土拍念管控“紧箍咒” 政策合力或致“地王”降温

　　杨玲玲

　　随着楼市调控的升级、土地市场管控加强，长三角多地“地王”现象降温明显。

　　日前，在苏州、上海等地的土拍现场，参与竞拍的开发商数量减少、竞拍时间缩短、溢价率普遍不高，房企拿地趋于理性。随着调控阀门越拧越紧，一些涉嫌违规的房企甚至被开出“天价罚单”。

　　对此，业界分析人士认为，目前的调控是毛细管式的，防金融风险、降杠杆等一系列措施规范房企拿地行为，给土地市场降温。

　　同策咨询研究部总监张宏伟提出，2017年的重点是防“地王”。从诸多城市政策面可以看出，四季度通过增加有效土地供应，改变土地出让方式、加强土地市场监管等诸多方面防止“地王”现象的再现，预计这些措施明年仍将继续执行。

　　理性拍地 “地王”降温

　　12月20日，苏州园区万寿街北、启月街西地块（地块编号苏园土挂（2016）04）挂牌出让。最终，中铁建以76.67亿元的总价收入囊中，成交楼面价27757元/平方米，溢价率53%。

　　与此同时，根据上海市规划和土地管理局网站信息，12月中下旬，上海有6幅地块集中出让。这是自9月14日起时隔3个月后，上海再度向市场大规模推出宅地。12月21日，奉贤区柘林镇04-01区域商住办地块进入现场竞价环节。最终，经过6家开发商的短暂竞拍，绿地以9.05亿元摘得该地块，楼板价9079元/平方米，溢价率31.6%。

　　与以往不同的是，当天竞拍过程中，主持人两次暂停拍卖，提醒有开发商的报价超过了申报的自有资金。

　　财经评论员严跃进对此置评，近期拿地企业数量相对减少，说明资金审核严厉之后，房企对于高价土地的获取也有很多顾虑。土地交易环节中甚至出现了“理性拍地”的提醒，这说明此类地块的交易带有明显的政策导向，在促使上海土地交易规模同比增长的同时，也释放了积极的信号，即土地市场面临管制，房企拿地成本过高的状况正在被改变。

　　“严厉的政策管控，使得房企拿地更为理性，尤其是近期奉贤部分地块的交易，交易时间比较短，快速成交体现了房企不会盲目追涨的理性心态。”严跃进表示。

　　同策咨询研究部数据显示，2016年11月监测的全国土地成交金额3713.99亿元，环比增加43.79%，同比去年11月上升7.51%；土地成交面积23681.7万平方米，环比增加10.66%，同比去年11月下降34.32%。

　　种种调控措施下，土地市场极端现象有所收敛。上海中原地产市场分析师卢文曦提到，对市场来说，可以过滤一些实力不强的房企拿地，一方面有利于控地价，另一方面拿地企业更有能力去做好产品，对得起土地的价值。

　　据第一太平戴维斯中国首席执行官兼董事长刘德扬分析称，上海住宅市场在年末再次迎来“紧箍咒”。2017年上半年应该是住宅市场的冷凝期，成交量及价格都将放缓，2017年下半年市场有望迎来逐步回暖，具体回暖力度还要看整体经济情况。

　　“土地市场降温是大趋势，大家对明年的市场普遍看冷，会影响拿地授信。”长三角资深地产人士岳军认为，控制热点城市的地价，根本上还是要增大供给。而根据中国指数研究院的监测，近期土地出让大部分集中在12月的最后一周，广州、杭州、南京、武汉、济南等城市将迎来集中拍地，郑州则在23日、28日、30日分三批次出让20宗地块。

　　调控加码 高杠杆拿地房企承压

　　近日，“旭辉上海土拍被没收3.7亿保证金”的消息在业界引起轩然大波。一位要求匿名的地产行业资深人士告诉记者，过去因捂地房企遭受惩罚的例子其实是有的，但是拿地前期出现违规而面临惩罚较为少见。目前拿地方面如此严厉，也体现了上海近期市场管控的迫切性。

　　“不允许参与土地招拍挂，或是针对此类被处罚的企业，而对于集团来说或不受干扰。这也是给出的一种警示性做法。”上述人士称。

　　记者就事件最新进展、保证金没收对公司影响等问题致函旭辉集团方面，公司相关部门负责人称一切以公告为准。

　　“政府没收保证金在规则范围内，企业没遵守规则也只能认罚。不过，保证金被没收，对企业而言是重大失误，损失惨重。”一位负责拿地的房企内部人士告诉记者。

　　同时，记者在采访中了解到，继旭辉集团旗下子公司旭备实业3.74亿保证金被没收后，上海土地市场再现管控升级版。

　　12月16日晚间，上海土地市场网站紧急发布一则“关于奉贤区庄行镇29-02区域地块等6幅商品住房用地交易资金来源审核情况的公告”，中止本月下旬奉贤区三幅住宅用地的出让。

　　根据公告：“奉贤区庄行镇29-02区域地块，奉贤区南桥新城10单元01E-01区域地块，奉贤区南桥新城10单元03C-04、04-02区域地块等3幅地块，因交易资金来源审核工作尚未完成，将继续进行审核，现中止上述3幅地块的出让活动。”

　　对此，卢文曦分析称：“目前的调控是毛细管式的，各个环节都有。防金融风险、降杠杆等一系列措施规范房企拿地行为，给土地市场降温，达到降预期的效果。这也给房企信号，要严格按照相关规定来，不要抱侥幸心理。”

　　“土地市场加强监管，有助于市场降温，对于一些此前拿地较困难的房企来说，目前拿地政策管控下，一些亟须补库存和增加土地储备的房企，自然更有机会去拿地。”严跃进认为，土地市场管制释放了公平的交易信号，对于一些高杠杆拿地的房企来说意味着拿地优势减弱，但对于一些合规拿地的房企来说意味着新的机会到来。

　　地方政府加重对房企拿地资金的监管，一方面有投资挤出效应，另一方面则逼房企高杠杆承压的事实浮出。

　　同策咨询研究院根据数据和实例分析，将综合杠杆系数大于3的房企视作高杠杆房企，综合杠杆系数小于1的房企视作杠杆运用失衡房企，综合杠杆系数在1~3之间的房企视作杠杆运用合理房企。而根据2016年三季度样本上市房企综合杠杆系数排行榜，24家综合杠杆系数高于3以上。

　　“沪六条”明确提出，银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等不得用于缴付土地竞买保证金、订金及后续土地出让价款。竞买人在申请参加土地招拍挂活动时，应承诺资金来源为合规的自有资金。违反规定的，取消竞买或竞得资格，已缴纳的竞买保证金不予退还，并且三年内不得参加上海市国有建设用地使用权招标拍卖出让活动。

　　“资本市场融资环境从严，房企尤其是部分民营房企将在2017年下半年开始遭遇资金兑付压力。”同策咨询研究部总监张宏伟称。

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