最近，号称“坚持不拿地王”的万科，出了一个大新闻——万科入股了中兴地块，持了近一半股权。

　　但万科这次入股中兴地块的消息，只在一则公告里“闪现”了一下，可谓低调：

　　12月3日，万科发布《2016年十一月份销售及近期新增项目情况简报》，在公布万科销售情况外，还披露了11月公司新增加的17个项目，其中就有上海的中兴地块，代价53.95亿元。

　　上海新静安的中兴地块在地产圈可谓人尽皆知—— 8月17日融信以110.1亿元拿下该地，溢价率达139%，创下中国土地成交史上最贵单价记录。

　　但问题来了，以万科的一贯作风，此次猎下如此高价的地块，他到底想和融信一起打什么算盘？

　　万科融信怎么赚钱？

　　毋庸置疑，算盘里一定有“赚钱”这个目的。

　　虽然万科和融信目前都尚未公开双方就此项目的合作模式、产品形态等信息，但在8月份的融信半年业绩会上，邦地产注意到，融信方面曾透露，该项目将与国内排名前十的知名房企合作，双方股权占比为5:5。

　　这个知名房企已确定是万科，从万科公布的拿地代价看，双方果然是“对半开”。

　　融信是上海市场的新进企业，万科则在全国和上海均有品牌沉淀，具体操盘方面可能万科扮演的角色更重要，融信则可能是“钱袋子”。

　　“融信比较尊重万科的操盘思路，而且福建企业在管理营销和成本控制上特别精细，所以融信可能更多会在财务上进行管理。”知名地产专家薛建雄就透露。

　　但这里有一个问题，该地块拍下时名义楼板价就达10万/㎡，可售面积楼板价达14.3万/㎡，未来项目售价毫无疑问将超过15万/㎡，销售门槛很高。

　　而项目周边如绿洲雅宾利、河对岸的汤臣一品等都是上海知名的豪宅项目。但“由于容积率不够，所以中兴地块估计不能做别墅，根据规划产品应该是以紧凑型公寓为主。”

　　所以要用项目本身“开花”，可操作的空间不多，只能把装修、配套和服务档次尽量提高，提升溢价。自持部分可以做类似于公寓的产品，从长期管理服务上赚钱，这一点万科的操作经验比较丰富。

　　所以，这就意味着该项目想真正赚到钱，基本就得看操盘手的能力了。

　　在业内看来，在传统的项目打造和销售运营外，万科的抄底眼光准、舆论炒作力强，是它比较有特色的操盘点。这方面让邦地产想起了绿洲雅宾利。

　　万科的“抄底”经验

　　万科的绿洲雅宾利别墅项目——翡翠雅宾利126.8亿的总销售额，拿下了某机构《1-11月中国典型房企单项目销售TOP100》榜单的冠军。

　　据了解，绿洲雅宾利项目在售三期总建筑面积约16万平米，物业类型包括9幢高层、3幢叠拼别墅及会所，产品基本现楼在卖，而四期是大型商住办综合体项目，还尚待开发，根据拆迁进度和工程进度，预计2020年会上市。绿洲雅宾利四期建筑面积有17.5万平方米，但里面大多数是商业和办公，只有4万平方米左右的住宅。这些货值，接下来肯定更加值钱。

　　（数据来源：亿翰智库）

　　绿洲雅宾利为什么能有那么好的状况？需要注意一个历史细节。

　　在8月份“中兴路地块”拍卖出历史高价的当日，万科就迫不及待推出了雅宾利的别墅项目——翡翠文华御墅。而且在中兴地块的拍卖中，万科也是众多竞拍中的一员。

　　这个项目被视为万科24年首次进入浦西内环内的项目上海滩第一豪宅，确实让万科在高端市场打响了一炮。

　　虽然这个项目的成功，不能忽略前东家上置集团的功劳。毕竟绿洲雅宾利原是原闸北核心区域最大的旧城改造项目，上置自2003年开始运作，项目一期 2006 年上市，二期 2009 年上市，已经塑造了闸北区域价格标杆。而且，去年10月份，万科只花了5.48亿就从上置手里把项目收过来了，可谓非常划算。

　　讲到这里，万科一个不拿地王的"保守党"，为何都进场了，基本已经清晰了。相信它也能给购房人投资者一些经验——

　　虽然调控之中，市场观望气息逐渐浓厚，但手艺够好，遇到性价比高的机会，看准了依然可以下手，毕竟赚大钱得有勇气。

　　本文仅代表作者个人观点，不代表邦地产立场。

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