三类对外投资政策收紧 房地产境外超10亿美元交易将严审

　　余舒虹

　　中国或进一步收紧对企业跨境投资和资金外流的管控。

　　12月6日，发改委、商务部、人民银行、外汇局四部门负责人在答记者问时表示，将密切关注近期在房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等领域出现的“非理性对外投资”的倾向，以及大额非主业投资、有限合伙企业对外投资、“母小子大”、“快设快出”等类型对外投资中存在的风险隐患，建议有关企业审慎决策。

　　据经济观察报记者了解，国内收紧对外投资的风声一周前已在海外投资圈引起热议。11月28日，四部委就曾作出表态，将继续对所有境外投资交易推行备案制管理，且将对跨境投资交易实施严格审核。

　　英国纳华律师事务所（Nabarro）中资业务的负责人AlbertLi认为，此次收紧主要针对的是“大额非主业投资”、“母小子大”等跨行业并购投资，“如果是开发商和保险资金出于资产配置和未来发展的考量，在海外寻找开发机会，应该不能被归类为‘非理性’”。

　　目前，具体的监管措施尚未正式出台。据经济观察报采访了解，未来投资额超过100亿美元的对外投资、投资额在10亿美元以上的非主营项目大额并购投资以及国有企业10亿美元以上的境外房地产交易这三类对外投资将有可能受到严格审查。

　　房地产首当其冲

　　在海外并购投资中，房地产行业是资金流向较高的领域。普华永道发布的报告显示，2016年前三季度中国内地企业海外并购交易数量达到671宗，几乎是去年全年交易数量的两倍，交易总金额逾1600亿美元。从投资领域来看，房地产以83亿美元的额度成为企业海外投资的首选。

　　戴德梁行预计，2016年中国房企的海外投资额预计将比去年（257.34亿美元）增长37%，达到353亿美元的规模。

　　除了碧桂园等民营企业开始在海外市场下重注后，有国资背景的绿地集团、首创置业以及保利地产等房企也在加快海外市场扩张速度。但近期消息显示，中国房企“出海”之路进行得并不顺利。

　　此前，万达酒店发布公告称，将出售西班牙大厦所在项目公司的全部股权，代价为2.72亿欧元。据了解，在两年的投资期内，万达在该项目上亏损约2亿元。另外，绿地集团在悉尼投资的最高住宅楼项目也遭遇了一些麻烦，中途与建筑商BrookfieldMultiplex解约。

　　业内人士分析，中国企业近两年大举投资海外地产物业，高溢价在市场抢购资产，企业对境外并购的目的性和必要性等基础工作研判不足，对并购项目也没有进行充分论证，暴露出诸多盲目性和不成熟。

　　世邦魏理仕数据显示，过去三年内最大的10宗中资海外房地产投资交易中，6宗由国有企业成交。世邦魏理仕中国区研究部主管谢晨认为，对海外房地产投资规模加以限制后，将促使国有企业调整投资规模并优化战略布局，以大型国有企业和保险公司为代表的中国买家在选择潜在海外投资标的时将更为谨慎。

　　同时随着海外房地产投资规模受限、海外投资项目的审批及时间成本增加，国内一线及少数二线城市的核心商业地产资本价值将因此获得提升。

　　严管“非理性投资”

　　据了解，监管部门在可能的审核条件中对海外房地产投资规模设置了10亿美元的交易门槛，但实际上能够达到这一标准的大宗交易数量有限。世邦魏理仕数据显示，中国资本在2013年至2016上半年间进行的海外地产投资交易中，70%低于此门槛。

　　根据监管部门的措辞，“非理性投资”不容易界定。AlbertLi认为，此次收紧对外投资并非主要针对房地产海外投资，而是因为近期国内上市公司出现了许多跨行业的大型并购，业务方向与主营业务没有任何关联，如邮轮公司收购游戏公司，基建公司收购医疗企业。

　　据彭博社报道，中国企业今年以来在全球投资和并购了包括机器人、打印机、血浆等“出人意料”的产品和公司。

　　10月20日，巨人网络壳公司世纪游轮宣布，以总价305亿元收购核心业务为休闲社交棋牌类网络游戏的以色列公司Playtika。其中，史玉柱以高于投资人价格大手笔增持50亿元。

　　12月2日，证监会对该交易反馈意见称关注并购案细节，包括巨人需补充披露本次交易作价的合理性，本次配套募集资金的必要性，以及本次交易标的资产的股份设置等。

　　近两年，中国资本以令人咋舌的速度纷纷出海并购。商务部数据显示，今年1-9月，中国企业共实施海外并购项目521个，实际交易金额674.4亿美元，已经超过2015年全年并购金额。

　　2015年，中国实际使用外资金额1356亿美元。同期中国对外直接投资流量超过实际使用外资金额100.7亿美元。对外投资首超吸引外资，中国开始步入资本净输出阶段，首次成为资本净输出国。仅仅9个月之后，中国便首次超越美国，成为全球最大资本输出国。

　　尽管全球资产配置是大势所趋，但增速过快不一定是好事。波士顿咨询公司发布的调查报告显示，中国买家的海外并购交易完成率远低于欧美等发达国家企业的水平。同时，并购后的整合也困难重重。

　　监管收紧进行时

　　中国资金大规模借助跨境投资通道“出海”，规避人民币贬值风险是主因。实际上，商务部、央行以及外汇局各级业务上对境外投资的监管已经开始收紧。

　　一位中资机构的海外业务负责人表示，6月人民币开始加速贬值后，中国资金一直在寻找“出海”通道，但受限于外汇管制，“钱一直出不来”，而近期在备案和换汇过程中，感觉时间明显延长。

　　据了解，11月25日开始，商务部的备案系统开始维护并停止备案，直到12月2日才重新上线。而12月2日以来，一些PE/VC项目获得备案的机会已大大减少。

　　上述中资机构负责人透露，央行也下发了类似通知，对于设立10亿美元以上规模的非主营项目大额并购投资项目等，不允许购汇。

　　路透社援引中国银行人士的消息称，国家外汇管理局要求银行在办理资本项下业务时，针对单笔购汇、付汇、本外币支出等值500万美元的交易，需要事先向外汇局进行大额报告。约谈的方向有三：一问海外利润是否还会返回中国，二问具体项目内容，三问资金来源，“如今，如果不是主业范围内的跨境并购，连约谈的机会都没有”。

　　一般而言，大型企业海外收购案例背后都有PE/VC等资本力量的推动。例如，联想收购IBM的PC事业部，就有TPG、新桥资本等参与其中，中联重科收购CIFA背后有弘毅投资、高盛等PE资本。但是有的PE/VC为了满足这些资金，快速设立快速出海，随意编造项目；还有些PE/VC利用其募资功能，搭上一些国内上市公司跨境并购的“便车”，并采取杠杆架构，导致出现母小子大、借助杠杆的项目。

　　截至11月底，今年中资投行部门撮合的跨境交易额已达千亿美元。业内人士预计，若监管收紧，投行部门的业务将遭遇“断崖式下滑”，仅12月份就可能有200亿到400亿规模潜在或在途的PE/VC跨境并购基金“停摆”。

　　中金公司认为，中国此举并非要叫停海外投资，而是加强规范监管，对一些项目（如“一带一路”相关的）会继续支持，而对其他一些（如以监管套利为目的的）则可能会加强审核。

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