新财富房地产冠军侯丽科：泡沫不尽然，一线房子看地段！投资二三线则要依据…

　　2016年，中国房地产市场经历了一波“急刹车”行情。从上半年的如火如荼，到7月末开始调控政策的轮番出台，房地产市场呈现了冰火两重天的景象。

　　虽然现在一二线热点城市的房价在严厉的调控政策下出现了“冻结”甚至部分片区的小幅回调，不过在新财富最佳分析师房地产行业卫冕冠军、国泰君安分析师侯丽科眼里，一线城市的房价仍具有支撑，不存在泡沫；而二三线城市则需要分而视之，对北上广深周边的二三线城市群依旧看好，但中西部的二线城市不存在房价长期持续上涨的基础，三线城市则处于持续去库存过程中。

　　一线城市房价仍有一定支撑

　　从2015年初至2016年10月，中国房地产经历了一波迅猛的增长——首先是一线城市，以涨幅居全国之首的深圳为例，按照国家统计局数据，2015年深圳房价上涨幅度达5成，部分核心区域涨幅甚至达到100%。2016年，房价上涨传导至二线城市，一线城市周边及重点二线城市“接棒”开涨，合肥、厦门、南京等二线城市涨幅甚至一度超过了一线，延续了上一年的火热行情。

　　那么，中国的房地产是否存在泡沫？

　　根据国泰君安房地产研究团队匡算，目前北上广深商品房的总市值约为100万亿元，处在高量级水平。但是从历史对比来看，在东南亚经济体上行的过程中，尤其是在城市化的进程中，大型核心城市的房价都会出现显著的上行，比如当年的日本东京，还有韩国首尔，以及中国香港和台湾均出现过房价大幅上行的情况。此外，目前世界上经济发达国家核心区域的房价都是高举不下，例如美国的纽约和洛杉矶。而中国一线城市房价与美国核心城市房价相比，仍然存在一定的差距。

　　从财富的总量、GDP总量和基尼系数等因素来看，中国目前的房价仍然有一定的支撑，这也是侯丽科对一线城市未来价格走势并不悲观的原因。从长期看，中国的人口会持续从内陆地区流入华东和华南区域，人口的持续导入，叠加产业的支持，是北上广深房价的坚强后盾。未来一线城市的房价仍然会居高不下，不仅不会出现大幅度的下跌，反而具有一定的资产配置效应，类似于持有黄金资产——特别是优质地段和周边拥有资源的物业，都是投资市场上的稀缺品。

　　选择有人口流入和产业支撑的二三线城市

　　由于一线城市的房产价格已经达到短期的高位，政策调控期内仍将高位盘整，让许多投资者把目光转向二、三线城市。那么投资二、三线城市需要依据哪些因素呢？

　　在侯丽科看来，对于二三线城市区域的房地产二三线市场的房价整体而言未来一段时间内都会处于一个比较稳定的状态，但需要分区域来看。

　　首先，他对聚焦在北上广深周边的二线城市群的房价仍然看好，比如广东的佛山和东莞。但中西部的二线城市则不存在房价持续大幅上涨的基础。三线城市在未来的一段时间甚至会处在一个持续去库存的过程当中，这类城市的房价也不存在反弹甚至乃至持续上涨的条件。而二三线市场的房价，在未来的一段时间内会处于一个比较稳定的状态。从整体来看，中国房地产不存在大幅泡沫的风险。

　　侯丽科认为，人口的持续流入是需要重点关注的指标。房屋归根结底满足的是居住需求，有人住房屋的需求才是真实的。目前国内人口流入区域基本上分布在华东和华南的沿海区域，这些区域的二三线城市未来仍然是有故事和有前景的。

　　其次，投资者需要挑选具有产业支撑的区域，而不是单一依靠资源发展的城市。资源性城市在未来供给侧改革过程中，其城市的价值会因资源产业被逐渐淘汰而出现贬值，或者是城市的产业发展跟不上房价上涨的趋势。所以投资者要优选有产业政策的区域，特别是有叠加人口流入因素的华东和华南区域。

　　资产荒是“地王”频现的主因

　　中国目前的经济处于“L”型的转型期，但这并不妨碍商业土地拍卖市场上频频出现“地王”的现象，尤其是以央企为代表的房地产开发商在一线城市和核心的一点五线城市拍出了很多“地王”，这意味着房价仍将持续上涨吗（附图）？

　　侯丽科解释说，房地产开发商积极拿地导致“地王”频现，表示“资产荒”这个命题已经得到确立。目前房地产开发商的资金体量比较庞大，现金储备比较多。在补库存的时候，其都倾向于增加一线城市的储备。而一线城市也面临着土地的稀缺性、供给不足和政府对土地供给节奏控制的问题，所以导致了目前经常会出现“面粉”贵于“面包”的现象。

　　其次，由于我国的货币层面并没有大幅收紧，房地产开发商通过发行债券、定向增发等各种渠道仍能够以较低的成本获得资金，所以导致了实体层面房地产开发商积极拿地，使得“地王”频出。

　　“地王”的出现也代表了房地产开发商过往的一种“路径依赖”。过去一系列的“地王”并没有出现大幅亏损的局面，最多只是在某些年份或某个时段出现了阶段性的亏损，通过之后房价的上涨，开发商最终都能够收回买地的成本。所以目前，房地产开发商依然存在这种习惯性的思维——希望通过未来房价的上涨去消化“地王”的成本。

　　不过，从目前市场的状况、政策调控力度，以及货币政策增速的改变来看，侯丽科认为，“地王”现象存在的风险已经开始走高，房企在拿地方面还是要谨慎一些。

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