作者:刘晓博
正被“重税”压下在“五行山”下的香港楼市,再次爆出大新闻:九龙东原启德机场一块住宅用地,拍出的楼面地价达到了每平方呎1.36万港元,再创区内新高!
据报道,这块土地总面积只有8803平方米,用途为“私人住宅”,土地使用期限为50年,最多可以建设36972平方米的房子,成交价为54.12亿港币。如果折算成每平方米的楼板价,为14.64万港元,或者13.1万元人民币。
也就是说,这块土地上建成的房子,未来售价可能会达到每平米大约24万港元,或者21.5万元人民币左右。
一个更令人吃惊的事实是:拿下这块土地的,仍然是海航集团。直接参加拍卖的是,海航集团旗下的公司,名叫“德广置业”。今年11月2日,在这个片区的土地拍卖中,获胜的是海航集团旗下另外一家企业,名叫“香港海岛建设”,当时拍出的每平方呎楼面价格是1.35万元港币,总价是88.37亿港币。
当时我曾撰文分析过这一事件,认为这标志着香港楼市全面回暖。因为在3年前,启德地块的住宅用地楼面地价,只有每平方呎5000港币。
海航集团两次出手,拿下的分别是图中6号和9号地块。图片来自香港01网站
11月2日拍卖结果出来后,在香港引起震动,港府随即在11月4日傍晚宣布实施更为严厉的税收政策:把非香港户籍人口在香港购买住宅,以及香港户籍人口购买第二套住宅的“从价印花税”,从此前的1.5%到8.5%,一下子提高到了15%。
换句话说,内地居民在香港购买住宅,在购买阶段需要支付的“从价印花税”和“买家印花税”总计达到30%。一套1000万的房子,要缴纳300万的税。如果这套房子在6个月内卖出,还要再缴纳200万的“额外印花税”!
港府迅雷不及掩耳的“暴力调控”,一下子冷却了即将沸腾的香港楼市。但不到50天,楼王再现!
而且,拿下楼王的仍然是内地资金!
11月2日的拍卖中,海航的对手有19个,其中包括香港本地最强的地头蛇:长实地产、恒基兆业和新鸿基等。12月19日的拍卖中,海航则有20个竞争对手,其中包括长实地产、新鸿基地产、新世界发展、会德丰地产、嘉华国际、等香港地产商,还包括万科、保利、中国海外、华润置地、龙光等内地地产商。
在上次拍卖后的分析文章里,我就预言了一个事情:未来香港土地拍卖市场上,最豪爽的买家将是内地开发商,什么长实、新鸿基、恒基、新世界,统统将不是对手。
为什么?因为内地开发商太有钱了。目前内地的广义货币M2达到了153万亿人民币,大约21.9万亿美元;而香港的广义货币M2,只有大约10万亿人民币,大约1.42万亿美元。内地开发商身后,是泛滥的流动性和资产荒。蜂拥而来的资金,把一线城市的土地看做是最好的“风险投资项目”(因为根本没有什么风险),哭着喊着要求参与。
香港的土地和房屋,跟北上深相比还有其特殊价值:它们是“美元资产”(港币通过联系汇率绑定美元),带有很强的升值预期。而内地房产和土地是人民币资产,带有贬值预期。
所以,即便港府出台了严厉的调控措施,内地开发商仍非常看好香港。更何况,香港目前住宅市场的租售比等指标,比北京、上海、深圳合理很多。
在这种情况下,未来香港土地拍卖市场上,内地开发商将全面接掌话语权,而香港本地开发商则有拿不到地被“饿死”的可能。或许,他们应该去欧、美、澳寻找机会了。