是企业战略层面节奏的把控，如何判断行业周期，如何踩准节奏，如何选择城市，如何制定产品策略等战略节奏的匹配成为判断企业持续发展潜力的关键问题，对于成长型房企，面对行业进入下行周期，更是一步都不能踏错 ”

　　今年国庆期间，全国22个城市先后出台新的调控政策， 楼市迎来新一轮调整。10月，重点城市商品住宅供应量大幅减少，同比下降26%，环比下降41.48%，重点城市商品住宅供应量不足，去化周期均为个位数。成交方面，重点城市商品住宅市场成交量为2744.16万平方米，同比增加5%，环比下降19.33%。

　　值得一提的是，在10月后调控加强，整体市场成交出现回落的大背景下，金辉在10月和11月的成绩依旧亮眼，且环比增幅明显。10月单月，金辉集团销售业绩为30.5亿元，11月单月为35.6亿元，环比增长17%。

　　据亿翰智库《2016年1-11月中国典型房企销售业绩排行榜TOP200》统计，今年1-11月，金辉集团共实现销售额291.6亿元，远超年初时制定的200亿元年度目标，位列榜单第43名，比上月再上升了两个位次。

　　为什么金辉集团在此轮周期中能够逆势而上？

　　1、精准的战略眼光，提前布局

　　在金辉集团的业绩贡献里，江苏区域功不可没。截止目前，南京、连云港、苏州等城市总计签约已超过80亿元，提前完成全年销售指标，成为集团首要功臣。

　　金辉在江苏区域的告捷，得益于集团对长三角核心城市升值空间的预判，提前储备了优质土地资源。

　　作为长三角区域的重点城市，南京和苏州在今年可谓是“楼市红人”。特别是今年3月底上海和深圳相继出台调控新政后，南京、苏州与厦门、合肥房价领涨全国二线城市，被业界称为“楼市四小龙”。

　　南京、苏州2015年1-10月商品住宅销售价格（单位：元/㎡，数据来源：亿翰智库）

　　市场面的火热，吸引众多房企涌入这两个城市投资，单价“地王”总价“地王”频频刷新，土地出让额同比大幅上涨。

　　2011年-2016年11月28日南京住宅用地成交统计（数据来源：亿翰智库）

　　2011年-2016年11月28日苏州住宅用地成交统计（数据来源：亿翰智库）

　　但其实早在几年前，金辉就凭借精准的投资预判，嗅见了这一区域的未来竞争，并提前布局，跑在同行之前。

　　2013年，金辉集团从阳光置业手中买入“阳光宝华11号地块”，首入南京。2015年12月，金辉以10.1亿元拿下南京江宁中心宅地G57地块，折合楼面价16389元/平方米，成为江宁板块的新地王。

　　2008年时，金辉进驻苏州。八年间先后打造了、金辉越溪原筑九纬、金辉尊域雅苑、金辉优步花园、苏州优步水岸、金辉浅湾雅苑等多个项目。

　　金辉在南京、苏州的提前深耕，为其打下了良好的产品与品牌口碑。11月17日晚间南京“江宁地王”项目——金陵铭著开盘，不到 2小时就劲销超9成。。11月24日晚，苏州金辉优步水岸开盘，首推300多套房源开盘即售罄，创下超6亿销售业绩。

　　2、匹配优质土地，产品定位精准

　　随着中国消费结构的升级，加上2015年改善性需求的集中入市，市场对产品提出了更高的要求，在布局重点城市、获取优质土地的基础上，金辉同步制定“要创造超越居住，真正让客户享受生活之悦”的产品目标，并依此打造了全新优步系及铭著系两条产品线。

　　优步系强调“舒适型创新”——“洞察生活不悦，从而重塑生活”，主要针对年轻置业客群。其在规划上讲究的“多重优步生活系统”，力在为业主打造20分钟生活圈，打破人与人之间的隔阂，打造一个亲和、活力，又独具城市人文气息的质感社区。

　　而为了匹配重点城市的核心地段、满足城市高净值人群的品质生活需求，金辉2016年正式推出了高端产品线铭著系——上海海上铭著、南京金陵铭著和苏州姑苏铭著。从建筑美学、景观美学、空间美学、工程美学、科技美学、奢装美学、服务美学等7大美学标准出发，打造最纯正的人居住所——在景观打造上，以皇家规制的花园景观，打造满足城市王者的花园秘境；在空间打造上，以“极致舒适的私域生活场”为宗旨，在各个功能空间上力争做到最好；在对健康舒适的强调上，要高于材料或技术的堆叠，施工过程中在健康、绿色标准上的投入不低于对材料的投入；在精装品牌甄选上，king+ 服务体系专为城市高净值人群打造社交服务平台；在工程品质上，坚持程式标准化、管控精细化，样板先行，精益求精。今年金辉金陵铭著上市热销，明年金辉的上海海上铭著、江苏姑苏铭著也将相继面市，预计还将继续取得销售佳绩。

　　金辉产品的热销，除了与其精准的城市选择有关，更离不开其对产品的精心打造及针对不同购房群体量身定制的精品产品线。

　　3、满足客户需求，注重品牌价值

　　2016年金辉正式提出“质感生活美学”的核心品牌理念，这一理念不是仅仅口号式的宣传，背后有着金辉深刻的客户需求洞察。对于中国的消费者而言，房子从最开始的遮风避雨的场所需求，到后来炫耀式的豪宅式消费，现如今客户的需求更追求舒适度与美感的平衡，“让建筑真正回归居住属性”，金辉紧紧抓住“质感美学”的核心IP，从产品设计、客户服务到营销动作，无一不贯穿着这一关键词，这体现了金辉集团对企业品牌的持续投入和重视。于无声处见真张，品牌的建立和维系是漫长的过程，短期难以见到效果，正因如此，金辉的努力才显得难能可贵，房地产行业从野蛮走向精细已经是不争的事实，而金辉在综合能力上的转变提升无疑是走在市场的前列。

　　健康的自有现金流，稳健的扩张节奏，优质的土地资源，清晰的全产品线，品牌价值的培育提升，在行业调整之前，这一系列应对措施已经使得金辉已经有了充足的准备，200亿规模后的金辉，正在自我寻找新的增长动力，为未来的战略发展增添更多筹码。

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　　亿翰股份

　　中国房地产战略服务领域领导者，专注于为房企提供发展战略、运营策略顾问服务，已成为40%以上百强房企的顾问伙伴。

　　在行业多变时代，企业咨询模式转型之秋，亿翰股份始终坚持以企业研究为抓手，专注于行业发展周期、企业运营模型和城市投资风险的研究探索，以求为房企在快速扩展、价值提升的道路上尽一份绵薄之力。

　　自2015年7月公司债放闸以来，房地产行业已然进入一个新的发展周期。房企在尽享业绩快速上涨的喜悦之时，高企的地价已成为企业运营中不可承受之重。在《中国房地产企业销售业绩排行榜》发布之际，亿翰同步推出《致房企函》系列行业研究报告，旨在探索当前行业发展形势，标杆企业运营逻辑及当前行业热点方向，此文备受行业关注。

　　亿翰走进企业

　　当期行业变局环境下，企业将会面临几大抉择问题：如何判断当前行业形势的发展趋势？城市投资如何布局，深耕和拓展如何平衡？产品线创新点如何寻找？企业发展优先规模还是利润？企业运营单一化还是多元化？……

　　《基于中国房地产企业销售业绩TOP200》的对接和发布，亿翰将于每季度首月1-10号集中开展走进企业活动，与企业交流两大话题：

　　一. 亿翰如何看待当前房地产行业的发展趋势？二. 当前环境下，标杆房企及竞争对手如何制定应对策略？如有交流意向，敬请留言至亿翰官微，备注企业+职能部门+职务+联系方式+交流预约时间，亿翰会有专人与您对接。?